【精品】汉和蕙苑商业底商建议.doc

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1、◎叵善II关于区域区域宏观分析“汉和蕙苑”项Fl位于发展大道di园小区段二环线与火车轨道间，汉口CBD板块辐射地段，具有CBD和金融一条街的双重价值发展大道•:建设大道解放大道辐射，周边居住众多人口，长期来看地段价值明显。区域发展规划：第一阶段：2006年・2010年启动试汉CBD,完成主干道及菱角湖湖面景观、山体公园的建设充分挖掘启动区的商业价值，扩大CBD景观面，为全面建设奠定基础，展现CBD良好形象。第二阶段：2011年-2015年全面建设CBD公共配套设施，开发西部和环湖区住宅,提供高品质的城市生活空间,拓展CBD蹄的居住功能，满足CBD内人群以及市民的居住需

2、求。第三阶段：2016年・2020年全面建设王家墩•新华西屮央商务区，形成经济聚集.商务汇聚、活力四対的“华屮之心、武汉之心”。机会点：热点区域，开发商众多，地块已被炒热。唐家墩■新华西区域的开发最早从06开发商年开始，以新华西美林公馆等项FI为代表。在近5年该区域的发展进入了高潮，吸引了大量的一线开发商进入。包括，万达，万科，三新等许多一线的开发商，随着CBD屮央商务区的启动，与菱角湖■唐家墩商圈的形成，加上周囤实力雄厚的居住人口，使得该区域在定位上己成为汉口的下一大型商圈。劣势点：项目所处地段相对闭塞，规划道路扩宽、项目西边项目拆迁打通及整个区域内的商业形成气候还

3、需时间，投资获利时间周期长。就H前来看该区域的利好消息还是主要在以后的发展上，从城市规划的角度丄来说，H前周边基本上还是一个建设屮的区域，存在着人气相对不旺，配套有待完善的阶段。以投资的角度来说，考虑该区域的商铺应该做好持有的准备。关于项目%1.项目及片区宏观分析思考：——项FI商业本质只是一个新区的保障房底商项靠什么价值最大化？»»»»»借势&卖概念&信心经济实际上唐家墩片区是新商圈屮最有代表性的区域。随着城市的不断发展，传统核心区域的土地越來越少，地价也越來越高同时城市圈又需耍不断的外扩，那么岀于开发商对利润率的追求和城市需要发展的大的经济方向的两方而的作用下。武

4、汉涌现了一大批的新区，比如武昌的光谷，汉阳的沌口，还有新华西区域等等。他们有•一个共同点，即政府出规划——开发商进场——提取概念——炒热区域——客户进场——人气——配套相对陈旧——政府改进一一开发商再进场，如此循环，最终区域完全的发展。血这一个美丽故事和未来。而这类些区域里面也涌现的无数的项H,依托着美丽的包装，良好的策划。给客户编制了一个乂新区项H说白了就是信心。万达就是这些项F1的代表。他可以仅凭一个晶牌和一个政府的概念，把一个n前看來很平凡的地方上升到一个城市未来发展方向和汉口主核心商圈的高度。不管开发商的品牌如何，政府的规划如何有吸引力。最根本的项目的核心卖点

5、还是立足于未来。因为没有现在,所以需要强调未来。那么对于客户来说，风险在于，城市的消费容量是有限的，在这么多的所谓的屮心，副屮心屮哪一个真正的屮心呢？没有人能够回答。项H所有的价值不在眼前而在于以后，在于未来。同时，开发商还会按现在所描绘的未来景象为基础去定价,•般的定价会透支该区域2-3年的上涨空间，万达在菱角湖的广场就是一•个例子。•本案分析：如何实现利润最大化提升项FI附加价值借势&卖概念&信心经济主耍卖点：商业价值。作为保障房项H入住率的保证，和周边商圈辐射及大型市场与居住人口带来的人气为最重耍的卖点与商业保值点。其它卖点：价格、销售形式项戸本体界定：项H商业

6、属性关键词（CBD延伸区；金融、商业延伸区；大型市场、大型居住区配套生活区）商业属性定位：二环、城市核心旁、远景价值看好的综合配套商业体关于投资客三、浅谈底商投资种种数据显示，由于商詁房供应量的逐年加大，使得买房投资者的回报率呈逐年下降趋势。相比住宅公寓、商住楼、写字楼而言,商铺投资可谓高投入高回报。底商投资优于商场商铺投资：我们时常听到这样的说法：“比一比，算一算，投资商铺更划算二底商投资已经成为继公寓和写字楼之后个人房产投资的新宠。近年来，商铺投资风由南血北，从广州、深圳、上海直奔武汉。但H前而言，在武汉真正有旺铺感的，不是大型商场、超市，而是作为社区、大厦底层配

7、套的商业设施的底商。据地产分析机构数据显示，武汉过去儿年，大型商场供应量一直居高不下，网点密布，所以投资大型商场风险大于收益。相反，底商由于它是作为其他物业的配套设施而建，天然就有了一定的顾客源。如果能够因势利导，根据居住人口的特点对底商作出准确定位，就确保了底商的经营具备一定的排他性。这样的底商，无论是对投资者还是经营者都减少了风险。反过来，低风险的底商也就容易销售或出租，又降低了开发商的风险，从而获得双赢局面。底商的三个特点:就武汉底商市场可投资的品种而言，可分为两类底商，一是居住类底商，一是商务类底商，本项就属于居住类底商。但无论是居住类底商，