工程项目投资决策分析﹢——以某商务大楼工程项目为例.pdf

《工程项目投资决策分析﹢——以某商务大楼工程项目为例.pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、经济·管理·综述建材与装饰2016年5月工程项目投资决策分析———以某商务大楼工程项目为例谢昭婉（广东省建筑设计研究院）摘要：工程项目投资决策直接关系到项目建设的成败，关系到投资效果的好坏。为了提高工程项目投资决策的正确性，在项目投资前，通常需要进行投资决策分析。财务分析作为项目投资决策分析中的一个重要工具，对项目投资决策至关重要。本文以某商务大楼工程项目为例，对本项目进行静态分析、动态分析以及项目的偿债能力进行了计算和分析及对本项目的不确定性进行了重点研究，对项目的财务合理性和可行性作出评价，为项目建

2、设方案的比选、决策提供科学依据。关键词：投资决策；财务分析中图分类号：F283文献标识码：A文章编号：1673-0038（2016）20-0202-021工程概况项目组对项目周边同类写字楼情况进行了调研及摸查，大部分入驻率达75%以上；租金水平约65~80元/m2本工程项目位于广州市，总建筑面积约8.2万m2，地上12/月（含管理费）。层，地下3层。地上为企业办公用房（对外出租），仓储存放中心综合考虑项目周边现有写字楼租金收入情况，结合本项目定（对外出租），行政服务中心（不对外出租），体验展示中心（对外

3、位和未来发展前景，2017年总部企业办公区域的租金水平按200元/m2/月进行保守估算，之后每三年租金水平上涨10%。开业出租），商业服务配套（对外出租）。地下为仓储存放中心（对外出租），停车库（对外出租）。前四年出租率分别为60%、70%、80%、90%，第五年及之后保持95%的出租率。2财务评价范围4.1.3体验展示中心租金收入本项目财务评价仅对建设投资产生的直接财务效益进行分本项目体验展示中心可供出租面积为8000m2。析。分析范围仅包括本项目投资范围内所产生的增量收益、增量调研了广州五个跨境电商

4、体验店发现目前广州市的跨境电成本费用。采用预测价格。商体验店仍处于起步阶段，需较长时间的培育，各个体验中心也3财务评价基础数据都对入驻企业给予了相应的优惠政策。结合本项目的定位和未（1）项目计算期：拟定30年，其中建设期2年，经营期28年。来发展前景，本项目的体验展示中心也将对入驻企业给予一个建设期从2015年初开始，2016年底结束，2017年开始投入试运培育期的优惠政策，2020年的租金水平按150元/m2/月（略高于营，运营期从2017~2044年。仓库租金，低于办公区租金）进行估算，开业前三年培

5、育期无租（2）财务基准收益率：拟定为10%。金收入，从第四年开始，每年递增3%，开业前三年出租率分别为（3）税率70%、80%和90%，第四年达到稳定，约95%。营业税税率：5%。房产税税率：从租计征，按照房产余值计征4.1.4商业服务配套租金收入的，年税率为1.2%。城市维护建设税税率：7%。教育费附加税税本项目商业服务配套可供出租面积为2000m2。率：3%。地方教育费附加税税率：2%。所得税率：25%。主要拟选择业态为银行、咖啡厅、便利店、连锁餐饮等，根据4财务分析主要指标数据广州类似项目租金水平

6、，结合本项目的定位和未来发展前景，由于不同业态的租金水平不同，月租金从150元/m2到800元/m2不4.1营业收入等，商业服务配套的平均租金水平按300元/m2/月进行估算，开4.1.1仓储存放中心租金收入本项目地上仓储存放中心可供出租面积为8000m2，地下仓业前三年没递增，三年一个租约期，租约期内每年递增3%，两个储存放中心可供出租面积为11816m2。租约期之间递增10%，开业后即达到满租。调研发现：白云空港仓库出租率基本达到满租状态；广州白4.1.5停车场租金收入云国际物流园的仓库一直处于满租

7、状态。一般物流园仓库租金本项目对外出租的停车场共448个，调研了广州、深圳交通约为50~70元/m2/月，周边村落的仓库租金也达20~40元/m2/月，保枢纽停车场的租金水平及与本项目类似的停车场（分为月保和税仓则超过100元/m2/月。此外，仓库的区位条件和建筑结构也对临时停车两种），月保为300元/月/个，临时停车为10元/次。停车租金产生一定影响：越靠近机场货运中心，仓库租金越高。场租金水平需综合考虑同类交通枢纽停车场租金情况及现有的本项目地理位置独优；并且周边物流产业聚集。2017年，本广州白云

8、空港物流园的停车场租金情况，本项目停车场的平均项目地上仓储存放中心的租金水平按80元/m2/月进行估算，地租金按20元/个/天进行估算，之后每三年上涨10%。下仓储存放中心的租金水平按120元/m2/月进行估算，之后每三4.1.6广告收入年租金水平上涨10%。开业前两年出租率分别为90%、95%，第本项目的广告收入主要来自于走廊、电梯、建筑物周边及建筑物外三年开始达到满租。立面空间的广告收入，暂按200万元/年进行估算，之后每年上涨5%。4