【精品】碧海现代苑营销诊断建议

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1、碧海现代苑营销诊断建议聚棘RESOURCE®住宅事业部・市场研究部二零零六年一月杲运RES(9)URCE项目概况木项口1.1地理位置本项目位于金桥出口加工区内的现代商贸区，斡云国际社区以东，处于金桥路（中环线）和杨高小路两条交通主干道的交汇处，趋车的交通条件较为优越。四至范围为：•北临天骄大厦（圣莎假口酒店）及杨高中路绿化带•南至浙桥路•西至金新路•东临建银大厦项目周边分布有银桥大厦、建银大厦、金桥商务公寓等办公、商住物业，主要依托金桥出口加工区而发展，形成了一定的商务办公氛鬧。1.2基础指标建筑占地面积：13193nf总建筑面积:64248m2物业性质：商住使用期限：199

2、2年11月-2042年11月物业组成：2幢15F、1幢30F主体建筑、1幢4F商业配套总套数：997套车位：300开发商：上海群达置业有限公司2、项目市场环境2.1全市同类个案市场表现在包扌舌土地、金融、税收等一系列宏观调控政策的强力干预和作用下，2005年上海房地产市场经历了翻天覆地的变化——从年初疯狂的量价飞涨、到4-8月份的迅速滑入低谷、再到9月份以后的逐步回升，上海楼市进入波动的调整期。上海非动迁商品住宅供求价格总势宏观调控首先改变了投资者对未来的预期，政府在调控屮表现出來的决心迅速摧毁了市场信心。而上海楼市的高投资比例和投机资本的快速流动特性则决定了楼市的下滑速度。

3、作为投资性功能较强的小户型产品，经受了更为惨烈的市场洗礼。由下表可知，05年1-3刀，投资者对未来M场预期较高，投资信心爆棚，掀起了一轮疯狂的投资热潮，人多数个案都取得了惊人的销售速度；而从4月份开始，宏观调控作用日益显现，投资者撤离、口住者持币观望，投资性购房消费需求被压缩到最低水平，去化速度迅速下滑,众多个案的月均去化不足10套。楼盘名称区域产品类型开盘时间月均去化套数05年1-3月05年4-12月久阳滨江公寓浦东小户型40-90m204/12371爱法小天地浦东小户型58-88m205/42金桥商务公寓浦东小户型50-78m105/21205东晶公寓浦东小户型68-70

4、m205/17219现代广场长宁小户型50-90m205/510由此可见，宏观调控严重打击了投资者的信心，投资空间被大大压缩，在缺乏有效的投资收益保障下难以激活投资性需求。2.1区域市场环境2.1.1市场供应人骄人:丿豆木项口周边项口分布图爱立城大厦中忠丿场金桥商务公寓召玄金悦楼盘名称总规模（丿jnf）物业情况产权性质开盘时间剩余可销体量（万nf）本项目6.42幢151；、1幢30E商办05/106.3金桥商务公寓2.81K9F商办05/20.17中惠广场82幢19F、1橙28F商办05/107.6天骄大厦3.11幢26F商办05/70.4碧云金悦3.91幢28F商办预告3.

5、9爱立城大厦1.31幢151；商办05/120.96汇总25.5——19.33统计截至日期：06/1/20项目周边小户型物业主要集中在金桥加工区的商贸区和工业区两大块，目前在售个案为5个，预告个案1个，总规模达到25.5万叶，剩余可售体量达到19.33万叶，同时周边尚有部分烂尾办公项目，也存在一定的潜在供应量。从区域条件来看，本项冃与金桥商务公寓、中惠广场、犬骄人厦较为接近，同属于金桥加工区的商贸区，而中惠广场和爱立城大厦离碧云社区最远，周边都为工业厂区，区位条件相对最差。由此可见，区域市场同类物业的供应压力庞大，按照目前金桥地区的需求水平，不足以消化如此巨大的供应量，供求矛

6、盾十分突出，市场竞争激烈。若项目个性化特征不突出，将面临残酷的同质化竞争，难以突破巨大的供应重围。2.1.2产品力分析□建筑条件项目名称本项目天骄大厦屮惠广场平面格局2梯18户、2梯16户、4梯18户4梯24户3梯22户、2梯12户房型面积（m2）48-7040-7050-80建筑结构结构：钢筋混凝土刚架剪力墙外墙：高级涂料大堂：一层电梯：两部或四部客梯、无消费梯、货梯通讯系统：楼宇综合布线、宽带网络电视接受：冇线电视安保系统：24小时保安/自动化报警/自动化监控/楼宇访客对讲系统/门禁系统/闭路电视监控系统/车辆管理系统/巡更系统结构：框筒结构外墙：裙楼为干挂石材和玻璃幕墙

7、，主楼玻璃幕墙和高级涂料饰而大堂：三层、石材地而、石膏板吊顶（轻刚龙骨）、墙纸、石材和木饰面相结合的墙面电梯：四部三菱客梯、一部三菱消防梯、二部三菱货梯通讯系统：电话：知名品牌程控交换机系统，分机端口入户，宽带端口入户电视接受：卫星安保系统：闭路监控消防报警系统空调系统：屮央空调结构:钢筋混凝土刚架剪力墙外墙M材/高级防水涂料及大玻璃相结合大堂:两层、石材地面、石膏板吊顶、墙纸、石材相结合的墙面电梯：两部或三部三菱客梯，无消防梯、货梯通讯系统:每户预留IDD直线电话接口处/宽带入户安保系统：周界设红外线