细分化定位、专业化运营、连锁化布局：健康地产的三个趋势.doc

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1、健康地产的三大趋势：细分化定位、专业化运营、连锁化布局东滩顾问•姜盼《健康中国2030》发布后，多数地方将大健康产业规划为带动地方经济高质量发展的主导产业，与之相对应的是，健康地产受到政府、各路资本的广泛关注，或是炒作概念，或是真金投入，健康地产成为地产界的热词。产业地产的核心是为产业提供空间及配套服务，同理，健康地产的核心就是为健康企业提供空间及配套服务。东滩顾问认为健康新业态的兴起是健康地产投资火热的主要原因从健康新业态的角度观察健康地产会有全新的认识。Uh健康新业态兴起的三股原动力健康新业态是相对公立

2、医疗机构、大型药企等传统健康业态而言的，包括专科门诊、康复医院、全科门诊、第三方医疗服务机构、健康科创公司等众多领域，1＞政策原动力与很多行业不同，医疗服务业具有政策监管严格的特点，这才保证医疗服务安全性的同时，也在一定程度上限制了医疗服务创新。我国正在推进的医疗改革为健康新业态的出现提供了良好的土壤。例如浙江卫计委批准的医技共享政策，一方面允许医疗机构共享检验、病理、超声、医学影像等医技科室及药房、手术室；另一方面，允许医疗机构可试点开展二级以下（含二级）日间手术，这既降低医疗机构的初始投入和运营成本，又

3、扩大了医疗机构的业务范围；再如2014年我国进一步推进医生多点执业改革后，医生集团大量出现，这又进一步促进了专科门诊、全科门诊的发展。2、市场原动力二胎经济、颜值经济、银发经济……中产人群是铸就上述经济特征的核心力量，也创造了一个十万亿级别的大健康产业市场。根据《2017年中国高净值人群医养白皮书》，个人及家人健康是最受关注的领域，关注度达61%,相对于治疗大病，高净值人群更倾向于治疗未病与健康管理，其对高端医疗服务，尤其是Uh高端私营医疗服务的接受度也更高，这是公立医疗体系无法覆盖的领域，这也是健康新业态

4、的市场机遇，众多尚未纳入医保体系、医疗服务体验佳且在特定领域具有专业优势的专科诊所、专科医院、康复医院、高端体检机构、安宁护理机构等得以快速发展。3.科技原动力以大数据、物联网、AI为代表的智能科技正在加速向健康领域渗透，以基因编辑、细胞免疫治疗、异种器官移植为代表的生命科技正在加速突破瓶颈，在智能科技、生命科技的推动下，大健康产业的组织逻辑也发生了范式转移。一方面体现在围绕健康科技领域的科创公司爆发式增长，在医疗可穿戴设备、医疗人工智能、智能小型医疗器械、体外诊断等领域创业公司以占据主导地位；另一方面，医

5、疗服务趋向专科化、专病化，例如利用基因编辑技术针对某一基因位点突变进行专病治疗，利用微生物技术针对某些种类的微生物失调进行专病治疗将更为普及。健康地产的三个发展趋势随着各类健康新业态不断的出现在消费者的视线，占据消费者的认知，从健康地产与健康新业态结合角度思考，健康地产将岀现以下三个发展趋势；1.细分化定位相对于综合性的产业地产而言，健康地产已经是一个相对清晰的定位，然而，大健康产业涉及医疗服务、轻医疗服务、医美服务、健康商业、康养服务、第三方医疗服务、健康科创、健康制造等众多细分产业、细分环节，不同细分产

6、业、不同产业环节的产业组织大相径庭，如医疗服务需要一定的人口流量，般布局在城市核心区，健康商业依托于医疗服务机构的流量或政策红利，健康科创具有知识密集型，一般布局与科教密集区等等。某个健康地产项目受城市能级、区位交通、人口密度、科技资源、产业资源等条件影响，很难同时满足全产业链条布局，这也是众多全链条布局的健康地产项目推进不顺的重要原因。从大健康产业组织的视角看，健康地产需要更加细分的定位。事实上，相对于众多全链条布局的健康地产项目，定位更加细分的项目已经取得了不错的效果。例如，杭州的501Medicalm

7、all聚焦于专科门诊的轻医疗零售服务，已经成功招引唯尔诺儿科、张强医生集团（思俊）外科诊所、颜术医美、艾维口腔、仁数耳鼻喉专科、启代妇儿诊所、方回春堂、太学眼科、爱丁优生助孕、杏康医疗等13家门诊医疗服务机构，并取得了医技共享试点等政策突破。与501medicalmall类似但聚焦其它健康细分领域的还有定位于健康商业零售的健康商业中心（以成都金牛达为代表），定位于康体养生的养生度假小镇（以桐庐健康小镇为代表）；定位于中医医疗服务的中医街区/馆群（以杭州中医街为代表）；定位于健康科创的健康科技园区（以杭州天和

8、高科技园为代表）；定位于综合医疗服务的医院集群（以新虹桥国际医疗中心、博鳌乐城国际医疗旅游先行区为代表）；定位于医疗服务外包的专业园区（以无锡生物医药研发外包园为代表）等等。2、专业化运营细分化的定位意味着更明确的产业、更明确的客群，这势必会衍生更细化、更具体的产品、服务与政策需求，因此，细分化定位必然要求专业化运营，而且是地产、产业两个层面的专业化运营。杭州501medicalmall的运营主体为全程医疗，由新