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《房地产投资信托制度_reits_风险之法律规制与运营控制》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、中央财经大学学报2007年第8期房地产投资信托制度(REITs)风险之法律规制与运营控制TheLegalRegulationandOperationalControlfortheRisksofREITs李智LIZhi(上海大学法学院上海200444)[摘要]房地产投资信托制度(REITs)中的风险问题,是任何一个研究REITs的理论界或实务界人士都必须回答的问题。在规制REITs风险的方法中,主要分为两种:最直接的处理风险问题的方法是由美国投资公司法案!控制债务杠杆;而其它法规对REITs风险的规
2、制,则是较为间接的控制风险的方法。伞型合伙(UPREITs)结构的风险,美国财政部和国家税务局IRS的相关法规可对此进行规制。下属合伙(DOWNREITs)结构的风险则可以采用三种运营方式予以控制。Abstract:TherisksofREITsisaquestionthatanypersonwhoresearchesthetheoryortakespartinthepracticemustanswerTherearetwomainmethodstoregulatetherisksofREITs:contro
3、llingdebtleverbytheAmericanInvestmentCompanyActisthemostdirectone;andotherregulationsbyotherlawsareindirectonesAsfortherisksofUPREITs,therelatedlawsandregulationsoftheUSMinistryofFinanceandIRScanregulatetheseproblemsAndthreeoperationalmethodsmaybeusedto
4、controltherisksofDOWNREITs[关键词]房地产投资信托制度(REITs)风险法律规制运营控制Keywords:REITsRisksLegalregulationOperationalcontrol[中图分类号]F83059[文献标识码]A[文章编号]1000-1549(2007)08-0041-07房地产投资信托制度(RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs)中的风险问题,是任何一个研究REITs的理论界或实务界人士都必须回答的问题。但令人遗
5、憾的是,这样一个REITs制度中的核心问题,至今却少有问津。在国内目前的各类研究文章中,很少有人涉及美国REITs风险的产生及主要类型、至于涉及美国REITs风险的经济与法律原因以及风险之防范问题研究,则更是寥寥无几。或许,是因为急于引进这一在国外比较流行的制度到中国,如在引进之初即指出其风险,则势必会影响其引进的进程,也不利于中国C-REITs的发展。正因为如此,本文不遗余力地从比较研究开始,以实现比较法的第一个功能∀∀∀认识。#这是因为世界上种种法律体系能够提供更多的、在它们分别发展中形成的丰富多彩的解决
6、办法,不是那种局限于本国法律体系的界限之内即使是最富有想象力的法学家在他们短促的一生能够想到的。比较法作为一所∃真理的学校'扩充了并充实了'解决办法的仓库%,并且向那些有判断能力的观察家提供机会,使他们能够认识在[1](P22)其时其地∃更好的解决办法%。&而从学习国外经验开始,我们就可以构筑我国的房地产投资信托风险规避机制。就REITs的风险而言,主要有伞型合伙(UPREITs)结构中的风险、下属合伙(DOWNREITs)结构中的风险、合股(Staple-REITs)结构中的风险这三种类型的风险,而且在这些
7、结构风险中还各有其商业风险。收稿日期:2007-3-28作者简介:李智(1968∀),女,重庆市人,上海大学法学院副教授、法学博士。这仅是笔者的个人之见。41中央财经大学学报2007年第8期本文的目标在于分析在美国的法律制度之下,如何规制REITs的风险。首先简要分析整个REITs结构风险之法律规制,其后逐一探讨各类REITs结构风险控制的法律规制措施与运营方式。一、REITs风险之法律规制简析自各种诱导从事过度杠杆的因素出现之后,许多REITs随即遭遇了过度杠杆的灾难,在此情形之下,迫切要求对REITs风
8、险进行规制。在规制REITs风险的法律方式中,主要分为两种:其一是由投资公司法案!控制债务杠杆,这是最直接的处理风险问题的方法;其二是其它法规对REITs风险的规制,则是较为间接的控制风险的方法。(一)投资公司法案!第18节1投资公司法案!第18节对REITs风险规制的规定。投资公司法案!第18节通过规范投资公[2]司,主要是通过限制债务杠杆,以此方式来对风险的产生施加严格限制。这些
