轨道交通对房地产价格的影响_以杨浦区为例--上海房地.pdf

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1、区域房地上海房地轨道交通对房地产价格的影响——以杨浦区为例文/朱卫锋刘静综合分析模型，从而达到轨道交通影响度进行量化分析的目的。考虑到房地产种类的不同，影响其价格的主要因素也有所差异，本文讨论分析关注度最高的居住类房地产。一、区位因素对房价影响度模型的建立和实证分析（一）房地产价格影响因素代表性指标的选取参照一些相关研究文献，从交通条件、配套设施、环境状况3个方面，以杨浦区作为研究样本，挑选代表性轨道交通的建设对于上海进一步完善城市交通体系,的指标，建立影响度模型。选取的6个指标，在量化上都存在一定困难，缓解交通拥堵,建设现代化国际大都市具有重要意义，随主要采用经验判断指数和法去判断参着上

2、海未来几年轨道交通的快速发展，无疑也会在很大评因素权重，并参考了一些专家的意见。程度上改变上海房地产市场的格局。1.交通条件（1）距离市中心的距离（X1），尽管上海中心城区的扩展速度异常迅猛，但是仍然表现为同心圆圈层式扩展。参照《上海市房屋交易税收实施细则》，“坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内随着轨道交通建设的加速推进和多条轨道线路的相继环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低建成，轨道交通成为居民通勤的重要方式，也改变了上海于7000元/平方米”，处于内环线内的，赋分1.75；中内房地产市场的格局。目前，关于轨道交通和房价相互关系环之间1.45；中外环之间0.

3、95；和外环以外0.7。的研究主要集中在定性分析，定量分析还比较少；切入点（2）轨道交通条件（X2），反映所在区域对外交通手也以对轨道交通建设前后房价的对比居多，缺乏对其它影段及其便捷程度，用途经的轨道交通站点个数来表示。轨响因素的综合把握。本文从决定房地产价格水平的几个主道交通已经建成或于2008年前建成的，得分1；已经规划要因素出发，运用计量方法构建包括轨道交通条件在内的July200749上海房地区域房地动工，在2010年前建成的，得分0.7，这是参照轨道交通数据统计口径的一致性，我们选取杨浦区6个板块最新数通车前后房价上涨30%左右的经验确定的。同时，如站据，建立一个6×6的原始矩

4、阵。为消除系统误差及量纲点仅一侧处于该区域，则乘以0.5的系数。差异的影响，对原始数据运用Z－Score法进行标准化处2.配套设施理，使用SPSS14.0，求得协方差矩阵及其特征值，并计（1）教育设施（X3），教育环境对房地产有着积极的算相应的贡献率和累计贡献率。推动作用，可以间接拉动房地产业的步伐，增加房地产含金量。据调查，大学良好的人文环境、周边房屋的良好出租率、中小学就近入学教育政策的影响都被纳入了购房因素。具体计算方法：重点大学赋分3、市重点中学和普通大学2；考虑到统计方便，只计算到区重点中学，赋分1。（2）医疗条件（X4），体现医院作为配套设施的重要经计算，前两个主成份的累计贡献

5、率已达80.56%，且其特征值均大于1，后4个主成份所包含的百分比数很小。说明前两个主成份所包含的要素信息量可反映这6个原始特征参数的大部分信息，因此选定前两个主因子代替原有指标。在此基础上，建立影响因素的测度模型为:Kj=Ai×Cij（1）式中,Kj为第j因素的影响度;Ai为第i主因子的贡献率,Cij为第j变量在i主因子上的贡献率，i和j分别为主成分和指标个数。于是,房价的因素评定模型为:Fi=∑Xij×Kj（2）式中，Fi为i板块房价的综合指数;Xij为i区域的j程度，用周边医院个数来度量。具体计算方法：三级甲等变量统计数据的标准化值。医院赋分3；其它三级医院2；二级医院1；考虑地段医

6、院（三）基于以上测度模型的实证分析的广泛分布性，不列入计算范围。将表1的标准化数据代入（2）式，取得杨浦区6各板（3）商业配套（X5），反映商业配套设施完善程度对块的因素评定得分（表2），并将它们的排名和本地区房地房价的影响力，一般而言对促进这个区域的房地产发展，产价格的现实数据排名进行对比，以验证模型的有效性。增进它的吸引力都有很大的作用，这里用区域内超市个数来衡量。五角场作为正在建成的城市副中心，对五角场地区房价贡献，加4分；控江路商业街作为杨浦区传统的商圈，2分。3．环境因素景观环境（X6），随着生活水平的提高，秀美的环境越来越成为购房者选房的需求因素。主要指公园和大型绿地，新江湾城

7、作为上海高起点规划的生态居住区，在居住环境上有得天独厚的优势，因此赋予5分。此外，尽管东外滩建设尚处于启动阶段，但是已经作为卖点出现，赋予说明：价格单位：元/m2。商品住宅成交均价来自于2007年3月10日的《上海楼市完1分。全资讯手册》；存量住宅价格来自于《上海二手房指数报告（2007年1月份）》，为抽样样本数（二）影响因素测度和区域房价评定模型的构建据，所定义的区域范围也有所差异，并且在新江湾地区没有采样点。本文运用