杭州别墅市场调查研究报告.doc

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1、杭州别墅市场调查研究报告、别墅的定义二、杭州别墅市场的发展三、目前杭州市场别墅基本概况四、目前杭州市场别墅排屋区块细分以及代表性屯五、目前杭州别墅排屋重点楼盘去化情况及分析六、目前杭州别墅排屋市场值得跟踪关注项目:七、个人观点与小结附件1别墅各风格类型特征附件2杭州别墅排屋项目一览表一、别墅的定义“别墅”这一名称是舶來品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型:一种是HOUSE,一种是Villao如果直译过来,House应该是“房子”、“住宅”；WVilla才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一•种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产审场所销售的人部分别墅，

2、并不是Villa,而是HOUSEo目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五人类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。（各风格特征详见附件1）二、杭州别墅市场的发展纵观杭州别墅发展轨迹，从地段、时间、产品类型、建筑特色來分析，个人把杭州的别墅发展可以分为以下四个阶段。第一阶段：远郊别墅，超越规划的昙花一现1992年底，在杭州房地产市场尚处于萌芽阶段时，第一批现代商业别墅群诞生在杭富公路沿线的银湖区域，“贴近欧美、与港澳同步”的一种有天有地有花园的别墅居所登场。同一•时期的别墅还包括之江板块的之江花园等。这些别墅的最人特点是：选址远郊，地貌白然，有山或有水；别墅借鉴

3、香港模式，采取精装修,户型较为单一；价格昂贵。最贵的如梦湖山庄、宏福山庄，当吋起价1000美元/平方米，而当时杭州市屮心的平均房价不过2000^3000元/平方米。这些别墅一开始走的是港澳路线，而向港澳及国内买家。随着1993年底宏观调控的开始，这些以港澳模式打造的远郊别墅的黄金岁月转眼消逝而过。第二阶段：城市别墅，拥有别墅之形的城市公寓随后杭州房地产业进入相对漫长的调整吋期，1994〜1996年由绿城开发的丹桂、金桂、银桂等桂花园系列产品为代表的第二代近郊独立别墅应运而生。另外，还有湖畔花园、南都城市别墅等。此类别墅基本与公寓混合于一个小区，在超筑的外形上仍未能揣摩到真正的别墅生活形

4、态。但因为地处城由近郊，拥有便捷交通、配套等优势可以作为第一居所，成为消费者关注的高端居住形态。同时别墅而积不人，独立别墅在300^400平方米左右，还有双联、多联，价格相对经济，较受市场欢迎。这一阶段的别墅无论是在选址和开发理念上，还是规划设计、建筑施工筹方面都存在着极大的局限性。实质上也是一种简单的在形体上的模仿：独立的大房子，有一定的公共配套。同时，受笫一•阶段别墅精装修不受欢迎的影响，第二阶段别墅都是毛坯房交付，花园也是''毛坯”——绿色草皮点缀一些小灌木。第三阶段：山水别墅，以无价山水彰显别墅价值白1997年起，日渐发育成熟的杭州别墅向高档和国际化发展，出现了一批整体环境、建

5、筑形态、型材选用、室内设计都向国际一流水准看齐的别墅产品。1996年底开工的九溪玫瑰园、2000年开始建设的西湖高尔夫别墅、桃花源东区以及富春山居可以称为第三代别墅代表。随着消费者冋归理性，人们更多的看到别墅在价值上的体现，特别是对稀缺白然资源的占有，成为人们身份和地位的象征和对别墅价值的判断。这一阶段的别墅，主要表现为二类别墅：一•类是总价比较高、面积比较人、自然坏境优越的庁份型豪华别墅。以九溪玫瑰园、桃花源、南都高尔夫为代表的高档独立别墅，目前仍然公认的顶级豪宅。这种别墅社区白然环境优美、户型面积较大、私家花园面积大、私密性好，容积率在0.3以下，户型面积大于400平方米，花园面积

6、大于1000平方氷，是身份实力的象征。第二类别墅是总价、户型面积均适屮经济，以富春山居、七里香溪为代表的居家型别墅。此类项目屮一般别墅与排屋并存，面积相对经济，容积率上也达到o.T1.0,花园而积也相对较小。主要分和在闲林、小和山、西溪、转塘、银湖、良渚等板块，并有不断向外扩张的趋势。这i阶段的别墅可谓是百花齐放，主题冬异突出个性化特征。第四阶段：庭院别墅，寻求自然与内在精神共鸣庭院是屮国文化的精髓，也是惜感交流的场所。如何体现“屮国特色”的别墅，是这一阶段别墅的设计思路n因此，万科第五园的崛起，中式别墅与西式别墅的互为融合，“庭院”成了这一阶段别墅的重要特征。以桃花源十锦园为代表的别

7、墅产品，在空间过渡、室内及庭院精装修等方面都有创新，创造出全新的品质别墅生活。桃花源所推出的全精装别墅，引导了一种全新生活方式，不仅花园精装修，别墅室内也采取了精装修的成品化道路n与此同吋，位于良渚文化村北部区域，三而环山抱一水的独栋别墅全实景的花园庭院生活、原生态的居家环境，给客户留下了深刻的印象。这一阶段的别墅，设计理念从模仿到屮西融合到再创新，挖掘自然与心灵内在的精神共鸣。三、目前杭州市场别墅基本概况3・1杭州别墅板块分布图青山林获Wit