房地产税收政策对房地产价格的影响研究-以重庆市为例

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1、保密等级★保密年限单位代码：10418硕士学位论文论文题目房地产税收政策对房地产价格的影响研究—以重庆市为例作者姓名何泳仪指导教师袁太芳（教授）学科(专业)企业管理（财务管理方向）所在学院商学院提交日期2013年4月独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得赣南师范学院或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意

2、。学位论文作者签名：签字日期：年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解赣南师范学院有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权赣南师范学院可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。（保密的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作者签名：导师签名：签字日期：年月日签字日期：年月日摘要房地产业是国民经济发展的基础，房地产业的发展能带动国民经济的发展。近几年来我国房地产市场发展迅速，

3、房地产价格不断上涨，一度出现房地产市场过度繁荣的现象。出于对我国房地产市场泡沫的忧虑，政府多次颁布相关政策，其中包括财政政策和货币政策，对房地产市场进行宏观调控。房地产税收政策作为重要的财政政策，它在干预房价、促进房地产市场均衡发展、引导房地产资源优化配置方面起着重要作用。所以房地产税收政策在政府宏观调控政策中有着不可替代的作用。随着政府关于各项房地产税收政策的相继出台，房地产税收政策与房地产价格关系的研究逐渐成为学界研究的热点。那么房地产税收对房地产价格的影响机制究竟是怎么样的？房地产税收如何在房地产市场运行的各阶段对

4、房地产价格产生影响？已实施的房地产税收政策对房地产价格的影响效果如何？本文将分别从定性和定量的视角分析上述问题，并从政府和企业的视角为我国房地产税收制度的改革方向提出自已的政策建议及房地产企业在宏观调控政策下的应对策略。本文首先对房地产价格、房地产税等相关研究概念进行界定，并充分阐述房地产运行各阶段所需缴纳的税种。其次根据税收转嫁与归宿理论和资产定价理论模型研究房地产税对房地产价格的影响机制。在税收转嫁与归宿理论模型的分析中，文章把房地产运行分成开发、流转、保有三个阶段，根据房地产税收在房地产运行的不同阶段对房价的影响进

5、行局部均衡经济分析。在资产定价理论模型的分析中，分别探讨了离散时间序列下和连续时间序列下房地产交易税和房地产保有税对房价的影响。然后基于上述两理论模型，结合重庆市房地产税收实践和房地产市场状况，采用时间序列数据，分析房地产税收政策对房价的影响。在实证分析中，首先建立1996-2011年的时间序列模型对重庆市商品房的供需弹性进行研究。在模型得出商品房供需弹性的基础上，分析房地产运行的各阶段房地产税收政策对房价的影响。由于近几年的房地产税收政策主要集中在流转阶段，所以本文也是主要对房地产流转阶段的税收政策进行分析，运用单位根

6、检验、协整分析、误差修正模型、格兰杰（Granger）因果关系检验对1996-2011年重庆市流转阶段房地产税收政策对房价的影响进行实证分析，然后再采用比较分析法就重庆市二手房税收政策对二手房价格的影响进行具体分析。由于重庆市是我国房产税的试点城市之一，在保有阶段的分析中应用虚拟变量计量模型探讨房产税对房价的影响。通过以上的分析，得出以下主要研究结论：近年来的房地产税收政策没有达到预期的政策效果。(1)根据本文的分析，发现重庆市商品房的供给富有弹性但需求缺乏弹性，表明重庆市对商品房的刚性需求较大。政府加大房地产税的税收力

7、度，名义上增加房地产供给者的纳税负担，实际上增加的税负的真正承担者还是购房居民。由此推动房价进一步上涨。(2)房地产流转阶段税收政策对房价影响的分析结果表明，不管是短期还是长期房地产税收的变化都不是房价变化的格兰杰原因。通过分析二手房市场典型房地产税收政策对二手房房价的影响，可以看出房地产税收政策短期内能通过增加交易成本来抑制投资投机性购房需求，但从长期来看税收会较容易向后转嫁给购房者，难以抑制房价上涨。(3)保有阶段开征的房产税增加了保有住房的成本，能优化商品房市场结构、打压投机需求，但由于刚性住房需求的存在，房产税没

8、能引导房价合理回归。最后，笔者根据理论分析和实证结果，给出我国房地产税制改革的建议和房地产企业在房地产税收政策宏观调控下的应对策略。关健词：房地产税收政策;房地产价格;影响机制;实证分析IAbstractTherealestateindustryisthefoundationofthenationaleconomic