物业管理法规与案例分析

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1、物业管理政策法规学习方法：理解、记忆、结合案例参考书：《物业管理法概论》中国林业出版社李媛辉《物业权属与物业管理》高富平《物业管理法》法律出版社夏善胜第一章物业管理法律规范基础知识本章重点：思考题1、4引例：因房屋质量瑕疵拒交物业管理费败诉案1995年6月，李先生以105.2万元价格购买了一套商品房别墅，进行了豪华装修，同时还购买家具及日常生活用品。1996年8月份，一家人正准备乔迁新居，谁知一场台风雨，将其装饰一新的房子变成了水塘。此后，该套商品房因长年漏水、经常污水回流无法居住。由于房屋长期潮湿，至使白蚁滋生、电路不通。2003年，李先生找来专家检测，才发现原来房子漏水、

2、污水回流原来是因为屋面排水和排水管道设计不合理造成。李先生因此拒交物业管理费。管理该小区的物业管理公司于1999年将李先生告上法庭。法院根据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。判决李先生交纳从1996年1月至1998年10月的物业管理费共13000多元。李先生交纳了相关的物业管理费之后，房子的问题仍然得不到解决，心里窝火的李先生再次拒交物业管理费。2004年物业管理公司又一纸诉状将

3、李先生告上法庭，要求其支付从1998年1月起到2004年1月共16000多元的物业管理费以及相关的滞纳金，李先生再一次输掉官司。问题分析：1．李先生是否应该交纳物业管理费？为什么？2．李先生的损失应由谁赔偿。答案：根据《中华人民共和国合同法》第八条，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”。李先生未依《前期服务服务合同》缴纳物业服务费，应该交纳物业管理费。房子漏水、污水回流原来是因为屋面排水和排水管道设计不

4、合理造成，李先生、装修损坏、财产损失的原因是房屋不合格，因此应追究开发商在商品房买卖中的违约责任，并应赔偿因违约给对方造成的财产损失。一、物业管理法律关系（一）物业管理法律关系的概念法律关系是法律规范调整社会关系的过程中所形成的人们之间的权利和义务关系。物业管理法律关系是一种具体的法律关系，是指物业管理法律规范在调整物业管理关系中形成的的当事人具体的权利和义务关系。《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。因此，物业管理

5、企业之外的其他管理人对物业所进行的管理形成的法律关系不是物业管理法律关系，不受《物业管理条例》等行业特殊立法的法律规范调整。（二）物业管理法律关系的种类1．隶属的（行政管理）法律关系所谓隶属的法律关系，是指在不平等的法律主体即行政管理机关与行政管理对象之间所建立的权利服从关系。2．平权（民事）的法律关系平权的法律关系指平权法律主体即平等的民事主体之间的权利义务关系，法律主体的地位是平等的，权利和任务的内容具有一定程度的任意性。二、物业管理法律规范（一）物业管理法律规范的概念法律规范是由国家制定和认可，反映掌握国家政权阶级的意志、具有普遍约束力、以强制力保证实施的行为规则。法律

6、规范包括法律规则和法律原则。物业管理法律规范是由国家制定或认可，以国家强制力保证实施的，调整物业管理行为的规范。2．物业管理法律规范与物业管理法律条文物业管理法律规范不能等同于物业管理法律条文。法律条文是法律规范的表现形式。法律规范是法律条文的内容。（二）物业管理法律规范的依据1．宪法第十条：城市的土地属于国家所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以参照法律的规定转让。第十三条：国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。2．法律包括了调整一般民事、经济关系的基本法律和调整具体民事、经济关系的专门法律。1986年的《中华

7、人民共和国民法通则》土地、房屋在内的所有权、使用权等一系列问题。1989年的《中华人民共和国城市规划法》确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理地制定城市规划和进行城市建设的法律依据。1994年的《中华人民共和国城市房地产管理法》是规范城市范围内取得房地产开发用地，从事房地产开发和交易实施房地产管理的法律。1994年的《中华人民共和国公司法》1997年的《中华人民共和国建筑法》1999年的《中华人民共和国合同法》除此之外，还有其它相关的法律，如《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国