浅谈商业地产价值评估的影响因素.doc

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1、浅谈商业地产价值评估的影响因素　　摘要：在商业地产价格评估中，通常将价格的影响因素分为一般因素、区域因素与个别因素三个要素。一般因素指影响所有商业地产价格的一般的、普遍的、共同的因素，区域因素指商业地产所处地区的环境特点，个别因素是指商业地产本身所具有的特点或条件。在评估某个商业地产的价值时应从多个角度出发，综合各方面的因素全盘考虑。本文以沈阳为例，浅谈在商业地产评估中可能涉及的一些因素，希望能够对商业地产评估过程提供一定的分析和帮助。　　关键词：地产评估；影响因素；商业地产价值　　一、影响商业地产评估的因素　　1.影响商业地产评估的外在因素（以沈阳为

2、例）　　（1）地理因素。与交通不发达地区相比较，交通运输业发达的地区商业地产评估价格相对会有较大幅度的提升。沈阳地处辽河平原南部，是东北地区最大的交通枢纽，陆运、海运、空运立体化交通网络结构合理，通达，是东北地区对外交往的门户。凭借得天独厚的地理位置这一优势，沈阳对省内周边地区乃至东北区域邻省地区居民有较强的吸纳力、辐射力和带动力，也更容易受到地产购买者的青睐，而且商业地产升值潜力较大。所以说地理因素在估价沈阳市的商业地产中占较大权重。　　（2）文化经济因素。评估房价同时也要考虑当地居民的收入水平、消费水平及文化因素。沈阳市是我国的历史文化名城之一，辽

3、宁省省会所在地，东北地区政治、文化、金融、交通、信息和旅游的中心，同时也是我国重要的工业基地，在新中国经济建设中曾起到了举足轻重的作用。随着市民收入水平和消费水平的提高，物价水平也会随之上涨。区域经济的繁荣会加大居住型商业地产和商业型地产的需求，在现有商业地产市场容纳力不足的现在，势必会抬高商业地产的价格。　　（3）气候因素。在商业地产评估时，应比较同等级气候条件较差的地区商业地产价格，综合考量气候因素，气候鲜明宜居的地区在商业地产价值评估时应计入考量。沈阳地区属温带季风型大陆性气候，四季分明。冬季寒冷、干燥，夏季温热、多雨，春秋两季气温变化迅速，春季

4、多风，秋季晴朗。全年气温变化范围在-29℃～36℃之间。少发自然灾害，该优势吸引人口迁移，进一步抬高商业地产市场。　　2.影响商业地产评估的内在因素　　（1）空气环境因素。沈阳市作为处于转型期的重工业城市，早年市区内存在大量工厂，导致市区内空气环境较差，后政府鼓励大量工厂迁到郊区，空气质量得到改善，但pm2.5指数仍然较高。在商业地产评估中，是否毗邻工厂，电厂等高废气排放量的地区成为决定房屋价值的一个重要因素。远离工厂，电厂等地区的空气质量较好，与工厂周边同级别地产相比价值较高。在城市中空气质量较好的区域在估价时也有一定的提高。　　（2）房屋结构因素。

5、建筑质量、房屋结构是对于商业地产进行评估的重要环节，房屋结构因素是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别。目的是要保证所建造的结构安全适用，能够在规定的年限内满足各种预期功能的要求，并且经济合理。在房屋结构兼顾安全性、适用性、耐久性的同时，也要考虑到房屋户型是否符合购买群体的要求，如通风是否顺畅，房间是否朝阳等等。房产购买者更倾向于选择户型结构更符合自身需求的地产。因此在商业地产估价是也要同时考虑消费群体需求和户型因素。　　（3）噪音因素。噪音是日常居住生活中常见的污染，它对人们的生活居住质量有不良的影响，致使商业地产存在贬值的可能性，

6、过多的噪音会影响正常生活。在沈阳，毗邻噪音较大的商业区、火车站、快速干道、高架桥等的地产在评估商业地产价值时会受到一些影响。在居住型地产中，同一区域内，临街的地产同位置靠内的地产相比，价格偏低。除了位置因素外，声音因素也与开发商和建筑方在室内建造中是否使用隔音材料有关，室内隔音良好保证了商业地产使用人的私密性和舒适性。　　（4）区域位置因素。以沈阳为例，对居住者引力最大之处，来源于城市功能最集中和完善的城市中心，一般来说，在距离市中心的环路的同心圆上的不同的商业地产，有大概相同的价格水平。距城市中心的长度可以用距离度量，也可用到达的时间来度量。通常到市

7、中心的距离越短、交通设施越完善，居民对其综合评价就会越高，因此商业地产价值也会越高，据统计，沈阳市一环以内的普通商品房价格一般在每平方米8000-12000元左右，但是北二环、三环之间是每平方米6500元左右，四环不低于每平方米5000元。　　（5）配套设施因素。基础设施之间的互补性供水、供电、供热、燃气和排水系统尤其重要，此外，生活垃圾的处理能力，处理过程和基础设施配套的改进是商业地产升值进程的重要依据。商业地产所在的区位如果靠近水源丰富的地区或者能与城市大的供水管网连接，污水和生活垃圾得到及时有效的疏浚和处理，有热电厂能够集中供气，那么居民对这类商

8、业地产的综合评价就高，房价自然容易上扬。　　二、影响商业地产评估的因素的实证研究　　通过上述对