定位---是商业地产全程运营的关键

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1、定位---是商业地产全程运营的关键，精准的定位来自全面的市场调查与细致的市场分析定位---就像射箭，脱靶免谈，中的和中靶完全是两回事定位---是项目规划的基础，定位的方向决定了经营的模式及经营方向定位---是通过业态组合来描述定位的方向定位---是通过招商进行固化从而展现商业定位定位---定位的基础是客户，是目标消费群体定位---是商业地产全程运营中承上启下的重要枢纽商业定位的重要意义研究背景报告结构区域环境研究商业环境研究消费者研究项目SWOT分析项目定位项目调整规划观点性总结招商策略研究目的市场调查是市场研究和分析工作的基础部分，是所有决策的基

2、础。通过调查可以了解市场至目前为止的动态状况，并为市场未来的发展调整做出动态预测。调查研究工作的重点在于找出市场结构的薄弱部位，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。业态布局现状根据项目文化、艺术、创意、特色化专业市场定位规划，市场经营中具有特色商家占比约为25%，服装鞋类商家占比23%，饰品化妆品类商家20%，餐饮酒吧类24%，通过对比可看出，业态布局优势不明显，区域内核心竞争力不强。根据平面业态布局图可看出整个业态布局稍显凌乱，规划布局可突出其业态的多样化，但不是杂乱化，除餐饮酒吧娱乐类统一规划外，其余品类商家随意性太强，

3、例如服装、饰品、特色类商家交叉布局，缺乏整体性和连续性，对相关业态聚合效应不强，缺少对消费者的引导、关联性购买。缺少核心主力店、品牌店，单体小规模店面无法有效吸引人气。市场经营现状目前市场靠后部餐饮类商家及前面有经营特色商家经营效果理想，中间段大部商家生意勉强支撑，存在前后脱节的经营现状，缺乏商业连贯性和关联性。市场符合定位并迎合学生消费喜好及能力的特色商家经营状况较好，传统商业业态经营状况一般，区域内竞争项目同类商品档次，价位选择较多，商家竞争压力大。市场经营商家以初入社会学生创业团体为主，个人整体实力较弱，抗风险意识薄弱。硬件设施现状项目有左右

4、四个主次出入口，满足合理人流动线的内外沟通，内部动线脉络清晰、街区宽度适宜、有效的规避了盲区和死角；但外部缺少可利用停车位，两条连接道路交通压力较大。无法形成合理的人车分流动线。且项目入口与交通主干道产生断层，对人流的引导和项目的可达性产生影响。项目规划缺少可承办小型集会、推广、交流等相关活动的文化广场及相关公共休闲活动场所，对项目的后期活动营销推广造成不小的缺憾。项目单层、小开间街铺的物业结构较为单薄，对例如餐饮、酒吧、休闲娱乐等品类商家约束了其个性化发展空间。市场夜间亮化布局效果不理想，未能营造符合时尚动感的流行主旋律灯光和氛围。露天市场受天气

5、较大影响，目前已安装雨阳棚效果不明显。研究背景报告结构区域环境研究商业环境研究消费者研究项目SWOT分析项目定位项目调整规划观点性总结招商策略项目环境描述项目地处黄金商业区域，地处广埠屯大商圈黄金分割点，衔接东、西、北三大商圈：西侧群光广场、新世界百货、流行视窗时尚服饰商场，背面赛博数码广场、南极电脑大世界、珞珈电脑大世界、广埠屯资讯广场电子产品市场，东面国美电器、武商量贩家电日化市场，安享三大市场日均20万流动人群。华师文化街身处武大、华师、理工大、电力职业学院等高校腹地，稳定的集居着30多万学生、教职工、教育产业群体。国民经济的快速增长和国民收

6、入水平的不断提高，开拓出文化产业新的发展空间。文化产业是投资回报最好的行业之一。当代社会各种产业利润主要靠领先的自主创新和技术进步来实现，而文化产业正是自主创造和技术含量高的一个门类。加上政策因素和市场因素的作用，文化产业的资本盈利率比较高，文化产业方面投资热将会长期存在。从消费角度看，文化产品是与日俱增的消费热点。武汉是辛亥首义之都，拥有盘龙古城、琴台知音、黄鹤名楼、归元古刹、百年名校等人文、自然景观；独特的汉派文化以及居全国城市第三的科教综合实力，这都为创意产业提供了坚实的智力储存。区位性质与功能特点区域内有多家市内最大规模的电脑卖场—赛博数码

7、广场、广埠屯资讯广场等，享有“北有中关村，南有广埠屯”的美誉，是武汉乃至华中地区购买电脑的第一去处。十多年的发展，已使广埠屯地区成为武汉乃至华中地区最重要的IT及相关高科技产品集散基地。并且，广埠屯一带还是武汉市规划建设的武汉科技商务街所在地，也是省、市、区三级政府重点打造的IT产品核心市场。项目位于武汉科学文化的中心区域，高校、科研院所、政府机关、开发区和风景区坐落四周，自然、科技、人文环境俱佳。华中师范大学、武汉大学、武汉理工大学、湖北经济管理学院等众多高校环绕左右，武汉东湖高新技术开发区、中国光谷、烽火科技、长飞光纤等高科技企业和政府各机构也

8、都近在咫尺，周围更有著名的东湖风景区，整体区位优势无比优越。同时广埠屯也是武昌地区最繁华的街道口商业圈的延伸，区域内有群光