评估程序和基本方法(修改).ppt

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1、资产评估学第二章资产评估的程序和基本方法成本法收益法第二章资产评估的程序和基本方法资产评估的程序市场比较法第二章学习标的理解：资产评估的程序。掌握：比较法、成本法、收益法等三种资产评估方法的基本原理、公式、适用条件和参数的估算方法。§2-1资产评估的程序明确业务签业务约定书编制工作计划核实与查勘收集资料评定估算编制并提交报告工作底稿归档明确评估业务事项评估目的评估费用评估报告评估基准日配合与协作的重要事项§2-1资产评估的程序评估对象和范围、价值类型总额、支付时间和方式使用者、使用限制、提交时间和方式一、明确业务约定书基本事项权利义务违约责任争议解决§

2、2-1资产评估的程序二、签业务约定书工作计划技术路线和方法资料及收集渠道时间、费用工作步骤人力资源及进度§2-1资产评估的程序三、编制工作计划总体思路和详细实施方案核实与查勘内容存在与否产权状况技术状况新旧程度运行状况§2-1资产评估的程序四、核实与查勘资料产权证明文件技术资料参照物信息市场状况§2-1资产评估的程序五、收集资料参照物成交时间、特性§2-1资产评估的程序六、评定估算相应的公式与参数选择评估方法综合分析初步结论与委托方沟通最终结论七、编制与提交评估报告提交评估报告§2-1资产评估的程序八、工作底稿归档基本事项记录业务约定书评估计划重大问题

3、处理评估报告审核管理类现场查勘记录收集的评估资料评定估算过程记录操作类90天内归档；保存10年以上资产评估过程结构图评估环境—社会—经济—技术—法律形成问题评价指标综合分析选择实施意见1234567目的与动机1资料收集2鉴定与评价3假设前提4定量估算5结果分析6提出结论7活动过程思维过程一、成本法（一）基本思路待评估资产的价值=重置成本-各项价值损耗§2-2成本法在评估基准日复原重置成本更新重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值§2-2成本法复原重置成本更新重置成本生产材料、设计标准、工艺质量与估价对象同样现代的资产状况全新同样的复制品全新同等功能效用

4、应用详细成本估价，注重估价对象特征总括成本估价计（二）复原重置成本与更新重置成本的比较复原重置成本通常大于更新重置成本二、成本法的评估程序程序§2-2成本法确定资产范围，估算重置成本确定资产使用年限估算损耗和贬值评估价值=重置成本-贬值（损耗）三、成本法的基本方法资产评估值＝被评估资产重置成本被评估资产重置成本—实体性贬值功能性贬值经济性贬值＝×成新率或§2-2成本法使用磨损和自然力新技术应用与推广外部环境因素（一）重置核算法基本原理：利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。§2-2成本法重置成本

5、＝直接成本＋间接成本建造成本：材料成本人工成本取得成本：购买价格安装调试费运杂费按人工成本的一定比例、直接成本的一定比例或单位工作量的间接成本价格估算§2-2成本法四、重置成本的估算方法间接成本：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用按评估基准日的现时成本逐项加总间接成本=人工成本总额*成本分配率=直接成本*间接成本相对于直接成本的比率=工作量*单位工作量的间接成本§2-2成本法间接成本的估算例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，直接安装成本为20000元，其中原材料6000

6、元、人工成本13000元、安装需要50个工时，安装期限较短。根据以往统计，安装成本中间接成本相对于直接成本的比率是50%。计算该社本重置成本。安装期限较短可不考虑资金成本。直接成本：§2-2成本法其中：购买价180000元运杂费5000元安装成本20000元其中：原材料6000元人工成本13000元间接成本：重置成本：205000元215000元10000元成本分配率=？§2-2成本法单位工作量的间接成本=？间接成本/工作量=10000/50=200元/工时间接成本额/人工成本额=10000/13000=76.9%例2：被评估资产为一台2年前购置的机器

7、设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？§2-2成本法（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本

8、＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝