房地产运营管理交流讲义.ppt

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1、房地产运营管理交流中建地产徐新2012年5月目录房地产运营管理的定义房地产运营管理的体系房地产运营管理的实战配合从房地产项目的管理目标谈起财务维度收益类：净利润/结转收入/结转成本效率类：销售净利润率/投资收益率IRR/成本利润率资产类：净资产收益率资金类：经营性现金流/资金平衡时间客户维度项目品牌：知名度/认知度/美誉度客户满意度：规划设计/销售服务/工程质量/物业服务/工程维修等的客户满意度运营维度进度：关键节点的达成质量：设计图纸、工程质量等安全：是否发生重大安全事故专业管理：销售目标的达成

2、、成本目标的达成能力维度人员的培养，人员能力的提高知识的贡献程度，利于后续项目管理的提升一、定义房地产项目管理目标（财务、客户、运营、能力等目标）运营管理人+钱+土地一、定义什么是运营管理？——从本质上讲，运营管理就是在一定资源条件下，为达成项目管理目标而采取的各种管理手段。房地产企业运营管理，是多项目之间的协调，运营部门分析各项专业运营指标，为管理层提供详细、准确的数据支持。运营管理是企业授权的良好基础。房地产运营管理，不仅是统计项目数据，设置一些指标进行评估考核，更是要为项目提供作战方案或纠偏

3、方案。运营管理，是规划，是风控，更是项目推进的作战参谋。房地产运营管理的定义一、定义运营管理=进度管理+现金流配置+成本监控最高境界：形象进度货币化、精控成本动态化二、房地产运营管理的体系：进度管理＋现金流配置＋成本监控项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段项目立项主体结构开工开盘销售入伙竣工销售管理阶段客户关系管理阶段拓展营销设计工程组织项目论证初步产品定位规划要点/规划草案组织项目策划/产品、市场及客户定位研究概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩

4、初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算入伙事务管理客服报建建设用地规划许可证、签订土地使用合同设计方案及施工图报建、初步设计报建、基础提前开工报建办理房地产预售许可证产权初始登记合同备案、按揭办理工程施工配合设计配合销售配合房地产项目主开发流程采购管理二、体系：进度管理运营管理首先从进度管理开始，而进度管理首

5、先从计划管理开始。二、体系：进度管理项目总体经营开发计划项目策划经营目标资金目标成本目标进度目标汇总经营计划销售回款计划费用支出计划项目成本目标项目总体开发进度计划，关键节点计划项目年度经营开发计划年度调整经营目标资金目标成本目标进度目标汇总经营计划销售回款计划费用支出计划项目成本目标项目总体开发进度计划，关键节点计划项目月度／季度经营开发计划项目计划分级体系分析：三层级+四要素二、体系：进度管理执行计划（管理计划）月／季度资金计划月／季度销售回款计划月／季度动态成本分析月／季度进度计划层级项目计

6、划体系一级项目关键节点计划二级项目总体开发进度计划三级项目专项计划二、体系：进度管理项目计划分级体系:从管理活动的由大到小、由粗到细的递进关系如何确定项目的关键节点？项目关键节点计划二、体系：进度管理事实上没有标准的项目关键节点，项目的关键节点是结合项目特点，根据项目开发流程和企业对于项目管理的需求来设置的。关键节点＝项目里程碑节点＋体现项目管理思想、管理意图的节点依据不同项目的特点，一般会有20-50个左右的项目关键节点。体现管理思想管理意图的主要节点二、体系：进度管理在项目进度计划管理范畴，项

7、目总体开发进度计划起着是承上启下作用，可以校核关键节点计划设定的合理性，为项目专项计划的编制提供参考依据，对项目的整体推进起着指导作用项目总体开发进度计划二、体系：进度管理工程进度计划设计专项计划报建专项计划营销工作计划招标计划项目专项计划二、体系：进度管理开盘专项计划入住工作专项计划样板间装修专项计划展示区专项计划竣工验收专项计划……编制项目专项计划应注意的几个要点二、体系：进度管理二、体系：进度管理进度管理体系的日常维护与管理进度管理体会与建议二、体系：进度管理进度管理体会与建议二、体系：进度

8、管理二、体系：进度管理进度管理体会与建议二、体系：进度管理进度管理体会与建议利润率=××ROE××××体系：进度管理+现金流配置+成本监控运营管理的核心：提高资产周转率，优化现金流配置。二、体系：现金流配置销售收入-成本-税费销售收入如何有效提高资产周转率和优化现金流二、体系：现金流配置二、体系：成本监控体系：进度管理+现金流配置+成本监控最优产品组合土地价值利用路网布置：从弯到直、单行与双行、直停/斜停/平行停、几个出入口、消防车道的安排停车布置：合理布局、大小车位、子母车位；地