影响房地产价格高企宏观金融因素和其调控措施

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1、影响房地产价格高企宏观金融因素和其调控措施　　内容摘要：本文通过对全国商品房平均销售价格和城镇房价收入比两个指标的数据统计，可以发现我国房地产价格高企，而影响房地产价格高企的宏观金融因素主要有低估的人民币实际汇率的调整、保值增值资产的最优选择、人民币的货币供给相对过剩和人民币的银行存贷款利率过低。由此所提出的调控措施包括：科学合理的安排汇率制度；重新优化配置资产投向；有效抑制人民币货币供给相对过剩；实质性推进利率市场化改革。关键词：房价高企实际汇率资产最优选择货币流通过剩市场利率房地产价格高企的现状9房价高企问题已不单是一个经济问题，而且是一个

2、民生问题和社会问题，正成为被大众关注的焦点问题（高兴佑等，2012）。本文通过全国商品房平均销售价格指标来衡量房价高企的程度，2003-2010年，全国商品房平均销售价格由每平米2359元上涨到6000元，上涨幅度高达154%，对于这么高的房价是否超过大多数居民的承受能力和实际购买力呢，这就需要用房价收入比指标来衡量。房价收入比，也即商品房单套平均价与居民平均家庭年收入的比例，国际上公认的合理比值是4-6之间，高于6难以形成买方市场（李振国等，2012）。而我国2003-2010年全国城镇房价收入比都高于6，2009年甚至达到了8.03，这说明

3、老百姓对高房价的承受能力在下降，房价多为卖方所操纵。对于北京、上海等一线城市，房价收入比更高，北京房价收入比从2003年的比值为8上升到2010年的17.4，北京家庭需靠17.4年的平均收入才能购买居住面积处于中间水平的商品房。由此可见，一线城市的房价之高使居民不堪重负。影响房地产价格高企的宏观金融因素分析（一）低估的人民币实际汇率的合理调整9按照购买力平价理论，前些年我国人民币对国外主要货币如美元的实际汇率是较低的，这样中国对外的出口就高于从国外的进口，从而表现为对外贸易项目10年来的顺差，人民币实际汇率的升值成为必然，但我国人民币名义汇率的

4、调整是采取有管理的浮动制度，为了实现经济增长和充分就业的目标，我国被低估的人民币名义汇率因受到管制而上升缓慢，仅从2007年底的1元人民币兑换0.13美元升到2011年底1元人民币兑换0.15美元。所以人民币实际汇率调整就必须依靠除名义汇率之外的中外两国的商品价格的变动，根据间接汇率标价法下，购买力平价公式e=EP/P*（其中，e被设为人民币实际汇率，E被设为人民币名义汇率，P*被设为国外商品总体价格水平，P被设为国内商品总体价格水平）（奚君羊，2008），E上升缓慢，中国出口商品折算成外币价格相对便宜，这样就出现出口大于进口的顺差，国内商品和

5、资源减少，甚至于供不应求，从而使国内商品和资源价格P上涨得更快，与之相对的是贸易逆差国却因进口多过出口，P*不易上涨，最终，人民币实际汇率上升，完成了自我的均衡性调整。实际的数据也反映出了这一点，我国消费价格指数CPI在2007-2010年平均每年上涨3.6%，同时全国70个大中城市房价指数2006-2010年平均每年同比上涨5.96%，这也是购买力平价的作用结果。（二）保值增值资产的最优选择9我国的人民币实际汇率过去10年来的低估，造成我国居民持有国外资产是不利的，因为他们需要按低估的人民币实际汇率，用较多人民币兑换较少外币，而换得的外币在国

6、外的购买力不强，购置的国外资产受部分国家经济低迷的影响，其收益也不高，甚至投资风险很大，如美国次级债券和希腊垃圾债券等，特别是2007年来美国两波量化货币宽松政策增发了货币2.3万亿美元，降低了我国居民所持有美元资产的实际价值。而且基于我国人民币实际汇率升值预期的考虑，持有国外软货币如美元等资产是不够理性的，这样我国居民就可能考虑持有更多的国内资产，由于我国对外进出口顺差，国内商品和资源开始减少，变得稀缺，再加上廉价劳动力供应短缺，这就使得国内资产的保值有了稳定的基础。但我国居民在优化选择国内保值增值资产时，却选择了购置房产，并推高房价，这里的

7、主要原因在于我国城镇化率在迅速提高，从2006年的43.90%到2011年的51.27%（见表1），而且这种趋势在随后的10多年还会延续，对于每提高1个百分点的城镇化率，就要从农村转入1370万人口到城镇，对房产的需求量是巨大的，所以购置多套房产成为我国居民理性投资的选择。当然我国居民也可选择持有货币存款和股票投资等，但近年来我国一年期人民币储蓄存款最高基准利率为3%，若扣除近年来的通货膨胀率（以消费价格指数CPI上涨率衡量）（见表1），我国居民拿的仍然是负利率，所以存款是不划算的。至于股票投资，则由于其目前普遍风险大和收益低，对股票投资显得过

8、于消极，所以过多的投资都集中于地产，使得房地产价格高企。（三）人民币的货币供给相对过剩9我国人民币实际汇率过去10年来的低估，造成我国对外的出口大于从