商业地产现状及估价影响因素探析.doc

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1、商业地产现状及估价影响因素探析中图分类号：F273文献标识：A文章编号：1009-4202(2013)10-000-01摘要近年来，商业地产在房地产行业的发展格局中一枝独秀，几乎每个热点区域性都可以看到商业地产的影子。然而，由于商业地产有其特殊性，所以在估价中的影响因索也具有其自身的特点。本文主要对商业地产进行总体阐述，分析当前国内商业地产的发展现状，在此基础上对商业地产估价工作屮的影响因素进行简要分析。关键词商业地产现状估价一、商业地产概述商业地产是在各种零售，餐饮，娱乐，医疗服务，休闲设施和其他商业用途的房地产形式。在经营模式和功能、用途方面，区别于普通住宅，公寓，别墅等房地产形式

2、。鉴于具有公共服务的特点，特别强调公共空间的功能作用、指导作用和附加值，以提升整个项目的价值；从项目长期经营的市场需求来说，商业地产在这个经营过程中，必须以动态的形式来经营，不像普通住宅、公寓等，建设完成、销售完毕后就结束了开发过程。从客户级别来看，商业地产被分为项目的开发商即最终的运营者，和项目的受惠群体即大众消费者两级。二、国内商业地产现状商业地产并不是简单的项冃开发建设，还带动着周边第三产业的发展提升，也是提升城市功能和城市形象的有效手段。我国的商业地产的开发冃前来说经历了三个阶段：以“直线型布局、功能单一、较低端”的现行商铺为主的初级阶段；以“呈块状布局，通常为商业和办公两种功

3、能的集合体”的商办综合楼为主的中级阶段；以“呈总和立体布局，集商业、办公、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于一体”的城市综合体为主的高级阶段。早在2011年时，全国商业地产已呈爆发式增长态势，并创丿力史新高。根据《中国统计年鉴(2011)》记载，2010年全国商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，而2011年分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%o[1]纵观商业地产的发展，可以看到其与当地的经济发展、商业形态、人均收入水平等各方面都有着紧密联系。从办公类商业地产來

4、看，主要取决于所在城市中的以下的四个方面：经济发展水平，尤英是第三产业发展程度；交通的通达性；城市的技术设施及社会服务水平；城市的性质，是否为中心城市，对周边区域的辐射程度。在我国，目前北京、上海等东部发达城市由于经济发展水平高，很多国内外知名公司都聚集于此，因而办公类商业地产的发展自然就位列前茅。对于商业营业用房来说，主要是为商业提供营业的场所，因此此类商业用房通常与当地的人均收入、经济发展、商业繁华程度等因素紧密联系起來。2010年全国商业营业用房销售面积为6921.5万平方米，其中东部地区3358.7万平方米,中部地区1739.2万平方米,西部地区1523.5万平方米，分别占25

5、.68%,25.13%,22.01%,相比于办公楼东西部差距较小。[1]总体來看，目前国内的商业地产的市场还没有完全成熟，预计未來商业地产发展还将会迎来黄金十年。不过，由于其自身的复杂性也明显高于住宅，因此在短期内，商业地产市场还将会存在很多不确定因素，尤其是在开发运营管理上与住宅领域因为有着巨大的差异，这也是直接关系到商业地产开发成功与否的关键。三、商业地产估价影响因索简析1、关注商业地产发展模式商业地产的出发点在于整合地产资源和其他资源，将土地开发升华培育为区域经济增长点。在这期间对于土地和房产的发展來说，是持续性的二次、三次的深度开发和利用，使其具有更广阔的升值潜力和投资价值。因

6、此商业地产的价值更多地反映商业地产的开发模式，并依托行业的发展前景。商业地产的开发重在追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。在使用市场比较法进行评估时，对可选案例所做的不仅仅是简单的筛选、比较和测算，更多的应该分析商业地产的发展模式的合理性和前瞻性，是否符合社会发展的主流和未来的发展方向。2、格外关注政策的影响目前很多商业地产项目都争相上马，尤其在一些重大项目上，在申报过程屮，在规划、对补地价、容积率等方血都有相当的政策可以优惠处理。但是，仍有一些项目会受到某些政策的瓶颈限制，在规划及产权的分割方面，也许会与某些政策相悖。如何将商业地产嵌入到城市的区域发展规划中，这将是每个项目都可

7、能会遇到的问题，商业地产要深层次的发展，就必须将其合法化。在商业地产的估价中，要非常重视发展中所遇到的政府政策的问题，而口-根据商业地产类型的不同，所受地方政策的优惠和限制也不同，所以在估价时就应格外关注各地各种政策对其市场价值的影响。3、充分考虑投资回报的长周期属性对于商业地产开发来说，从资金运用角度分析，商业地产对于资金的要求很高，投资回收期很长，而且在商业地产的运作过程中，运营资金的需求量也很大。因此，即使项目招商成功之后，还会需要很多的