物业案例分析-供暖.ppt

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1、物业管理案例分析---常见供暖问题处理寰宇花园·天汇管理处张宇2013年1月17日一、热水供暖系统的分类低温热水供暖系统：供水温度低于100℃，供水温度95℃，回水70℃高温热水供暖系统：供水温度高于100℃，一般为110℃、130℃、150℃，回水70℃二、热水供热系统的特点优点：室内温度稳定、卫生条件好，可集中调节水温，系统寿命长。缺点：初期投资大，散热器容易发生超压现象，房间升、降温慢，容易发生冻裂事故。三、集中供暖的供热时间和供热质量根据《沈阳市供热用热管理规定》，生活供暖期为每年11月1日-次年3月31日,供暖期一般为150天，每天供

2、暖时间为24小时。供暖期内在房屋正常保温的情况下，室内温度应保证在18℃以上。四、暖气水能私自排放吗？不能。原因：1、暖气里的水是做过防腐处理的软化水，加有化学药剂，成本造价高，私放此水造成浪费，且使用此水有害身体健康。2、供热管道里有足够的水量才能保持热水正常运行，一旦失水会导致供热系统亏水气塞，影响供热效果。3、暖气大量失水会影响整个系统的压力和流量，需要补充大量的凉水，势必影响供热温度。五、室内采暖设备能私装私改吗？不能。原因：1、室内供暖系统是经过严格的设计施工安装的，私自装改采暖设备都会破坏供热系统的整体结构。2、改装后的采暖设备会产

3、生供热的水利失调，影响整个供热系统的稳定和正常运行。3、私装私改采暖设备因缺乏必要的施工安装设施和经验，会出现暖气管不严密和跑水、漏水等现象，甚至使供热设备受到破坏，影响采暖效果。六、暖气不热情况分析:1、热源没有问题。如果是成片的楼房不热，首先要检查其供热的热源厂、换热站，看其工作参数是否正常。如不正常则会造成大面积不热的现象。如停电、停泵、停炉都影响供热。2、可能是供热区楼房内管线上的问题。楼内管线腐蚀、泄漏、堵塞，如不能及时查出，将会造成系统补水过大，水温降低直至不能供暖。3、最常见的不热现象是离热源近的楼热，远的不热，或是一个楼内部分房

4、间热，另一部分不热，或是楼上热楼下不热。这些现象统称系统失调，也就是水利失调。七、水力失调导致局部用户不热的表现形式及原因分析：1、建筑物上层热下层不热（上热下冷）楼房的采暖系统是上供下回式，其立管间水平水力失调会导致立管流量分配不均，各立管的温降不相同，流量小的立管温降必然过大，使下层散热器进出水温过低，而上层由于流量大其温度变化不大，导致上层过热下层过冷现象的出现。上热下冷现象不仅出现在上供下回式单管系统中，而且在上供下回式双管系统中也经常出现，是上供下回热水采暖系统一个比较突出的问题，一般上下层室内温差为2ºC-3ºC，严重的可达6ºC-

5、8ºC。2、供热管网末端整栋楼的散热器不热。此种现象是由于供热管网的水平水力失调所致，其主要原因是：在管网布置时水力平衡考虑不周，造成流入离锅炉房较近的建筑物水量过多，或流入离锅炉房较远的建筑物水量过少，从而使离锅炉房较远建筑物暖气不热。3、建筑物内个别立管或散热器不热。此种现象的主要原因一般是系统采用了异程式，而异程式不利于水力平衡，或者是一支立管上散热器组数过多。4、部分采暖管网系统存在堵塞现象，造成热量滞留,表现:（1）管线氧腐蚀通径变小；（2）散热器腐蚀结垢导致散热器换热效果差；（3）设计的不规范、施工标准低或施工过程中管理不善造成偷工

6、减料现象的发生，导致建筑物内系统阻力大于供暖系统的压力。5、采暖系统内积存空气。在热水采暖系统内，管道内如果存在空气，就会在管道内形成气泡，使水流中断或者系统循环不良，也是通常所说的“气塞”现象，造成局部暖气不热。八、解决水利失调的措施1、一次系统的调节主要是利用换热站内或管道上设置的检测仪表（流量计、压力表等）对网路上或换热站内的平衡调节阀按水力计算结果进行调整。2、二次系统的调节同直接式供热系统的调节一样，即借助检测仪表，按水力计算结果，对管网上和热用户入口处各平衡阀门进行调节。二次系统采用的是自力式流量平衡阀，自力式流量平衡阀的工作原理：

7、依靠被调介质因流量变化而产生的压差变化，来自动调节阻力大小，控制流量不变，从而消除压差变化产生的影响，稳定流量。其作用对象是系统的流量，当外网压力波动时被控系统不受影响，可准确地控制各支路的流量，降低了能量的消耗。3、间接式供热系统的运行调节：根据调节地点不同，供热系统的运行调节分集中调节、局部调节。集中调节在热源处集中运行；局部调节在热力站或用户引入口进行。集中或局部调节方式又有如下几种：（1）质调节：保持流量不变，用改变网路供水温度来调节的方法。此方式用于二次系统的运行。（2）分阶段改变流量的质调节：按室外温度高低把供热期分成几阶段，在

8、不同阶段保持一定流量情况下进行质调节的方法。（3）间歇调节：通过改变每天供热时数来调节的方法。4、加强系统运行管理，改进调节过程中的失衡运行调节过程中