物业法规案例分析.ppt

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1、物业法规案例分析组员：庞小丽侯雪萍李珊珊陈富才黄理艺陈祖柱案例1荒废花园,业主能占用种菜吗?林先生是东区某楼盘里的一个业主,前不久,他看到小区里一块花园荒废了,就把那块地开辟成菜地种些蔬菜供自己日常食用。最近,小区重新聘请了物业公司,物业公司想把这块地重新恢复成花园,就找林先生要求他把菜地里的菜处理掉。林先生不同意,称自己是小区的业主,有权使用这块地。当业委会主任出面解释,说这是业委会和物业公司商量后做出的决定时,林先生说,聘请这家物业公司,他并没有投同意票,所以物业公司无权干涉他的行为。因此林

2、先生不肯退地,业委会和物业公司对此事不知该如何处理?分析：小区内按照规划建设的共用设施(包括花园、绿地、道路等),属小区内的全体业主共同所有,国务院颁布的《物业管理条例》第五十一条明确规定了:“业主、物业管理企业不得占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。”林先生在小区花园用地上开辟菜地自用,违反了《物业管理条例》的规定,依法应予纠正。若林先生不听劝阻,一意孤行,依照《物业管理条例》第6十6条的规定,将受到包括罚款、没收菜地收益等行政处罚,没收的菜地收益主要用于物业管理区域内共

3、用部位、共用设施设备的维修、养护。案例2张先生在江北某小区内有一处一楼的门面，经营着一家餐饮店。2006年7月7日早上6时许，天降暴雨。小区人行道下的排洪沟突然爆裂，大量污水迅速涌入地势较低的餐饮店内。店内人员来不及抢救店内财物，造成店内存放的食品、原材料及部分设施设备被污水浸泡、毁损。事发时，小区的物业管理处也遭受了污水的袭击。物业管理处工作人员忙着抢救自己的财物，没有派员工对该店的财物进行抢救，没有一个人来张先生店里帮忙。据悉，2002～2005年，该排洪沟已发生4次爆裂。事后经清点，物业

4、管理处认可张先生遭受的财物损失为1．5万余元。由于赔偿问题没有得到解决，张先生将物业管理方告上法庭，要求赔偿财物损失(1．5万余元)和停业损失共计3．2万余元。分析：该物业管理处未能很好地履行自己的两个义务，造成了业主的经济损失，应承担一定的赔偿责任。一是没有很好地履行对共用设备设施的维修养护义务。该排放沟管道发生过4次爆裂，物业管理处应当对此加强防范，在雨季来临前妥善做好维护，防止再次发生爆裂。同时还应安排应急措施，以控制损失的扩大。二是没有很好地履行物业服务区域内的安全防范工作的义务，以及在

5、发生安全事故后有协助救助的义务。在明知该排洪沟管道存在安全隐患的情况下，却无任何防范，且事发后没有安排人员来帮助排险救助，以减少张先生的损失，没有尽到安全防范义务。法院审理认为，物业管理处负有协助做好物业服务区域内的安全防范工作义务，以及协助救助的义务。因此法院判决物业管理公司赔偿7500余元。对于业主的停业损失，由于证据不足，法院没有主张赔偿。案例3某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查。一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩

6、未锁，内有施工的声音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久，业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。注：1、该户业主未签署《装修管理服务协议》。分析：1、本案例中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务，制止

7、违规装修行为，消除安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好象是合情、合理、合法的。可是，本案例中物业管理工作人员以装修管理为由，在未经业主(所有权人)同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后，按照相关法规的规定，将施工负责人带到管理处接受处理(比如向其告知禁止行为和注意事项，发放〈违章整改通知书〉要求限期整改等)，并

8、没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。当然，如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况，物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。3、《物业管理条例》第四十七条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工单位“作出相应的处罚”。案例4一直以来，阿泰对侨建花园的物业管理很不满意。阿泰认