物业管理法规案例分析手册.doc

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1、物业管理法规案例分析下载-样例.doc目录认识篇物业管理中的法律关系纠纷的成因及常见类型如何面对物业纠纷处理客户投诉的基本思路如何对待业主的无理投诉物业管理人员的沟通行为法则住户投诉处理标准作业程序业户投诉的立项和销项规定认识篇第一单元日常管理业主提出不合理装修要求怎么办部分业主要随意封闭阳台怎么办业主不愿配合公共部位维修怎么办开业典礼影响办公环境怎么办住户对维修料具提出质疑怎么办信件误退投诉第二单元工程管理电梯坠落伤人要求赔偿怎么办污水管道返水怎么办业主家中地板渗水怎么办设备能耗过大怎么办擅自修改承重柱拥护投诉怎么办楼房脱落水泥块砸死住户怎么办第三单元安全

2、服务业主住房被盗，物业公司应否赔偿酗酒后的访客自伤怎么办业主请来的装修人员要强行闯入怎么办消防栓为何喷不出水提供停车位客户轿车丢失怎么办保安人员“监守自盗”怎么办第四单元财务服务房子没住，交不交管理费住户以维修未使用任何材料为由拒交维修费用业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办租户欠缴物业管理费，物业管理公司能否向业主催缴物业管理财务费是否要保密收维修基金并非乱收费第五单元综合事务未交物业服务费的业主能不能当业委会委员全体业主反对物业管理公约怎么办业主通过网络自发成立业主委员会怎么办保安为救业主跌伤怎么办楼前绿地变成私家植物园怎么办业主健身扰民怎么办思考篇车辆破损

3、进入车场后推卸责任怎么办开发商遗留问题业主归结到物业管理身上怎么办业主家中遇害物业物业管理公司应否承担责任物业管理费谁说了算纠正违章装修僵持不下怎么办租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办乱停车的访客蛮不讲理怎么办业主以自行车丢失为由拒交物业费怎么办物业管理人员入室引起的误会怎么办业主有了成见怎么办业主要求供暖，业主委员会应该听谁的紧急情况，物业管理人员是否有权破门而入住户遭抢物业管理有无责任物业管理应如何进行人员配置业主委员会这样做对吗业主执意乱装空调怎么办业主以新居有瑕疵状告物业要求索赔小区的围墙物业管理公司能拆除吗设备功率过剩怎么办小区车库成了“酒

4、窖”转让商铺忘了公约原业主照付物业费ATM取款机忘锁门怎么办楼顶变私家花园怎么办有人逗留损毁绿地怎么办租户乱抛脏物怎么办推拖清理装修垃圾怎么办有人乱派招贴怎么办商铺业主与顾客发生冲突怎么办业主强占他人车位怎么办访客拿住户钥匙要上楼入户怎么办认识篇物业管理中的法律关系开发商和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或开发商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任等造成的。要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中的法律关系。只有理顺了法律关

5、系，才能够处理好物业管理各方面的关系。物业管理工作中法律关系的主体主要有开发商、物业管理公司、业主（房屋产权所有人）、承租人（使用人）和其他与物业管理相关联的行业以及政府有关部门。1．开发商开发商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是开发商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了房屋产权所有人。对于一处新的开发项目，开发商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建项目的管理工作。有时开发商也自己充当项目物业管理的角色。不论开发商是自己来管理或是委托其他物业管理公司来管理新建项目物业，都是

6、在为房屋产权所有人或使用人提供服务。新建项目完工交付后，由于发生了产权交易行为，开发商的角色变了，由原先对物业的拥有，变为对物业的部分不拥有或完全不拥有。开发商先期委托物业管理公司管理新建项目或自己自行管理项目的行为只能是一种临时的安排。因为在新建项目初期，房屋产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。开发商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由开发商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的项目管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，开发商对

7、新建项目的作用逐渐退居二线。这一阶段，开发商如直接聘请管理公司，应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。2．业主（房屋产权所有人）由于购买了物业，购房人成了物业的产权所有人，合法地拥有所购物业，具备了业主的身份。业主对物业拥有所有权与使用权。由于开发商在销售物业之前，已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同开发商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，或具备法规所规定的其他条件时，开发商应会同物业管理

8、公司召开业主大会。3．业主大会业主大会是一个非常重要