房地产企业计划运营管理讲义_部分(I)

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1、房地产企业计划运营管理讲义2010年12月课程目标WHY－房地产计划管理的价值WHAT－房地产计划运营的内容WHO－计划运营管理的组织体系如何设计？HOW－计划运营管理体系如何管？－计划运营管理体系如何改善？2进度计划管理表象：1.计划本身：－走道哪儿黑、走到哪儿歇；－三拍计划（拍脑袋、拍胸脯、拍大腿）；－你做你的计划，我做我的计划，谁影响自己不知道，自己影响谁也不知道；－不给别人空间，给自己留足空间；2.计划执行－计划没有用，计划跟不上变化－计划达成率很低基本都是外部的原因－做得很快，质量很差目录☞1.为什么需要关注计划运营管理2.房地产企业计划运营体系简述4目录1.为什么需要关注计划

2、运营管理－计划运营管理的价值－影响房地产开发效率的五大因素5计划运营管理对公司有什么好处？缩短开发周期带来的价值万科缩短项目开发周期的实践：根据集团典型的中型项目初步测算，在地价占销售收入30-45%时，销售回款提前一个月，项目的IRR水平将提高0.7%—1%左右。计划管理对公司和个人有什么好处？做事目标明确－更有效做事重点明确－更聚焦做事标准明确－更公平目录1.为什么需要关注计划运营管理－计划运营管理的价值－影响房地产开发效率的五大因素10哪些因素会影响开发效率？11案例分享1：小组讨论：《万科的黄金大奖－5个月零15天》回答问题：万科的黄金大奖—1.成功运作项目的关键因素？

3、5个月零15天2.对比这些关键因素，您认为以前的项目管理过程中有哪些可以改进之处？哪些是项目计划编制和执行中可以改进的？哪些是企业管理和团队文化可以改进的？12影响房地产开发时间进度最关键的五大因素1.管理：管理标准化授权体系运营管理体系2.产品：标准化程度3.文化：协同与执行力4.人员：专业及管理能力5.激励：有效的高激励机制目录1.为什么需要关注计划运营管理☞2.房地产企业计划运营体系简述14房地产企业的计划体系是什么？——城市型公司完整的三级计划体系公司战略规划一级计划各项目运营目标书公司年度经营与管理计划各项目年度经营开发计划二级计划各部门年度职能计划年度开发计年度经年度资划（一

4、级）营计划金计划二级节点计划部门季度/月度工作计划三级计划三级节点计划（专项计划）岗位季度/月度作计划《设计出图计划》-设计、《报建计划》-报建《配套计划》-项目事务、《采购计划》-采购《工程进度计划》-工程、《营销作业计划》-营销《开放区开盘专项计划》-营销、《竣工验收专项计划》-工程、《产品交付专项计划》-客户服务集团型企业计划体系：项目操作在子公司，集团总部定位业务决策、运营监控和支持服务集团战略规划集团年度经营与管理计划子公司计划体系总部各部门年度职能计划总部部门季度/月度工作计划总部岗位季度/月度工作计划“计划运营”是什么？本质是计划的PDCA管理：——管理精细的城市型公司计划

5、运营管理（PDCA）示意公司战略规划各项目运营公司年度经营目标书与管理计划P各项目年度经营开发计划&年度开发计年度经年度资各部门年度职能计划D划（一级）营计划金计划部门季度/月二级节点计划度工作计划三级节点计岗位季度/月度划（专项计作计划划）项目经营和开C对职能计划进行发监控情况的跟踪项目经营和开对职能计划完成A发评估情况的考核集团型企业计划运营管理（PDCA）示意：项目操作在子公司，集团总部定位业务决策、运营监控和支持服务集团战略规划集团年度经营与管理计划P子公司计划管理体系总部各部门年&度职能计划D部门季度/月度工作计划岗位季度/月度工作计划总部对项目对职能计划进行C运营的监控情况的

6、跟踪A总部对项目运营的评估对职能计划完成集团对子公司年情况的考核度业绩评估第二章子目录2.房地产企业计划运营体系详述☞2.1计划运营的P&D环节：计划的编制和细化分解执行2.2计划运营的C环节：如何进行运营监控2.3计划运营的A环节：如何进行计划考核2.4计划运营的组织管理体系192.1.1一级计划之一“项目运营目标书/项目目标”在计划运营体系中的位置公司战略规划各项目运营公司年度经营目标书与管理计划P各项目年度经营开发计划&年度开发计年度经年度资各部门年度职能计划D划（一级）营计划金计划部门季度/月二级节点计划度工作计划三级节点计岗位季度/月度划（专项计作计划划）项目经营和开C对职能计

7、划进行发监控情况的跟踪项目经营和开对职能计划完成A发评估情况的考核项目的经济目标是由各种财务指标组成反映静态收益净投入资本回报率（年）净投入资本回报率项目“进度”能够直接影响的指标反映资金供求投入资本回报率×权益乘数反映动态收益销售利润率×总资产周转率反映规模净利润÷销售结转收入现金流状况销售结转收入－－全部成本所得税销售回款－资金支付项目利润项目利润规划区项目利润实现区施工项目项目方案工程营销客服项目经营状况内部收益率扩初图设拓展