新旅程地产项目营销执行报告.ppt

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1、精彩2008，——诚河·新旅程营销执行报告苏州市博思堂投资顾问有限公司诚河·新旅程项目组2007年11月16日目录第一部分、07年市场回顾及08年市场展望第三部分、2008年媒体建议及费用预算第二部分、2008年项目营销执行计划1、07年供求情况汇总2、07年成交价格分析3、07年宏观调控分析4、07年市场情况总结5、08年区域竞争分析6、08年市场情况展望第一部分、07年市场回顾及08年市场预判苏州市07年1-10月房产市场供需情况1、07年供求情况汇总第一部分、07年市场回顾及08年市场预判10月在央行新政的作用下，市场反应明显。住宅成交量比

2、上月减少近一半，日均成交套数不足130套，和去年每天平均成交量较接近。第一部分、07年市场回顾及08年市场预判1、07年供求情况汇总苏州市07年11月房产市场成交情况11月份苏州市区商品房（住宅类）共成交：4663套，比上月上升796套，升幅为20.58％；成交面积为：630009平方米，比上月上升170575平方米，升幅为37.1％。2、07年成交价格分析苏州市1-10月房地产市场价格走势第一部分、07年市场回顾及08年市场预判第一部分、07年市场回顾及08年市场预判十一月苏州住宅成交均价走势图十一月苏州住宅成交均价走势图07年11月苏州住宅成

3、交均价走势成交均价：7068元/平方米,比上月下降281元/平方米，降幅为4.7％。2、07年成交价格分析1）加息经过了本年度的五次贷款利率调整过后，目前的贷款利率为7.29%，比原来的6.12%提高了1.27%。3、07年宏观调控分析第一部分、07年市场回顾及08年市场预判3、07年宏观调控分析第一部分、07年市场回顾及08年市场预判2）户籍准入制度3）贷款新政解析三大影响力条款：对已利用贷款购买住房，又申请购买等二套（含）以上住房的贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。对已利用贷款购买住房，又申请购买等二套（含）以上

4、住房的，贷款首付款比例不得低于40%。商业用房购房首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。3、07年宏观调控分析第一部分、07年市场回顾及08年市场预判3）贷款新政解析3、07年宏观调控分析第一部分、07年市场回顾及08年市场预判一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再

5、次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。2007年12月12日，人民银行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，对第二套住房贷款的细则提出了如下统一：3）贷款新政解析3、07年宏观调控分析第一部分、07年市场回顾及08年市场预判三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按

6、诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。条款分析：第一条的影响力和破坏力最大，按揭第二套房贷的购房者其购房成本将大大提高。“利率一个是打八五折，一个是上浮10%，相差25%。如果仅提高首付的话，可以相信，本次调控又将成为“空调”，但和利率提高相结合，本次调控在一定时

7、期内会对投资和投机者产生致命的打击，甚至影响到了改善居住条件的自用客群。第三条主要针对商业物业，针对的核心还是投资和投机。此条一出，商业地产将面临全面的重新洗牌。3）贷款新政解析3、07年宏观调控分析第一部分、07年市场回顾及08年市场预判新政所带来的负面影响：提高了首付和贷款利率，增加了资金投入与还贷压力，打击了投机的同时也抑制了相当一部分的合理需求。影响消费者对于未来市场预期，进一步加重了其观望的情绪。酒店式公寓遭到毁灭性的打击，商业物业销售难度加大。3、07年宏观调控分析3）贷款新政解析第一部分、07年市场回顾及08年市场预判第一部分、07

8、年市场回顾及08年市场预判4、07年市场情况总结1）从成交量以及供求比来看，07年前三季度，苏州房地产市场供需两旺，市场一片红火。2）从