港中旅燕郊温泉休闲度假项目立项申报建议书.doc

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1、审核通过，存档整理。受控资料，禁止外传-2LZ_.^-1—刖H错误！未定义书签。一、项H发展背景解读3（-）时代背景——从旅游规划到休闲规划3（-）环境背景——从区位优势到市场机会3（三）项H背景——从观光到休闲、体验4二、项H发展条件剖析4（-）旅游资源条件分析5（二）项FI优劣势分析6三、项H定位分析——寻找项H真正的灵魂9（一）项H名称确定9（二）市场定位9（三）主题方案构想11四、开发战略13（-）从战略眼光看项H——从片区发展到区域带动13（二）从产殆类型趋势看项H——复合型休闲度假是方

2、向13（三）开发思路——休闲旅游产业综合体13五、近期规划与主要产品设计16（一）规划蓝图16（二）主要产品设计16六、屮远期发展蓝图18（―）景区规划（“1212”）18（-）主要产品设计19七、经营模式初探——三区合一的组合模式19一、项目发展背景解读在接触项H的过程屮，我们感受到，燕郊温泉休闲度假项H的打造是一次从旅游规划到休闲规划的跨越，既不能仅以旅游的眼光看资源，也不能按照传统旅游的套路做规划，应当跳出旅游做休闲。我们认为：项目应当成为燕郊及京东地区最具代表性和号召力的“温泉主题休闲品牌

3、”，以高端休闲产业构建为依托，形成围绕特色“温泉休闲”生活方式的休闲度假旅游房地产综合品牌。（一）时代背景——从旅游规划到休闲规划进入21世纪，屮国房地产业和旅游业发展气势如虹、风流尽显。有精深见地与独立思想、深谙领导与管理之道、专业精通的杰出经营人才在这两个充满机遇的朝阳行业的结合屮彰显优势、独占鳌头。另外，游乐场、工农业旅游点和度假村等人造景区开发如雨后春笋。一方而是90%的主题公园等景区资不抵债，一方面是经营良好的投资人迅速实现赢利赚得盆满钵溢；-•方面是地产商人手捧万金无处投资，一方而是数

4、以万计的景区养在深闺待人识。机遇与危险并存。因此，应当认清形势与掌握自己企业的核心竞争力，进行有H的地投资和多冗化。在这个时代快速壮大自己企业的规模和实力，同时应避免开发陷阱。光华卓策认为：针对H前企业投资景区式地产开发的决策疑虑和操作困惑，从政策解读、供需对接、风险规避、规划制定、管理模式、宣传推介、赢利分析提供-•条龙的指导，为多兀化的母公司提供决策支持和参考，形成旅游开发与地产开发的有机对接。（二）环境背景——从区位优势到市场机会燕郊地理位置得天独厚，位于环京津、环渤海经济圈核心，与北京仅i

5、河之隔，距北京市屮心天安门30公里，距空港首都机场25公里，距海港天津港120公里，可承东启曲、经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝住平台。从六环到七环，从三河到“京东”，燕郊己在北京的国际化背景下被多次提到建设北京“新七环”规划报告屮。燕郊紧邻的北京这个大市场周边类似温泉的休闲度假项H有几十家，诸如九华山庄、小汤山等，但是这些项H都存在产品老化、理念陈旧的问题，这些为燕郊温泉休闲度假项H提供了很好地发展契机。（三）项目背景——从观光到休闲、体验首先，本项目面向开发商的建设落地的实际需求

6、。在策划规划屮,应从实现项H未来发展终极愿景和实际操作的角度，实事求是，因此我们认为还是要立足实际开发的角度，提出项H未來发展的终极愿景与实际操作的具体方式。其次，本项目要考虑到在政府层面的影响力和示范效应。在符合国家对于旅游开发、度假区打造要求的基础上，满足当地发展和居民利益的前提下有序的开发和进行。在保护环境的前提下，发展休闲旅游业，带动当地经济的发展，促进社区的和谐，以达到社区生态效益和经济效益双赢的H的。燕郊温泉休闲度假项H的开发，在发展地方经济和社会主义新农村建设层面具有较深远与前瞻性意

7、义，一方面可使旅游开发带动规划区的新农村建设，吸引城市游客，获得理想的经济效益和社会效益。另一方面在创建生态文明，实现地方经济的可持续发展的道路上为燕郊地区开阔了眼光与思路。发挥半地资源优势，通过出售环境、休闲度假项H旅游开发，实现“卖环境，走生态，长产业，优结构，兴乡村，统城乡，塑形象，获效益”。二、项目发展条件剖析在进行项H策划Z前，需要搞清以下几个关键性问题。旅游资源的吸引力有多大?■谁最有可能成为消费者?.项目开发的优势是什么?.项目开发的劣势是什么?项目开发可能会面临哪些风险?■可供选择

8、的业态形式是什么鉴于以上问题的提出，我们主要将从项H的旅游资源、市场环境、项H开发优劣势和风险、项FI定位、业态模式整合等方面逐一展开分析论述。（一）旅游资源条件分析旅游资源赋存状况分析本项H的温泉资源与北京周边的老牌温泉项H比起来，先天优势不很明显,出了近邻潮白河以外，并不具备其他方面的景观吸引力。因此，本项H要靠天然条件取胜的难度很大，后天的开发塑造是该项目能否取得成功的关键。2、可供挖掘的资源卖点尽管该项H所在地的旅游资源赋存条件有限，但面对旅游开发的任务，仍然耍挖掘出一些旅