香港地产的混业启示_新鸿基与恒隆案例分析.pdf

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1、香港地产的混业启示——新鸿基与恒隆案例分析香港地产商普遍采用了物业开发与物业投资混合的经营模式，这一模式对内地地产企业有何借鉴意义？在混合经营中出租物业到底应遵循怎样的扩张战略？又该在整体资产组合中充当怎样的角色呢？香港地产商在出租物业上大多奉行顺周期的扩张战略，而这一战略与欧美市场上REITS（房地产投资基金）低买高卖、追求高投资回报率的战略完全不同——对于香港地产商来说，出租物业是整体资产组合的一部分，是平衡收益结构的重要砝码，是低谷阶段抗击行业周期的有力工具，因此，许多地产商在出租物业上只求稳定的绝对收益，而不求更高的投资回报率。而在开发物业上，地产商或是套利低谷、耐心等待价格回升，

2、或是“货如轮转”、不惜打折以维持周转，策略不同，但基础相同，就是出租物业的稳定收益和保守的财务策略。表（3）香港地产上市公司的收益结构与估值水平（2008年1月31日收盘价）销售溢利出租溢利酒店溢利持有物业基本股票代码占比占比站比溢利占比PEPB新鸿基地产0016.hk50%38%2%40%332.0长江实业0001.hk68%24%8%32%81.3新世界发展0017.hk13%32%26%58%251.4恒基兆业0012.hk44%45%1%46%211.4信和置业0083.hk58%31%3%34%252.3恒隆集团0010.hk8%67%0%67%240.8淘大置业(恒隆地产)01

3、01.hk11%86%0%86%592.2太古(A)0019.hk38%0%39%151.3会德丰0020.hk18%52%0%52%150.9九龙仓0004.hk21%51%0%51%191.3希慎兴业0014.hk100%0%100%210.8鹰君0041.hk34%39%72%240.7一、恒隆地产：在出租物业上求稳，在开发物业上套利恒隆地产，前身淘大置业，是一家以出租物业为主，同时经营开发物业的公司，最近十年来，公司在出租物业和开发物业上采取“两条腿”走路的策略，即，在出租物业上实施“顺周期”的扩张战略，而在开发物业上实施“逆周期”的套利策略。出租物业的稳定现金保障了公司在开发物业

4、上可以有足够的耐心，来把握最佳的套利机会，同时，出租物业所支持的稳定分红则为公司的股票价值构筑了一个底线；与之相对，开发物业的灵活买卖和高额套利收益则为出租物业的跨越式发展提供了充足的现金支持。在出租物业上求稳，在开发物业上套利，用稳定的租金收益来支撑低谷套利和维持股价，而用丰厚的套利收益来推动出租物业的扩张并适时激活股价，这就是恒隆的发展策略。1．1八十年代：激进扩张的教训恒隆集团（恒隆地产的母公司）创办于1960年，初期以住宅地产开发为主，1972年10月在香港上市，并开始向出租物业拓展，到1977年时租金收益已占综合纯利的45%。70年代后期，恒隆开始热衷于夺标地铁上盖项目（即，在地

5、铁站上方的物业发展权），先后投得地铁九龙湾站、旺角站物业发展权，并在1981年组财团夺得9个地铁站上盖物业发展权，不过也正是这一项目，让恒隆遭受重创，险些破产。1982年9月撒切尔夫人访华后，香港楼价暴跌，预售停滞，雪上加霜的是公司的15亿元信贷额度被银行撤回，面临资金链断裂威胁的恒隆被迫退出了地铁金钟二段项目，损失了4亿港元的订金。此后集团开始更加谨慎的管理周期性风险，并逐步加大出租物业比重。1980年，恒隆集团以每股9.65元价格收购上市公司淘大化同75.6%股权，1987年将淘大化同重组为淘大置业，专注于地产投资，而原恒隆公司则从事物业发展及投资控股；1988年恒隆集团再下一程，收购

6、乐古置业，并将其重组为格兰酒店，专门经营酒店业务；2001年恒隆集团再次重组，将淘大置业更名恒隆地产，成为恒隆集团从事地产业务的核心，并于2002~2003财年由恒隆地产出面将格兰酒店私有化，其旗下两家酒店改装为出租公寓和写字楼。至此，恒隆集团实现了由开发物业向出租物业的战略转型。恒隆集团恒隆地产图（）恒隆集团的重组过程及恒隆地产的演化1．290年代初：出租物业的顺周期扩张在90年代上半期，香港的地产业再现繁荣景象，淘大置业（恒隆地产）趁机进行了大规模的扩张。公司先是在92年投资70亿港元兴建上海恒隆广场和港汇广场，然后又在93~96的三个财年内累计投资60多亿港元在香港收购出租物业，使公

7、司的出租物业面积由40万平米扩张到70多万平米，增长了近一倍。急速的扩张耗用了大量的现金，不过繁荣期的资本市场和产业市场都给予了充分的支持：公司在92年股权融资24亿港元，93~94财年又发行可转换优先股融资22.5亿港元，94~95财年发行认股权证融资16亿港元，96~97财年再次配股融资34亿港元——利用这一时期地产和股市的共同繁荣，公司总计在资本市场上融资90多亿港元；同时，这一时期繁荣的租赁市场为公司每年贡献10