燕郊温泉项目建议书.doc

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1、港中旅燕郊温泉休闲度假项目项目建议书新视角，让燕郊的休闲活起来旅游规划设计院20门年1月前言3一、项目发展背景解读4（-）时代背景一一从旅游规划到休闲规划4（二）环境背景一一从区位优势到市场机会4（三）项冃背景一一从观光到休闲、体验5二、项目发展条件剖析5（-）旅游资源条件分析6（二）项目优劣势分析7三、项目定位分析一一寻找项目真正的灵魂10（-）项冃名称确定10（二）市场定位10（三）主题方案构想12四、开发战略14（一）从战略眼光看项目一一从片区发展到区域带动14（-）从产品类型趋势看项冃一一复合型休闲度假是方向14（

2、三）开发思路一一休闲旅游产业综合体14五、近期规划与主要产品设计17（-）规划蓝图17（二）主要产品设计17六、中远期发展蓝图20（-）景区规划（“1212”）20（二）主要产品设计21七、经营模式初探——三区合一的组合模式21—A—冃u肓近日，光华卓策业务部专家应港中旅邀请对燕郊温泉项目用地进行了实地考察，在掌握现有资料的基础上，经过多次研讨，我们总结归纳并形成了初步方案思路的项目建议书。我们同时也对项目本身产生了极大的兴趣，认为该项目是个具有挑战性的项目，我们愿与港中旅共同携手，把燕郊温泉项目建设成为国际水平的吋尚休闲

3、度假品牌，为燕郊扌J造一张国家级的旅游名片！决定一个旅游项目或旅游地产项目赢利能力的因素是多方面的，除了项目业主自身的经济实力和人脉关系外，还包括政策扶持力度、地方投资环境、区位优势、市场条件、前期规划决策、中期建设水准、后期综合管理和营销策划推广等,可以说是一个复杂的系统工程。因此，从战略把控、赢利模式、策划定位、规划布局、精细化管理等重要节点进行控制，是项目成功的关键点。此外，旅游项目本身的可借鉴性比较低，替代性成本较高。必须针对唯一性、独特性以及市场调研进行特殊的设计。从了解旅游消费者的动机入手，满足其需求和习惯。把

4、握旅游新产品的概念和未来旅游发展的趋势研究，是一个真正成功的项目必经之路。本项日作为一个基于平原、近河旅游环境开发的综合性旅游地产项目，涉及“农业、渔业、温泉养生、生态休闲、旅游地产业”等多元复合的业态形式，其复杂程度可见一斑。只有在充分了解资源特点以及市场调研的前提下，了解现在和将來的竞争对手，有目的地进行开发规划和产品策划。打造真正属于本项目和满足公司自身优势的核心竞争力。特别说明：本建议书仅为我院专家考察项目后形成的初步思路，并不代表项目组进入该项目后经过详细考察与系统分析得出的正式方案。一、项目发展背景解读在接触项

5、目的过程中，我们感受到，燕郊温泉休闲度假项目的打造是二次丛旅游规划到休闲规划的跨越，既不能仅以旅游的眼光看资源，也不能按照传统旅游的套路做规划，应当跳出旅游做休闲。我们认为：项目应当成为燕郊及京东地区最具代表性和号召力的“温泉主］休闲品牌”，以高端休闲产业构建为依托，形成围绕特色“温泉休闲”生活方式的休闲度假旅游房地产综合品牌。（一）时代背景一从旅游规划到休闲规划进入21世纪，中国房地产业和旅游业发展气势如虹、风流尽显。有精深见地与独立思想、深谙领导与管理之道、专业精通的杰出经营人才在这两个充满机遇的朝阳行业的结合中彰显优

6、势、独占鳌头。另外，游乐场、工农业旅游点和度假村等人造景区开发如雨后春笋。一方面是90%的主题公园等景区资不抵债，一方面是经营良好的投资人迅速实现赢利赚得盆满钵溢；一方面是地产商人手捧万金无处投资，一方面是数以万计的景区养在深闺待人识。机遇与危险并存。因此，应当认清形势与掌握自己企业的核心竞争力，进行有目的地投资和多元化。在这个时代快速壮大自己企业的规模和实力，同时应避免开发陷阱。光华卓策认为：针对目前企业投资景区式地产开发的决策疑虑和操作困惑，从政策解读、供需对接、风险规避、规划制定、管理模式、宣传推介、赢利分析提供一条

7、龙的指导，为多元化的母公司提供决策支持和参考，形成旅游开发与地产开发的有机对接。（二）环境背景从区位优势到市场机会燕郊地理位置得天独厚，位于环京津、环渤海经济圈核心，与北京仅一河之隔，距北京市中心天安门30公里，距空港首都机场25公里，距海港天津港120公里，可承东启西、经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台。从六环到七环，从三河到“京东”，燕郊已在北京的国际化背景下被多次提到建设北京“新七环”规划报告中。燕郊紧邻的北京这个大市场周边类似温泉的休闲度假项冃有几十家，诸如九华山庄、小汤山等，但是这些项冃都存在产

8、品老化、理念陈旧的问题，这些为燕郊温泉休闲度假项冃提供了很好地发展契机。（三）项目背景一一从观光到休闲、体验1AL首先，本项目面向开发商的建设落地的实际需求。在策划规划中,应从实现项目未来发展终极愿景和实际操作的角度，实事求是，因此我们认为还是要立足实际开发的角度，提出项冃未来发展的终极愿景与实际操作的