社区商业基础培训_(可排版)

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1、社区商业基础培训商业拓展部I概念篇II投资篇III3消费篇Partone:概念篇Partone:概念篇商铺定义QL:（商）+（铺）二商铺Partone:概念篇商:商业活动铺:实物形式的房地产定义:用于商业经营活动的房地产,狭义上专指可以经营零售、服务等业态的房地产Partone:概念篇商铺价格、租金、经营利润三者的关系经营利润高求租的人多租金涨商铺价格高Partone:概念篇商铺价格、租金、经营利润三者的关系租金是商铺价格的基础，经营利商铺价格润是租金的基础，要提高商铺价格就必须取得租金良好的经营利润，这就是商铺价格的基本模型经营利润Pa

2、rtone:概念篇社区商业Q2:什么是社区商业？社区商业就是服务于社区的商业Partone:概念篇社区商业：指以地域内和周边届民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常牛活需要的商品和服务的属地型商业。Partone:概念篇社区商业分类：外向型：商业体量较大，依靠木社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较人规模消费群來支撑商业的正常经营。偏外向型：正常经营主要依赖于木社区居民的需求，同吋可吸引一定量的外部消费。内向型：基本不考虑商业的对外性

3、，完全依赖本社区居民的消费需求支撑商业的止常经营。Partone:概念篇社区商业分类：外向型：商业面积与住宅面积比在5%・口％左右；偏外向型：商业面积与住宅面积比在2%・5%左右；内向型：商业面积与住宅而积比在2%以下；根据统计，外向型社区商业的人均商业而积在llx/a>.08—2.54itfZ间，中间型及内向型社区商业的人均商业面积在0.14-0.87itfZ间。思考：木项口的商业是什么类型社区商业？商业体量如何？消费群体来自外部还是内部？Parttwo:投资篇Parttwo:投资篇Q3：社区商业屮有哪四个主角人物？Parttwo:投资

4、篇商业地产屮四个主角人物：发展商投资客经营者消费者发展商关心开发利润。投资客关心投资价值。经营者关心营业额。消费者关心是否符合消费需求。Parttwo:投资篇商铺投资价值的体现：1、是否处于核心商圈：处于核心商圈、成熟商圈的商铺肯定优丁英他位置的商铺，但是这类商圈推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小，而发展中的商圈，投资的机会多。Parttwo:投资篇商铺投资价值的体现：2、商圈的成长空间：投资商铺，就如同买股票看大势一样，在成熟商圈投资商铺，其成K空间比较小；选择正在发展屮的商圈，也许前两三年投资凹报不理想，但随着商圈的快速发展，商铺

5、的成长性将非常好，这就是值得投资的绩优股。Parttwo:投资篇商铺投资价值的体现：3、周边租金水平：周边的租金水平将直接反映投资商铺的租金能否支撑购买价格，但是不同业态租金的差异非常大，餐饮、娱乐以及银行业能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报也应该比银行利息要高，而且商铺多数是越做越旺的，租金只会往上走。Parttwo:投资篇商铺投资价值的体现:4、“主力店”与“品牌店”效应：主力店与品牌店有很好的“聚客”能力，借助这种“聚客”的作用能充分挖掘附近商铺的商业价值。Parttwo

6、:投资篇商铺投资价值的体现：5、商铺附加值：商铺是否位于交通要道、是否具冇餐饮功能、橱窗大小、进深比是否合适等。Parttwo:投资篇商铺投资价值的体现：6、小区居民的消费水平与消费观念:屮高档的社区，居民支付能力较强、消费需求大、消费档次也相对较高。Parttwo:投资篇思考：商铺的销售对彖主要是哪些？本项目商铺的投资价值主要在哪几方面？Partthree:消费篇Partthree:消费篇社区商业服务丁•社区的商业业态规划以消费为导向Q4：请说说社区商业应设置哪些业态？Partthree:消费篇马斯洛需求层次理论，人类的需求会根据自身状

7、况的改良而出现递进：牛理需求安全需求社交需求尊重需求口我实现Partthree:消费篇参考马斯洛需求层次理论，社区居民会随社区入住人I」的增加以及周边环境的改善而对商业业态提出需求改善，具体变化如下：马斯洛需求层次商业需求生理需求安全需求日常消费类商业社交需求餐饮理容健身类商业尊重需求休闲购物类商业口我实现娱乐类商业Partthree:消费篇社区商业的基础业态：超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、药店、休闲类等七大类业态构成了。其中超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基木业态。Partthree:消费篇业态组合规划原则：租金收益的最大化，

8、位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；是否具有招商的可执行性，符合项FI实际情况;能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；符合商铺建筑设计技术指标。Partthree:消费篇思考：如何