温州市场进入策略研究服务建议书.doc

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1、附件1:万科温州市场进入策略研究服务建议书合作背景在万科上海区域本部深化集团城市聚焦战略下，万科在华东区域业务步入快速发展期,并步入新一轮城市布点阶段。以往万科先项H后城市的进入策略存在着诸多的不确定风险，例如市场规模，未来的发展空间等。现在需要更多地从企业运营、投资回报和可持续发展的角度，对整个城市进行合理的评估和进入策略性的考虑。那么，对于一个城市的考察，不再仅仅局限于市场数据的收集，更重要的是要找到支撑城市和影响房地产发展的核心因素，并运用屮原多年的专业经验，形成专业的判断和策略性的建议。因此，

2、屮原以自身在市场资讯、全国性网络、市场化的理念以及专业服务能力等优势,为万科提供市场进入策略的研究服务，并以温州为双方的合作切入点，以温州为样本，对温州市场、产业状况、产品以及客户进行全方位研究，并建立一套比较适合万科企业特点的市场进入策略分析模型！研究框架:1、数据收集12、研究的内容3、研究结论典型项目开发商1、宏观背景分析＞城市经济发展＞政策走势＞人口增长＞户籍人口变动趋势＞土地供应2、城市房地产市场特征评价＞产业支撑力＞社会消费力＞市场规模＞行业现状A竞争格局3、经典项目分析＞基本数据＞产品类

3、型及配比＞备产品类型去化率＞客户构成及特点＞利润预测4、客户细分模型A生命周期＞收入＞投资行为习惯＞居住现状及满意度5、市场细分模型＞价格（总价）＞面积＞产品6、市场进入模型＞市场潜力＞进入壁垒1、温州房地产市场特征综合描述＞行业发展趋势＞市场规模及其增长性＞市场进入机会＞主流产品及其特点＞主流客户及其特点万科温州市场进入策略建议＞进入时机？＞目标市场？（片区、产品、客户）＞发展模式研究方法:1、二手资料收集。主要通过相关统计书籍和网络收集温州相关宋观经济数据。2、问卷调查。：3、专业人士访谈。4、实

4、地考察。在研究期间，中原与万科将组织两次实地考察工作，深入了解温州市场状况、城市特色及人文特点。研究提纲:第一阶段基础报告（word版）一、城市研究资源布局＞景观资源（自然景观、公园）＞交通口岸（长途汽车站、火车站、机场）＞教冇资源（大学、重点中学、重点小学）＞医疗资源（市级重点医院）＞零售网络（大卖场、批发市场、便利店网络）＞消费娱斥（商业屮心、屮高档酒店、餐饮街、酒吧街）2、人口＞总量＞人口构成（户籍人口、外来常驻人口、城镇人口）＞家庭结构（户均人口、结婚对数、离婚对数）：3、产业支撑＞经济总量（

5、GDP、人均GDP）＞三产配比＞主要产业类型描述＞大型知名企业4、社会消费力＞人均可支配收入（与上海.杭州、宁波横向比较）＞社会消费品零伟总额（与上海、杭州、宁波横向比较）＞其他消费力评价指标和方法＞时尚、汽车类奢侈品牌丰富度描述＞常规消费品物价指数（可兀、啤酒等）5、城市规划＞城市发展方向和定位＞“十一五”发展策略＞重大基础设施建设＞拆迁计划6、人文底蕴＞历史概况描述＞基木社会价值观描述＞生活习惯描述二、房地产市场研究1、政策环境A十地出让政策》房产交易政策》金融政策2、市场规模（3年数据）A—级市

6、场（土地出让规模、价格、区域分布）A二级市场（开工瓯积、预售面积、价格、构成）A三级市场（二手房交易量、价格）3、市场成熟度描述一二三级市场发冇均衡性描述（于上海、深圳等成熟市场横向比较）市场开放度稈度描述（外来开发商数量、市场地位）行业集屮度4、市场主要参与者（本地、跨区域、国有、上市、民营）5、经典个案（基本数据、产品特征、开发次序、价格走势、利润预测）6、主要竞争对手企业特点每年的开发规模及市场份额主要产品类型代表项目7、板块市场分析A板块划分A板块特点》主要客户及其特征》代表项目（地价、角价、

7、产品类型及配比、销售率、客户构成、项目亮点）&主流产品分析通过对典型项目、各板块代表项目的研究，初步判断温州市场的主流产品（物业类型、产品功能布局、面积和价格区间）9、主流客户分析通过对备板块代表项li客户构成的研究，初步判断温州市场主流客户的收入、生命周期、居住现状及满意度、消费特点、投资行为特征。第二阶段决策报告（ppt版）研究结论1、模型分析》宏观背景分析城市经济发展政策走势人口增长户籍人口变动趋势土地供应》城市总体房地产市场特征评价（多维）—级指标二级指标三级指标城产业支撑人均GDP市产业状况

8、指kzi人均可支配收入社会消费能力社会消费品零售总额标指标性簡品消费指数供应量市场规模增长性行成交量增长性业市场结构合理性指行业现状行业集中度标市场开放程度开发商数量及构成竞争格局开发商平均开发面积行业平均利润率》经典项目分析基本数据产品特征开发次序价格走势利润预测》市场细分模型（三维）X：面积Y：价格（总价）Z：产品》客户需求特点描述及客户细分家庭生命周期收入水平居住现状及满意度投资行为特征客户细分A市场进入模型（二维）X：市场潜力（市场规模、增长性、