我国公共租赁住房制度运行中问题和对策研究

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1、我国公共租赁住房制度运行中问题和对策研究　　摘要：我国的公共租赁住房制度处于起步阶段，文章初步介绍了公共租赁住房的内涵和建立公共租赁住房制度的意义，重点指出我国公共租赁住房制度运行中存在的几个问题，如建房资金不足、房源短缺、租金租期设计不科学等，最后提出了解决以上问题的思路和对策。关键词：公共租赁住房夹心层轮候期租金补贴中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1004-4914（2013）03-290-02一、引言国家“十二五”规划当中明确指出”实现广大群众住有所居”的发展目标，并在健全住房供应体系中指出，“对中等偏下收入住房困难家庭，实现公共租赁住房保障”，

2、“重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体”。可见，公共租赁住房作为解决“夹心层”群体住房问题以及规避产权式保障性住房流转难题的有力手段，是实现“住有所居”目标的重要制度保障。二、公共租赁住房制度的内涵及意义8公共租赁住房是近年来兴起的新概念，目前学术界还没有统一的定义。根据中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《公共租赁住房管理办法》（2012年7月15日起施行）的规定，公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公共租赁住房保障制度覆盖的人群包括，一

3、是城镇中等偏下收入住房困难家庭；二是阶段性的住房困难群体，主要有大学毕业生及部分外来务工人员。从以上规定不难看出，公共租赁住房是由政府主导，政府或其他组织提供房源并拥有产权，规定申请条件，限定租金水平及保障面积，面向以城镇中等偏下收入家庭为主的困难群体出租的一种租赁型保障住房。建立公共租赁住房制度旨在解决目前我国中等偏下收入群体“夹心层”的住房问题，它涉及到一个社会收入再分配的问题。解决“夹心层”群体的住房问题对于深化住房体制改革、促进社会稳定、完善住房保障体系和住房租赁市场都有不可低估的作用。三、我国公共租赁住房制度运行中面临的问题8大力发展公共租赁住房是温家宝同志

4、在2009年的《政府工作报告》中首次提出的，2010年6月，七部委又联合出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，指出：当前发展公共租赁住房对满足城镇中低收入家庭、完善我国住房租赁市场和住房供应体系都具有重大的意义。之后，住房和城乡建设部于2012年5月28日发布了《公共租赁住房管理办法》，对公共租赁住房的管理、分配、运营与退出机制进行了详细的规定。公共租赁住房的建设和管理逐渐步入了规范化的轨道，但毋庸置疑的是，由于公共租赁住房制度的建设是一项复杂的系统工程，需要很多相关配套制度的支撑，目前我国的公共租赁住房制度在发展中不可避免地还存在一些问题。81.公共租赁住房

5、建设所需资金不足。资金是公共租赁住房建设与发展的保证，一方面公共租赁住房房源筹集需要大量资金，另一方面，建成后的住房也需要大量的运营维护费用。因此融资机制是影响公共租赁住房持久性与稳定性的关键因素，目前单一的融资渠道成为了公共租赁住房亟待解决的瓶颈。一方面，目前我国公共租赁房建设的一般模式是由政府划拨土地，国企开发建设，公共租赁住房建设对政府依赖性过大，公租房建设资金大部分来源于财政拨款。在部分地方政府严重依赖土地财政的现状下，地方财政作为公共租赁住房的投资主体就会面临着重重的压力。另一方面，由于公共租赁住房所需贷款时间较长，使得房地产信托投资基金和保险资金等不愿参与

6、公共租赁住房的建设和运营，金融机构也没有较强的意愿给其发放中长期贷款。总而言之，由于当前各类企业和机构不愿参与公共租赁住房的投资建设，社会资金不能介入到公共租赁住房的建设和运营领域，市场化的融资机制未能充分建立起来，限制了资金来源。2.公共租赁住房房源不足。我国的公共租赁住房建设从2009年开始起步，2009年和2010年建设的数量相对较少，分别只占各类保障性住房的5.9%和6.2%，到2011年建设数量才有了大幅度的增加，上升到了22.4%。但是政府所提供的公共租赁住房与符合公共租赁住房申请条件的“夹心层”以及外来务工人员和新就业人员的数量却相去甚远。据估计，“十一

7、五”期间，我国农村人口向各类城镇转移的总规模达到了7500多万，年均转移1500万以上，高校的毕业生也是迅猛增加，从2006年的413万增加到2011年的660万。总体而言，在现阶段我国公共租赁住房还存在供不应求的局面，各地公共租赁住房轮候期较长。83.公共租赁住房的租金租期设计不够科学。目前我国在公共租赁住房的租金设计上，主要存在两个问题，一是租金水平存在不合理现象。有的地区规定的公共租赁住房的租金明显偏高，例如，厦门规定公共租赁住房的租金约为同区域同类住房市场指导租金的10%～30%左右，很明显这种具有保障性的公共租赁住房变成了一块“大蛋糕”，政