海口西海岸项目定位及发展报告.ppt

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1、阳光美基海口西海岸项目定位及发展报告2010.03.19超越标准之争超越标准之争报告框架Chapter1机遇Chapter2竞争模式借鉴Chapter3项目竞争模式构想Chapter4物业发展的演绎市场上各种现象的分析引出项目最初的思考。基于自身条件，从成功的竞争模式中寻找突破点补缺者挑战者户型配套园林2010年1月初，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》明确提出海南国际旅游岛的战略定位。海南暂停批地，新政"捂地"火上浇油在《海南国际旅游岛总体规划》获得国家发改委批准前，全省各地暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。海南地产

2、投机热钱提前布局海南国际旅游岛获批之前，就有10万浙商进驻海南，目前至少有超过4700亿元的资金流动到海南大肆圈地。千亿资金角逐海南楼市2010年1月仅半个月，海南主要城市房价涨幅超过30%。1月11日三亚凤凰岛刚刚创造出销售奇迹，该项目一期开盘700套，开盘当天便销售一空，均价每平方米高达6.5万元，在全国也极为罕见。宏观机遇1海南国际旅游岛获得政策红利宏观机遇2海南省出台政策，暂停土地出让和审批新土地开发项目1月15日，全省推进国际旅游岛建设动员大会上，卫留成宣布：从现在起到今年3月底，暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目

3、，新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目待《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》获批后再行启动。会议同时提出八方面确保海南居民住房问题，其中强调：对于捂盘惜售、炒房和哄抬价格的房地产开发企业，责令3天内整改，逾期不整改者，将列入黑名单予以曝光，并踢出海南市场。会议还强调，今年将新开工建设不少于10万套保障性住房，建筑面积600万平米，往后逐年增加。据调研了解，自1月15日海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，甚至一日一价。两个暂停从某种程度上，对海南本以火爆的市场火上浇油，与政府初衷适得其反。

4、海口承担着海南省中心城市和打造国际化都市的职能，三亚定位于世界级滨海旅游目的地三亚定位：世界著名的旅游度假胜地和海南南部中心城市。——《1995～2010三亚市城市总体规划》海口定位：具有热带风光和海滨城市特色的外向型国际性城市。——《2005～2010海口市城市总体规划》结论：三亚——国际化的休闲旅游度假城市海口——区域性中心城市，国际都市化定位宏观机遇3海口——区域中心城市和国际化职能的差异定位突出海口港/填海区国贸传统中心城市发展方向西海岸海口高端渡假区规划中的城市新核东长秀政务新区：市政府搬迁所在地长流片区东海岸待开发区海甸岛普通居

5、住区新埠岛西长秀目前已建立起高尚度假区印象，片区价值占位海口最高端，但未来片区内部将有所区分：东长秀：二三线项目为主的开发商主导区域，作为城市外扩西海岸首站，未来将吸引大批岛内客户在此置业，形成高尚居住区；西长秀：一线用地低密度开发为主，优质海景资源吸引大批岛外客户，未来将继续深化高档度假区价值；长流：目前进行土地一级运营，未来市府全套机构搬迁地，但成规模项目开发尚待时日。项目地处海口长流组团起步区，未来的城市新CBD。宏观机遇4西海岸长流起步区将成为海口未来新CBD宏观机遇5国际旅游论坛的召开助海南国际旅游岛扬帆起航博鳌国际旅游论坛主要成

6、果：国际旅游论坛梳理探讨国际旅游岛建设思路，为国际旅游岛建设正式拉开序幕；游艇制造业已经开始向海口、三亚集中，海南将成为中国游艇、邮轮制造业的一个重要基地;将海南打造中国高尔夫旅游之都、世界高尔夫旅游目的地。以喜来登为代表的未来酒店群起步区新CBD的明确规划作为博敖分会场的会展产业链海口仅次于三亚的不可复制的海景资源西海岸的高端休闲配套新国宾馆、会展中心、CBD的崛起，多重国际配套奠定形象基础。宏观机遇6区域配套：多重国际配套，奠定海口国际名片和窗口地位宏观机遇7海景+湾区：不可或缺的价值衡量标准湾区物业—所渭湾区物业，是指那些既拥有湾区资

7、源享受稀缺景观资源，更占据城市核心地段、能与水景近距离最大限度的接触的高尚住宅。世界八大湾区——洛杉矶比弗利山庄，纽约长岛，东京东京湾等“世界八大湾区”都是致力于把人类的居住梦想转化为现实，都拥有生态与人文环境的完美结合，也成为世界颇具投资价值的区域和令人羡慕的高尚社区。西海岸·湾区·本案—随着喜来登、国宾馆、行政中心、高尔夫球会和众多品牌地产企业的进驻，周边比肩全球的基础正在逐渐成型。03酒店式公寓及商务办公用地容积率1.504学校/商业/居委会容积率0.8/1.0/2.0/2.505居住用地容积率2.506居住用地容积率2.507居住用

8、地/学校住宅容积率3.008酒店式公寓及商务办公用地容积率1.509暂无资料10居住用地容积率2.511居住用地容积率3.012居住用地容积率3.517居住用地容积率3.513星