产品设计与工程管理 - 颐高集团.ppt

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1、产品设计与工程管理颐高集团商业地产培训课程之——产品设计与工程管理《一个关于房子的故事》制作人：BOSSWENG导演：ZJL演员表：ZF&各部门/设计师/总包/分包/GCB群众演员：NMG发行：颐高院线浪漫的故事：拿到一块地？干什么？地卖了美女帅哥售楼部房子投资客咖啡阳光钱苦逼的故事：拿到一块地？干什么？地房子钱农民工包工头质监站风吹日晒雨淋安全质量地房子钱农民工包工头质监站风吹日晒雨淋大雪安全质量幸福的故事：拿到一块地，…………赚钱了！今天讲的内容，关于幸福的二分之一……设计：盖什么房子？盖给谁？到底盖什么？什么时候盖？怎么盖？盖完了什么样？后果是什么？管理：管谁？被谁管？管什么？怎

2、么管？多快好省，安全第一盖什么房子？我们的产品类型城市IT综合体：商业、办公、住宅、精装公寓、酒店电子商务产业园：商业（大商业、沿街商业）、办公写字楼、公寓、住宅、酒店未来：养生地产、别墅……、盖给谁？如何进行产品定位产品的定位，是发现产品价值的一个过程；功能定位：做什么业态、组合什么商业，形成什么样的产品组合；价值定位：卖给谁？卖多少钱？政绩定位：电子商务、高层建筑、产业集群——不是你的产品值多少钱，是你打算卖给哪些人到底盖什么？产品设计的几个部分项目的概念设计：可以是一张效果图初步方案:总平、外立面、鸟瞰、透视——进入政府的勾兑阶段初步设计（套详细指标）：容积率、各部分的面积比例、

3、可售比例的组合、停车位、日照数据、开发节奏——方案申报技术设计施工图和详图：项目审批后的圈套图纸的深化：建筑、结构、人防、消防、水、电、暖、交通建筑设计专项：桩基、基坑维护、人防、电力、景观、室外管网什么时候盖？建设的节奏把握。开工正负零/可销售现金流正——少花钱，多办事，四两拨千斤开工时间最好别跨年可售节点最好赶旺季怎么盖？施工单位的组织、节奏；盖房子的人、监督的人、算账的人找人盖房子、乙方的资信、乙方的实力合作精神总包与分包前期勘察、桩基工程、地下室正负零、（可售）、主体验收、竣工验收（各专项）、交付盖完了什么样？产品设计的深化：内外兼修，考虑成本户型优化、产权分割商业动线幕墙内装

4、修园林景观户外泛光照明安防监控、车库管理、盖完房子的后果是什么：？？？管谁总包分包/供应商监理农民工被谁管：规划建设房管质检人防消防安放园林交通气象环保发改委程建设期间的验收节点和主要参与方序号验收名称时间节点或完成政府部门参与单位备注1基坑验槽基础开挖完成，垫层未施工完成前质监站质监员建设、监理、地勘设计、设计院、总包2地下室主体验收地下室主体完成质监站质监员建设、监理、设计院、总包3人防工程主体验收人防工程门框完成人防办质监员建设、监理、总包、人防单位4地下室优质结构验收地下室主体验收完成后质监站质监员建设、监理、设计院、总包“评杯”用5项目主体验收主体结顶、砌筑完成后质监站质监员

5、建设、监理、设计院、总包根据实际情况可以分层验收（但要提前和质监员沟通）6优质结构验收在2、4项完成后进行质监站质监员建设、监理、设计院、总包也可分层验收；“评杯”用7“标化工地”三阶段验收基础完工时、主体结顶后、装修工程时安监站安监员建设、监理、设计院、总包8强电配套验收及送电配电房施工完成后、供配电设备案安装调试完成后电力局供电班建设、监理、电力施工单位分二阶段9竣工验收施工完成后（包括装修）质监站质监员建设、监理、设计院、施工单位但不包括绿化和市政配套10人防专项验收人防工程完成后人防办质监员建设、监理、设计院、人防11消防专项验收消防工程施工完成后消防参谋建设、监理、总包12规

6、划验收竣工验收后规划局建设、监理、总包13房屋面积验收竣工验收后房管建设、监理、总包14绿化专项验收绿化工程完成后建设局园林处建设、监理、总包、绿化单位15综合验收达到交付条件时，方可验收发改委各建设主管单位、各参建单位管什么？怎么管？总部管现场管总部管：招投标管理、联系单管理、预决算管理、布置作业、检查作业、帮助完成作业现场管：管施工进度：几个节点和验收管施工安全：日常安全措施的落实管施工质量：材料、工艺、管设计缺陷：在施工中不断的修正错误衢州项目：高度的突破初始设计设计变更等农行改层高等超市改荷载窝工费里面改细节设计中的缺陷地块的成本优势空调和电梯安丘项目：两个售楼部多层与高层的开

7、工鸣谢：衢州/安丘/绍兴/镇江/淮安/东海……EGOTV