房地产计划运营管理.ppt

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1、第一部分：房地产计划运营管理到底管什么——目标总部层面运营管理综合经营调度运营绩效管理运营沟通决策利润规划与调整财务、税务建议现金流规划与调整可投资资源估算民投资规划集团/项目年度运营目标目标分解到职能/项目目标的修正/调整完成情况的跟踪/评估运营会议管理体系重大事项的报告/预警/决策子公司运营月报编制集团运营月报编制与发布投资管理项目层面运营管理方案扩初施工图施工营销竣工交付评估总结项目策划项目经营分析与收益测算项目阶段性成果编制与评审项目计划编制与进度管理产品配置标准制定与调整目标成本管理与跟踪重要评审会议——1+2+1次项目投资评审报告项目策划、设计成果、营

2、销策划成果项目过程成果调整更新/监控项目后评估报告项目测算可研版项目测算策划版项目测算方案版项目测算（调整更新版）项目经营分析总结项目总体计划可研版项目总体计划策划版项目总体计划方案版项目总体计划（调整更新版）产品配置标准可研版产品配置标准策划版产品建造标准产品建造标准（调整更新版）成本测算可研版成本测算策划版成本测算（目标版）成本测算（调整更新版）项目获取前3天召开评审会项目获取后15天内召开项目启动地项目获取后60-75天内召开项目经营方案评审交底会后评估会议房地产项目主要评价指标财务纬度指标收益类：效率类：资产类：资金类：净利润/结转收入/结转成本销售净利润

3、率/投资收益率IRR/成本利润率NPV经营性现金流/资金平衡时间客户纬度指标项目品牌：客户满意度：知名度/认知度/美誉度规划设计/销售服务/工程质量/物业服务/工程维修等的客户满意度经营纬度指标进度：质量：安全：专业：关键节点的达成设计图纸、工程质量等是否发生重大安全事故销售目标的达成、成本目标的达成能力纬度指标人员的培养、人员能力的提高知识的贡献程度、利于后续项目管理的提升关键绩效指标库什么是运营管理？运营管理就是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。运营管理也可以指为对生产和提供公司主要的产品和服务的系统进行设

4、计、运行、评价和改进。从本质上讲，运营管理就是在一定资源、条件下，“为达成项目目标而采取的各种管理手段”。——————房地产项目目标（财务、客户、运营、能力等目标）运营管理人+钱+土地运营管理管什么？——通过“以终为始”的管理手段，管理好影响项目开发经营目标实现的各关键要素明确项目基准开发、经营目标实现预定项目基准开发、经营目标运营管理管理范围管理手段管理目标项目经营管理参与投资决策，实施全过程项目收益跟踪科学决策，降低投资风险；项目收益控制项目成果管理项目各阶段的成果+项目后评估成果降低运营风险，提升项目质量进度计划管理项目计划、管理计划提升项目运营效率运营决策

5、管理会议管理提高决策效率目标成本管理目标成本、动态成本的跟踪与分析成本目标的动态即时控制运营信息管理运营报告降低运营风险，提高信息沟通效率资金、预算管理预算的编制及流动控制防范资金风险，提高资金使用效率。。。。。。。。。第二部分：如何做好房地产项目的计划管理房地产项目的开发流程主特点：房地产项目开发流程特点：三多（多专业、多阶段、多关键活动）房地产项目的特点：周期：项目动作时间长繁杂性：内外部接口多方式：并行、交叉运作多对象：以人为主，变数多结果：一次性，遗憾多项目投资论证阶段流程项目设计管理阶段流程项目工程管理阶段流程项目入伙管理阶段流程项目营销管理阶段流程房地

6、产项目的特点决定了房地产企业关注“进度”，关注“计划管理”由于项目开发周期的拖长，房地产投资的机会风险会加大进度时间，是影响管理费用和财务费用高低的一个决定因素进度时间，是影响项目IRR的重要因素之一，而IRR是大部分企业作为项目投资决策的重要依据房地产项目内外部接口多，协同与协调非常繁杂计划管理的过程，是房地产项目系统分析和风险分析的过程案例：金地北京“格林小镇”一期延期交付引起业主投诉及索赔主要原因：计划管理不善工程因质量问题造成的返工因市政、道路、园林景观工程组织不当外部环境的影响计划管理的根本是什么？——计划管理的根本不是制订计划本身，而是为了实现有效管理

7、（梳理指导工作+系统风险分析+过程推进+结果考核）五个关键要素组织保障，责任明确项目关键目标及时地过程跟踪与预警结果考核与绩效驱动全员、全程的计划管理①②③④⑤第二部分1、如何建立计划管理体系2、如何编制项目总体计划及项目专项计划3、如何编制及管理月度/年度计划4、计划的监控与预警5、计划执行状况的评估考核6、计划管理难点及对策1、如何建立计划管理体系建立计划管理体系的目标匹配性完整性层次性可控性与企业的管理思想和战备导向匹配与管控模式匹配与企业管理水平、人员素质匹配要覆盖预定的各管理阶段：中期规划，年度，季/月报计划等要覆盖项目开发全过程的业务活动要全员覆盖需要

8、建立自上而