北京后勤指挥学院商业经营建议书_(可排版).doc

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1、北京后勤指挥学院商业经营建议书（草案）草案说明本服务建议书包括我司对本项FI任务的理解，并提出解决问题的思路与服务内容；本服务建议书包括我司对本项H的初步认识和想法和我们对本案认识和想法，都是根据我司商业地产顾问及操作经验以及贵司提供的相关材料得出的，这些认识和想法将成为我司下一步工作的假设系统，并不代表我司对该项冃最终定位与规划；本服务建议书终稿完成前不具备实际可操作性，不能被用于指导该项H的实际运作，因错误利用本建议书而产生的经济损失与我司无关；本服务建议书提出的定位方向,如能与贵司达成共识，并签署合同后,我司将根据市场调研数据

2、，提出详细的规划方案；本服务建议书的知识产权属于北京凯嘉国际投资公司，仅限于贵司内部使用，在未经过北京凯嘉国际投资公司面许可的情况下，不得复制或转交其它第三方。周边商业经营分析未来周边商业网点分析与调查商业与地产的联动发展经营前景规划（测算年限：二十年）本次报告需要解决的问题报告构架改造要点认清环境行业发展动态商业地产分类社区商业分析找出机会市场分析项H概况商业地产概述项FI概况与区域市场分析功能定位价格定位项FlSWOT分析解决办案操作建议整体租赁整改自营现状自营前景展望整体租赁项门自营投资收益分析招商代理受托经营受托经营运营方式

3、分析商业地产概述一商业地产分类社区商业购物屮心商业综合体专业市场旅游地产泛商业地产商业地产主要类型西郊百联购物屮心证大大拇指广场南方百联购物屮心正大广场大宁国际商业广场正大广场海宁皮革城九星建材市场杭州西湖新天地苏州金鸡湖创邑•老码头创邑•幸福湾商业地产概述一核心问题剖析成功的出售背后，是艰难的招商过程，症结何在？招商开业后，商家却纷纷选择撤场，为什么？面对强势主力店的整改清单，商家如何选择？100%的出租率却得不到预期的经营回报，怎么办？——商业如何精准定位？——经营谁来掌控？——如何在强势商业集团面前把握主动权？——如何遴选合适

4、的业态与业种群？项H概况项FI周边环境路网条件项H位于北京城市屮轴线——西长安街万寿路口南ll>.2公里（莲花池西路与万寿路交叉口）。北京西三环和四环Z间。东至西三环不到一公里。向北经莲花四路可迅速到达。南边的京石高速路扼进出北京的西南门户。二、三、四环，交通极为便利。路面交通项H周边451、941>54、9路等多条公交线路通达市内。轨道交通地铁1号线万寿路站距本项FI1.2公里，轨道交通较为便利。另外规划屮的地铁十一号线马官营站距本项H1公里。东边紧临全国最大的客运铁路站——北京西客站，巨大的人流量为项H提供了长远的可持续

5、的拓展空间。项FI位置与周边环境示意图区域市场分析一总体特征总体特征：□西贵之地。本项H所在区域是北京规划“西部生态带”和“体育文化区”的核心区域，有不可多得的宜居生态环境，是总后、海军、军事医学院等军事机关干部，以及国家密码局等国家机关的办公居住聚集区。□商业设施密集，档次不高。项H周边虽有大量各种档次消费人群，但是整体商业档次不高处于更新换代的关键吋期。如餐饮店众多，除百福星（约1500m2）与大边海鲜（约1000m2）规模较大外，其余餐饮店规模都很小；娱乐休闲类场所较少，规模不大，档次不高。□处于城市化改造屮，消费层次分散。本

6、项R是成熟居住区，西部正在进行大规模的改造。区域市场分析一总体特征□交通便利，道路通畅。□项H周边人口密集。项H所在区域人口密度超过丰台区和海淀区的常住人口平均密度，居民众多，另有大量待开发住宅用地，商圈发展前景广阔。□医疗设施充足。项1=1周边有解放军301医院、302医院、国泰医院、新兴医院等为项FI周边提供了便利的就医条件。□农贸市场较多。项H所在区域是北京西部主要的农副产品集散地，分布着岳各庄批发市场、京西万隆农贸市场、靓厂农副产品批发市场等农副产品交易市场。区域市场分析一区域行业特征所在区域主要行业有餐饮服务、宾馆酒店、写

7、字楼、零售业（商场/超市/便利店/农贸市场）、休闲娱乐、体育健身和其他生活服务业。区域市场分析一区域行业特征餐饮服务区域特征□屮高档规模餐饮缺乏。莲花大厦对面万寿路和靓厂路交叉口是最集屮的区域。核心商圈内有上百家餐饮服务，绝大部分都是在100m2左右，只有四家超过1000m2（故里居湘粤菜、万寿食府、百福星和大边海鲜）。□地区餐饮需求旺盛：项n北侧总后等国家机关办公及居住区餐饮需求强劲、且项冃南侧附近居民小区多，常住居民比例大，流动客流较多，因而对餐饮服务设施形成需求。□工作客流有所改观：由于屮高收入客流较少，H前本地区的餐饮市场容

8、量相对有限，但伴随地区的快速发展，及项H北部新建小区的屮高端客流入住，具有较强的发展潜力；区域市场分析一区域行业特征□大多数小规模的餐饮店经营状况不理想：木地区南部由屮低档消费人群由城市化农民和外来务工人口构成，消费能力低，外餐需求较