酒店管理会所 范本酒店式公寓项目商业策划书.pdf

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1、酒店式公寓项目商业策划书目录第一章总论1、1项目概况1、2项目提出的背景1、3进度计划第二章市场调研及前景预测2、1酒店式公寓的情况介绍2、2目前北京已经推出和即将推出的可比项目分析2、3本项目与其他项目相比较优劣势分析第三章项目定位3、1主题定位3、2功能定位3、3市场定位3、4项目建设方案及规划设计定位3、5价格定位13、6销售方式定位第四章营销策略4、1销售客户4、2餐饮销售4、3提高回头率的措施4、4销售激励制度第五章投资估算和资金筹措5、1投资估算5、2资金筹措第六章财务分析与赢利预测6、1财务分析6、2赢利预测第七章结论第一章总论酒店式公寓，也称酒店式服务公寓，是一种以提

2、供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所功能于一体，主要用于租住的公寓型住宿单元。与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。北京市酒店式公寓，低者月均12美元／m2，最高的在55美元／m2左右，大多数定价为20-30美元／m2。主要用于较长期逗留的客户租住。酒店式公寓的短期租户主要是来京参加会议、从事商务活动或短期公司业务的白领，通常租用一房或两房，租期从数天到3个月不等。长期租户则多2为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家属，因此居住面积要求更大，租期一般超过3个月。公寓以1居、2居为主，3居以上需求量较小。1

3、居的使用面积在50-90平方米之间，2居的使用面积基本在90-150平方米之间，3居使用面积大约在140-200平方米之间。其中对1居、2居的需求占到85%左右。酒店式公寓装修标准一般不低于4星级酒店，其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有严格的装修要求。酒店式公寓配套设施突出家居需求。健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行、儿童活动室或儿童游乐场的配套比例都较高。1、1项目概况酒店式公寓项目回收成本快、风险小，并有良好的市场前景，因此在北京的供应总量不断增加。据统计，仅在2005、2006年北京酒店式公寓的新上市的供应总量就达到约8000套和60，000套，主要集

4、中于朝阳区，占总份额的59.4%；海淀区、西城区和东城区的供应量也较大，这四个区域占了近90%的市场份额。客户以私营业主、办公族、旅游者和海外客户为主。目前，北京酒店式公寓的整体出租率很高，达到88.7%，特别是在CBD地区，出租率高达90%以上，低者也达到70%。1、2项目提出的背景随着奥运会的临近，北京旅游资源不断开发整合，北京酒店式公寓的出租价格开始升温。据市场部调查：目前很多酒店式公寓明年的出租已经预订出去。预订者主要是外企中方高级管理人员、外国人、海外华人。自今年7月初开始，需求酒店服务式公寓人群开始明显上涨，同比去年上涨了12.5%，需求的面积主要是以中、小户型居多。这主

5、要是随着奥运会的日益临近，很多公司企业已经开始预订酒店服务式公寓。由于酒店服务式公寓与酒店相比同样具有很强的优势，统一集中管理，提供专业24小时酒店式服务，同时可选用居家自助厨房、自助洗衣服务相结合，为旅游、商务活动提供酒店式日租服务公寓或者短期月租公寓，期限比较灵活，所以深受一些公司高层的青睐。市场统计资料显示：目前北京的酒店式服务公寓租金从8美元／平方米／月－50美元／平方米／月不等，与去年相比酒店式公寓租金每平米出租价格上涨到了2-3美元。而目前出租率普遍在80%-90%左右，与去年70%-80%的出租率相比上涨了10%左右。如目前酒店式公3寓比较集中的CBD商圈、丽都商圈、亚

6、运村酒店式服务公寓都出现了明显上涨的趋势，实际成交租价总体上涨了5％-10%左右。1、3进度计划本策划案项目主体已封顶完工，外装及配套设施建设正在加紧进行，预定10月底完成交付我方。本案计划于9月中旬完成融资工作，项目的装修设计（进行中）与施工队伍招投标同期展开。10月底进入装修施工阶段。同期进行的工作有：营业证照办理、员工招聘及培训、设备设施的考察采购与安装调试、合作项目的招商、项目的前期宣传推广，08年3月底完成以上工作。预定08年4月开始试营业，5。1黄金周正式开业。第二章市场调研及前景预测2、1北京酒店业的市场情况2007年以来，中国旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头。2

7、007年前两个月，中国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新高，分别达到1956万人次和51.3亿美元，实现增长4.5%和8.5%；春节黄金周期间全国旅游人数达9220万人次，旅游收入438亿元人民币，分别同比增长17.7%和19%；出境人数达656.9万人次，同比增长15.1%。从发展势头上看，2007年中国旅游业势头十分喜人。旅游客源快速增长。一些酒店更加趋向于专一性客源定位，其产品也更加细化，更有深度。主题酒店、经济型酒店和一些专题酒店如会议酒店和度假