酒店管理会所 何谓酒店式公寓及市场概况

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1、酒店式公寓市场概况分析酒店式公寓市场概况分析一.何谓“酒店式公寓”？酒店式公寓，也称服务式公寓，酒店式公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。从酒店式公寓的定义，我们可以看出酒店公寓具有如下特点：1．酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；2．酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；3．酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；4．酒店式公寓必须具有居家的氛围；5．相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；与酒店式公寓的功能相适应，酒店式公寓在设计和配套上具有如下特点：1．酒店式公寓具有较大的空间，而酒店房间的空间比较；2．

2、酒店式公寓配有设备齐全的厨房；3．酒店式公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具；二.酒店式公寓的客群定位酒店式公寓主要针对居住市场中的较长居住的居民（包括本国居民和外国居民），一般居住时间在4天及以上，这个市场的主要客人主要有；长期出国的生意人；长期在外的经营管理者；以及正放长假的家庭等；从目前酒店式公寓的客群结构来看，主要是欧美客人，其次是日本客人，从职业分布来看，主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员，使馆工作人员，其他外籍人士等，国内客户（包括港、澳、台在内）所占的比例还比较小；但不同区域的客户结构存在一定的差异，比如CBD以及整个东部酒店式公寓的客群主要是欧美客

3、户和日本客户，大部分甚至是中关村内部的客户，但随着国际性客户不断入住中关村，以及中关村西区高品质写字楼的入市，国际性客户的比例会逐渐上升；但不同区域之间的客户（尤其是最终的使用者）结构存在较大的差别。1叶予舜1/28/20128:59:27AM酒店式公寓市场概况分析三.北京酒店式公寓供给现状北京酒店式公寓的总体供给量大约在7000个单位（套）左右，主要仍然分布在CBD及周边的东部区域，其他区域像王府井的东方广场，崇文门的新世界商场，中关村等；也有一定量的酒店公寓上市。附表北京部分酒店公寓租金面积户型一览表四.酒店式公寓租金及售价酒店公寓的租金和售价基本上和甲级或顶级写字楼的租金

4、和售价持平，北京比较早的知名酒店公寓酒店的租金水平（不包括物业管理费用）基本上在USD30－40／平米＊月，租金水平和顶级写字楼水平相当，物业管理费基本上相当于租金的10％左右。酒店公寓目前的售价基本上在USD2000／平米以上。五.酒店式公寓户型酒店公寓项目因为所处位置有所差异，但总体而言，1－2居室的面积占大多数，3居以上的户型相对比较少。1居室的使用面积在50－90平米之间，2居的使用面积基本在90－150平米之间；3居的使用面积在140－200平米之间；4居的使用面积至少在150平米以上；从不同户型的配比来看，1居和2居所占的比例较大，一般在85％左右比较合适。不同区域

5、由于客群存在比较大的差异，所以对不同户型的需求存在一定差异，比如东部CBD的国贸公寓和燕莎的凯宾斯基就存在一定差异：国贸公寓的1居和2居比较抢手，3居的空置率相对高一些；而凯宾斯基的1居、2居和3居、4居需求差不多，但需求的客户类型和层次不一样，1居和2居主要是租期比较短的客户（凯宾斯基1月起租），3居和4居主要是一些长期租户（1年以上的租户）。六.酒店式公寓装修标准酒店公寓总体的装修标准应该不低于4星级酒店的装修标准，细分起来，客户对酒店公寓的装修要求主要包括如下几个方面：2叶予舜1/28/20128:59:27AM酒店式公寓市场概况分析1．对大堂及公共区域的装修要求：酒店公

6、寓在大堂的面积和挑高（空）方面没有写字楼要求得那么严格，但酒店公寓对于大堂装修的档次特别看重；对于公共区域的装修重在装修后的效果，而不一定必须使用非常名贵的材料；2．对外立面的装修要求：酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墙、高档石材、瓷砖；3．对卫生间的装修要求：对酒店公寓卫生间总体的装修效果可以概括为“宽敞、明亮、实用”，在功能划分上需要考虑“浴缸、独立淋浴房、带浴缸精装修、高档卫浴、大浴缸”；4．对厨房的装修要求：厨房基本上需要配备全套厨房电器，同时基本上需要考虑西式厨房或者是中西合璧式厨房；七.酒店式公寓家电家具配置酒店公寓从业态上看，更靠近酒店业，可以算作酒店物业的一个细分市

7、场，同时由于酒店公寓的买家基本上属于投资型客户，而最终使用对象除了在使用时间上相对于酒店客户更稳定更长期，听以几乎所有的酒店公寓都是精装修产品，同时由于酒店公寓的最张使用客群的层次相对比较高，对于家具和家电的配置一般都比较讲究。从酒店公寓的家具配置来看，至少需要以下配置来看，至少需要以下配置：床（或加长床）、沙发、书桌、餐桌，根据入住客群的具体情况可以考虑配置：书柜、酒柜、儿童床等；从品牌的要求来看，一般需要配置国外知名品牌。从酒店公寓家电的配置来看，一般至少需要考虑以下电器：电视、洗衣