中外房地产投资信托基金_REITs_研究文献综述.doc

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1、热点综述中外房地产投资信托基金（REITs）研究文献综述对外经济贸易大学公共政策研究所丁建臣徐捷张维摘要：拥有60多年历史的房地产投资信托基金（REITs）作为房地产资产证券化的金融创新方式已经成为促进我国房地产企业投融资制度创新的路径选择。本文旨在通过系统地梳理匡内外REITs的相尖研究文献不仅为REITs在骇国有效制度移植提供政策参考，而且对促进房地产投资信托基金本土化，防范和化解房地产泡沬风险强化和改善政府宏观经济运行调控•均具有较强的现实意义。尖键词：REITs;文献综述；现实意义房地产投资信托基金（REITs）源于美国•I960年颁布的《国内税法典》和《房地产投资信托基金税法》-19

2、86年出台的《税收改革法案》•正式确认了这一新型的投资工具在美国的法律地位和市场发展空间。截至2009年•全球共有34个国家和地区建立了REITs市场。2005年12月我国内地首只REITs——广州越秀房地产投资信托基金正式在香港联交所幵售。2008年12月国务院颁布“金融国九条"•首次提出REITs可作为拓宽企业融资渠道的融资方式之一-2008年12月国务院"131号文件"中•再次提出了我国发展REITs的必要性。REITs制度涉及较为复杂的制度设计本文拟对REITs特征进行系统分析考察国外REITs运行的绩效•为REITs制度在中国的移植提供政策参考"房地产业冈险积聚挑战我国经济升级和社会

3、转型。高房价不仅彰显人力资产贬值•而且绑架银行业效率提升错配社会要素资源危及社会稳定•干扰政府宏观经济调控倒逼“影子W行•监管失控•凸显我国房地产投融资制度缺隆所在。传统间接融资模式面临冲击•以市场证劳化为主的直接权益融资模式方兴未艾•市场投屈资体制多元化、多层次特征初见端倪。因此氓国大力发展REITs有利于开拓金融投资渠道、方散房地产投资风险、确保房地产价格理性回归和培育新的房地产业隽模式。本文通过对房地严投资信托基金REITs的文献综述•为探索REIT,在中国的发展路径•REITs在我国的制度移植提供参考•对加快房地产投资信托基金本土化•促进我国房地产金融投融资制度创新具有较强能现实意义。

4、一、国外研究文献综述20世纪80年代-REITs逐渐引起了美国学者的尖注尖于REITs的理论研究如雨后春笋般快速发展主要集中在以下几个方面：REITsfit组织结构的效率性、REITs的债务政策、REITs处市场表现、REITs的委托代理问题、机构投资者对REITs业绩的影响等这些为REITs研究的进一步丰富夯实了基础。1.尖于REITs制度安排的效率。REITs如果要享受免税主体的地位需要受到一系列制度的约束部分学者针对REITs制度约束的效率展开了深入的研究。Gyourko和Sinai（1999）利用模型数据化REITs制度的两个优势和一个劣势•优势是REITs可以节省REITs市值5%'

5、8%的税费和避税研究支出劣势是REITs需要分配应税收入的90%并为以后的投资募集资本•其费用约为市值的2.5%两项净节省成本约为RE-ITs市值的2.5%・5.5%。2.矣于REITs的委托代理间题。REITs的制度安排中涉及由聘请外部顾间过渡到内部设置管理机构的运行管理中如何规避委托代理间题。Schulkin（1971）指出外部管理型REITs存在股东和管理者之间的委托代理I'可题以及严重的利益冲突。矢于使用顾间产生的代理成本间题•Han和Wang(2003)认为内部管理的REITs要比外部管理的REITs的代理成本更小。Cannon和Vogt(1995)研究了1987'1992年间42家

6、公司的样本•结果表明•使用内部顾问的REITs股票表现胜过使用外部顾问的股票表现。Capozza和Seguin(1998)针对1985'1992年间的样本进行研究也得出同样的结论他们还发现使用外部顾问型的REITs通常比使用内部顾问型的REITs有更高的杠杆并支付更高的贷款利率。1.尖于REITs投资的多样化的效率。传统理论认为REITs如果想要保持稳定的收益应将投资分散到不同地理位置和类型的房地产业中。然而根据Johansson(1999)公布的调查结果显示了投资者对于集中化认识的差异支持集中化战略的投资者认为这样节省了研究成本投资者自身也不必成为各个领域的专家；支持分散投资的投资人则认为集

7、中化无法充分地减少风险对于区域市场的涨落过于敏感•收入流的波动幅度较大。尖于REITs投资多样化的效果众多学者意见分歧较大。Avidon(1995)引用很多著名管理者的观点指出REITs成功的尖键是拥有涵盖多个市场、多种组合的投资组合。Nehrig(1996)的研究结果显示采用多样化的投资策略实际上并不能降低风险•因而是没有必要的。Chen和Peiser(1999)通过对全部风险进行调整测算得出相