某地产整合传播策略案1).ppt

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1、发展商：汉宁置业提案：青铜骑士【翰林·名都】整合传播策略案PART1—分析Analysis目录ContentsPART2—策略StrategiesPART3—创意IdeaPART4—战术TacticsPART1—分析Analysis鉴于本项目的推出时间以及开发周期，主要考虑规模以及区域品质具有借鉴意义，特选取对本项目未来销售存在竞争项目的样本。咸宁在售重点项目样本：咸宁碧桂园、三江·航天上城、大楚城、洁丽雅•凤凰城、咸宁福星城、咸宁金泉湾、温泉谷月亮湾、咸宁新天地、御龙花园。目前市场在售的九个重点项目的总规模为285万方，其中咸

2、宁碧桂园以及咸宁福星城两个08年新入市项目的供应体量最大，分别为96万方和73万方。1.1咸宁市场分析版块项目名称总规模上市量推广主题咸安区咸宁碧桂园96万方15万方给您一个五星级的家洁丽雅·凤凰城15万方2.67万方一座城邦一世尊享温泉区咸宁福星城73万方2万方为咸宁人民打造优越生活的精品住宅三江·航天上城35万方5万方名宅不高价，品质生活再升级咸宁金泉湾7.1万方5.8万方大楚城7.1万方20万方城中央，学府上，传世府邸温泉谷月亮湾5.4万方2.7万方咸宁新天地3.91万方2.1万方御龙花园30万方3.1万方计入本案8.7万

3、平米，09年市场放量在54万平米左右1.2咸宁市场供应量一览1.3咸宁市场研判A、供需严重失衡，竞争压力日趋明显；在售重点项目按照目前的销售速度来看，预计2009年在售重点项目待开发量将有30万方的推盘量，加上当期在售存量的18.32万方，也就是说：2009年在售项目的供应量为45万方。2009-2010年将有300余万方的待开发体量相继推出，按照两年的开发周期计算，预计2009年将有50余万方推盘量；由此可见，2009年咸宁房地产市场将有近100万方以上的供应量面世，而咸宁的年销售额在08年首次出现下滑，仅为71万方。供需严重

4、失衡，竞争压力日趋明显B、“理性回归”楼市消费迎来新的发展期；2008年，受经济与行业的双重影响，购房者对住宅的消费需求由增值保值回归到了住家性需求。在此前提下，购房者对于居住的需求半径如生活、教育、配套、工作等希望越近越好，而对于住宅的满足则以“用家”为标准，从关注产品的附加值如品牌、配套、园林、景观等转变为关注产品本身如：用材质量、楼间距、日光、通风、采光、功能的完善性等更为微观的层面。咸宁市场研判C、住宅品质升级换代随着2007年碧桂园、福星惠誉等知名品牌企业在咸宁拿地，并且开发项目的规模均为70-100万方以上的规模大盘

5、。随着产品品质的逐步升级，购房者对于住宅的要求也在不断提高。因而如何打造具有较高性价比的产品，将成为抢占市场的有利保证。咸宁市场研判1.4翰林·名都综合分析地段分析项目位于咸宁市温泉笔架山路38号，原鄂高所在地，东临咸宁实验小学、温泉中学、咸宁外国语学校，南临鄂高教师公寓，西临军分区、原行署所在地，北临活动中心、机关幼儿园。地块分析规划用地总面积为38733.5平方米，约合58亩，容积率2.20，总建筑面积86918㎡，绿化率35%。体量适中，营销周期可控性强。交通分析位于笔架山路，希望桥旁，毗邻茶花路、幸福路，茶花路东联温泉中

6、心大道——温泉路。目前政府部门正规划一条18米宽永久性市政道路从小区西侧入口而过，直达南环路（规划路），为改善小区日后居住条件带来了极大的便利。配套分析周边银行、便利店、通讯、餐饮、菜市场、娱乐场所等各项功能配套齐全：距中百仓储、温泉购物广场、商业步行街、肯德基、麦当劳、农贸市场、中行、建行、农行、工行、中国人寿、中国电信、中国邮政、联通公司等都只有5到10分钟的路程，离温泉市中心中心花坛，近在咫尺。项目优势：周边配套优势：周边已汇聚中百仓储、温泉购物广场、市中心医院、农贸市场、华中第一泉、温泉国际酒店（温泉唯一五星级）、邮政、

7、中行、建行、工行、农行等购物、医疗、休闲、娱乐、教育、金融等完善的市政生活配套；尽在10分钟生活圈内，轻松享受都市生活的繁荣和惬意。学区优势：与市实验小学、温泉中学、外国语学校、上海交通大学昂立外国语培训咸宁学校四大名校为邻，教育局、机关幼儿园、市老年大学、市广播电视大学、市电子科技学校、市中小教师教育学校、赤壁市机电信息技术学校温泉分校、市高中教师继续教育培训基地等学校皆近在咫尺；幼儿园、小学、中学等名校优质教育资源充沛，外语、电子等职业教育资源丰富。项目劣势：交通目前为止项目门前交通在上下学时间相当的拥堵，在规划路修建完成前

8、这一问题无法解决；景观资源项目地块位于贺胜路中段，自然景观资源较为匮乏，缺少水系或有保护价值的天然绿色资源；案名咸宁天地水木岚庭月亮湾银泉雅苑蓝域中央盛世华庭大楚城瑞融杰座金泉湾泰鑫名苑康城俪都航天上城项目地址潜山路18号（原电影公司）咸宁市淦河大道118号月亮