某大型旅游度假休闲项目立项申报建议书.doc

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1、审核通过，存档整理。受控资料，禁止外传1项目开发策略31.1开发意义31.2项H开发格局分析31.3开发策略31.4出租方式的开发策略52功能规划建议62」总体功能分区图62.2交通规划图62.2交通规划图62.3游线及游客密度分析图62.4明代文化区62.5民国文化区112.6吋尚运动区162.7生态度假区172.8生态商务花园173规划设计概念提示错误！未定义书签。4项目开发模式建议184」生态保护与土地开发184.2生态与商业184.3开发模式185项冃建设规模估算195」项冃建设规模195.2项冃开发吋序216投资成本估算

2、226」投资估算依据226.2项冃投资估算227收益预测237.1测算说明237.2经济效益预测237.3间接经济效益247.4生态环境效益247.5社会效益248财务指标分析及收益回报评价258.1财务扌旨标258.2不确定性分析25&3风险与对策26279设计任务书1项目开发策略1.1开发意义对本风景区经营者而言，景区作为生态环境的风景区系统，不应该被看作独立的体系，而是与更大的周边区域融为一体的组成部分。要做的不仅仅是建造一个国际化的风景区，还要肩负起探索旅游产业化经营的重任。旅游产业被称为是21世纪最具活力的朝阳产业Z—，

3、正以其高速发展的姿态成为备受青睐的“香Wo1.2项目开发格局分析图1—1项FI开发格局分析图本风景区内人文历史以民国文化和明朝遗迹为主，大多分布在山脊线以南，范围较广；南部与市区联系紧密，作为整个本景区内游客的主要进入方向，所受影响较大，利用价值也最高；屮部为大片的生态保护区，是某市的绿肺，需要得到全面的保护；西北部靠近主要的陆路交通枢纽与市区经济联系较人；东北部生态环境优良，受外界干扰较小，适宜开展高档旅游度假活动。由此基础我们大炽的对木风景区的开发格局做出如下安排：一纵一横、两翼齐飞在以本为核心的南北方向，安排以民族革命的艰辛

4、和成果为主要表现内容的项H,以统一共和为主题的纵轴，连接木、民国文化区、革命烈士陵园等区域，并成为整个景区最主要的旅游吸引物。以人文历史时间线索为横轴，与纵轴相交于本。按照历史发展脉络设计明朝、民国和现代三个不同主题区域，展现屮华民族的人文精神，指引未来的生活方向。以生态商务区和生态度假区为两翼满足某城市对未来发展的需耍，同时最大程度上实现了土地的商业价值。南北呼应，东西贯通将大规模的建设集屮在景区南部，把现代化的城市建设与幽雅古朴的历史文化分隔开来，保护、维持景区中部和北部的历史遗存及生态环境。并以适合新吋代旅游活动的项H与北部

5、传统的瞻仰观光相对应，丰富现有的旅游活动内容。西部以市政公园为切入点，与某普通的市民生活紧密结合；东部以第一印象区吸引从长三角其它地区进入某的外地游客，合理引导不同游客的流向。1.3开发策略开发策略为先开发南片，储备北片，由南向北滚动开发，均衡布局景区利大和利少项n。为了追求开发利益最大，预留一些空地以供将来使用。滚动开发缓解了资金丿禾力，确保了开发品位。用土地收益筹集建设资金，本风景区的建设才能如期按计划顺利进行。统一进行木风景区规划与土地利用以及基础设施配套,然后出售部分土地以补偿配套费用，其余用于口行开发。政府应用有限委托代

6、理的方式、用市场化公开透明的运作方式实现土地开发公开化、市场化，包括应尽可能地用公开招标的方式安排有限的委托代理。市场化运作方式可以发挥社会、企业的力量，代景区经营者完成必耍的土地整理、开发储备工作，克服景区经营者在大量资金和人力上的投入困难，同时解决市场土地供给的压力和信息的不对称问题，增强了景区经营者的土地供给和市场调节能力。（-）置换土地功能，提供商业载体本风景区土地价值寸土寸金，为充分发挥有限土地资源的最大效益，运用土地极差地价原理，把经营效益低的土地或企业机构置换到区外一一腾笼换鸟。此外采取弹性开发，限量供应，最大限度发

7、挥土地价值，实现景区的可持续发展。（二）整合景区资源，产生整体效益针对FI前风景区产业结构、土地利用、空间形态、景区功能过于零星、散乱的问题,采取社会资源共亨，风景区功能区空间打通的整合优化方式，就能产生整体大于局部之和的价值增量。整合内容如下：1、相对集屮布局产业功能。必须利用规模效益的经济规律，把同质、同类功能空间尽可能集屮布置，打造配套齐备的经营环境，形成产业结构合理，适应景区商业发展的经营环境，同吋减少景区原有生态、历史文化的破坏。2、优化道路交通组织。在保持现有路网结构基本稳定前提下，组织好景区内部交通,关键是加强道路间

8、的衔接和协调，处理好交通瓶颈节点，并有效控制过境交通。3、构建商业区域内公共空间。需要创造良好的生态环境和更多的公共活动空间。4、综合整治环境景观。其内容涵盖建筑形态色彩、城市广告、指示系统、夜景照明、环境小品等。结合商业地区的区位特点及已有建筑风