杭州别墅市场调查研究报告论述.doc

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2、不墅市场的进展三、目前杭州市场不墅差不多概况四、目前杭州市场不墅排屋区块细分以及代表性楼盘五、目前杭州不墅排屋重点楼盘去化情况及分析六、目前杭州不墅排屋市场值得跟踪关注项目：七、个人观点与小结附件1不墅各风格类型特征附件2杭州不墅排屋项目一览表50/50一、不墅的定义“不墅”这一名称是舶来品。现在常讲的“不墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。假如直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“不墅”，也能够译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分不墅，并不

3、是Villa，而是HOUSE。目前在市场上我们按照不墅的建筑形式将不墅产品分为五大类：独栋不墅、联排不墅、双拼不墅、叠拼不墅、空中不墅。（各风格特征详见附件1）二、杭州不墅市场的进展纵观杭州不墅进展轨迹，从地段、时刻、产品类型、建筑特色来分析，个人把杭州的不墅进展能够分为以下四个时期。50/50第一时期：远郊不墅，超越规划的昙花一现　　1992年底，在杭州房地产市场尚处于萌芽时期时，第一批现代商业不墅群诞生在杭富公路沿线的银湖区域，“贴近欧美、与港澳同步”的一种有天有地有花园的不墅居所登场。同一时期的不墅还包括之江板块的之江花园等。这些不墅的最大特点是：选址

4、远郊，地貌自然，有山或有水；不墅借鉴香港模式，采取精装修，户型较为单一；价格昂贵。最贵的如梦湖山庄、宏福山庄，当时起价1000美元/平方米，而当时杭州市中心的平均房价只是2000~3000元/平方米。　这些不墅一开始走的是港澳路线，面向港澳及国内买家。随着1993年底宏观调控的开始，这些以港澳模式打造的远郊不墅的黄金岁月转眼消逝而过。第二时期：都市不墅，拥有不墅之形的都市公寓50/50随后杭州房地产业进入相对漫长的调整时期，1994~1996年由绿城开发的丹桂、金桂、银桂等桂花园系列产品为代表的第二代近郊独立不墅应运而生。另外，还有湖畔花园、南都都市不墅等。

5、此类不墅差不多与公寓混合于一个小区，在建筑的外形上仍未能揣摩到真正的不墅生活形态。但因为地处都市近郊，拥有便捷交通、配套等优势能够作为第一居所，成为消费者关注的高端居住形态。同时不墅面积不大，独立不墅在300~400平方米左右，还有双联、多联，价格相对经济，较受市场欢迎。这一时期的不墅不管是在选址和开发理念上，依旧规划设计、建筑施工等方面都存在着极大的局限性。实质上也是一种简单的在形体上的模仿：独立的大房子，有一定的公共配套。同时，受第一时期不墅精装修不受欢迎的阻碍，第二时期不墅差不多上毛坯房交付，花园也是“毛坯”——绿色草皮点缀一些小灌木。第三时期：山水不

6、墅，以无价山水彰显不墅价值自1997年起，日渐发育成熟的杭州不墅向高档和国际化进展，出现了一批整体环境、建筑形态、型材选用、室内设计都向国际一流水准看齐的不墅产品。1996年底开工的九溪玫瑰园、2000年开始建设的西湖高尔夫不墅、桃花源东区以及富春山居能够称为第三代不墅代表。随着消费者回归理性，人们更多的看到不墅在价值上的体现，特不是对稀缺自然资源的占有，成为人们身份和地位的象征和对不墅价值的推断。50/50这一时期的不墅，要紧表现为二类不墅：一类是总价比较高、面积比较大、自然环境优越的身份型豪华不墅。以九溪玫瑰园、桃花源、南都高尔夫为代表的高档独立不墅，目

7、前仍然公认的顶级豪宅。这种不墅社区自然环境优美、户型面积较大、私家花园面积大、私密性好，容积率在0.3以下，户型面积大于400平方米，花园面积大于1000平方米，是身份实力的象征。第二类不墅是总价、户型面积均适中经济，以富春山居、七里香溪为代表的居家型不墅。此类项目中一般不墅与排屋并存，面积相对经济，容积率上也达到0.4~1.0，花园面积也相对较小。要紧分布在闲林、小和山、西溪、转塘、银湖、良渚等板块，并有不断向外扩张的趋势。这一时期的不墅可谓是百花齐放，主题各异突出个性化特征。第四时期：庭院不墅，寻求自然与内在精神共鸣庭院是中国文化的精髓，也是情感交流的场

8、所。如何体现“中国特色”的不墅，是这一时期不墅的设计