东方信托房地产投资信托基金_reits_运作

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1、东方信托房地产投资信托基金_REITs_运作四、东方信托引入房地产投资信托基金的充要性(-)东方信托公司简介东方国际信托有限公司，注册资本25.76亿元，系经国务院和中国银监会批准同意由东方银行控股的非银行业金融机构，是我国第三家银行系信托公司，也是我国第一批引进境外战略投资者的信托公司。东方国际信托有限公司紧紧围绕建设“多元化、综合性、有特色的全国一流信托公司”战略发展目标，截至2012年末，东方国际信托有限公司固有资产总额达41.32亿元，累计开展信托项目1937个，其中存续信托项目1085个，已顺利结束信托项

2、目852个，管理的信托资产规模达3351.45亿元，比年初增长119.62%，挤身全国信托行业前五强。(二）东方信托公司房地产金融产品的发展现状2007年8月，东方信托推出国内首只基金型房地产信托计划联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划。自2006年东方信托被中国人民银行（央行）指定为全国两家REITs试点单位之一后，东方信托开始在理论和实践上不断积累房地产金融（包括REITs)方面的业务经验。以信托公司业务创新试点为契机，开始研究国内房地产投资信托基金如制作研究报告、制定产品设计标准和方案，赴澳考察REITs,并

3、配合央行主动与财政部沟通REITs的税收事宜。(三）东方信托引入房地产投资信托基金的必要性引入房地产投资信托基金有利于东方信托房地产信托业务的健康发展，减小房地产企业的债务负担，有利于房地产企业规范运作、优化内部结构，减小房地产信托投资风险。同时，发展房地产投资信托基金可汇集大量社会资金用于增加房地产市场投资需求，活跃房地产一、二级市场，通过信托制度性安排促进我国资产证券化领域的发展，东方信托也将从中获益。(四）东方信托引入房地产投资信托基金的可行性2007年8月，东方信托推出国内首只基金型房地产信托计划联信精瑞房

4、地产私募股权基金型信托计划。自2006年东方信托被中国人民银行（央行）指定为全国两家REITs试点单位之一后，东方信托幵始在理论和实践上不断积累房地产金融（包括REITs)方面的业务经验。2012年12月3日，经中国银监会以《中国银监会关于东方国际信托有限公司特定目的信托受托机构资格的批复》（银监复〔2012)714号）批准，东方国际信托有限公司（下简称“东方信托”）正式获批特定目的信托受托机构资格，获准管理特定目的信托财产并发行资产支持证券。这标志着东方信托已正式获准参与我国资产证券化市场并开办资产证券化业务，房

5、地产投资信托基金业务将是资产证券化业务的主要发展方向。综上，东方信托从历史经验、能力储备、业务资格等方面都已做好引入房地产投资信托基金的准备，随着我国房地产投资基金相关法规制度的不断完善，其可行性毋庸置疑。五、东方信托公司房地产投资信托基金的运作模式(-)东方信托房地产投资基金运作模式的选择目前在我国，不管是理论界还是实务界都已经形成了这样的共识，那就是有三种REITs运作模式适合我国的情况。因此，我们有必要首先比较这三种模式的优缺点，同时结合东方信托公司的实际情况，找出最适合东方信托的模式。以下是这三种模式的比较

6、：首先，房地产上市公司模式一定程度上在法律上行不通。许多人认为，中国现在不存在设立的法律障碍，尤其是当不再限制公司50%的对外投资比例的时候，这种立场更加流行，还有人认为，公司型REITs其实就是普通的公司，要遵守我国《公司法》的要求。持这一立场的人认为，公司型REITs在其他国家是法人，可能要适用这些国家公司法的相关规定。这种观点的错误在于，它没有注意到不同国家公司法调整范围不一致的基础。中国的公司法不是广义公司法，调整范围不包括投资公司，而这正是公司型REITs赖以生存的前提。其次，基于我们目前的税收法律，企业

7、利润分配前一定要交纳企业所得税，REITs采取上市公司型模式，自然而然要缴纳包括企业所得税等与公司经营有关的各种税收，以25%的税率征税，会对REITs的收益水平产生很大影响。相对而言，REITs采用契约型模式更加符合我国目前的现实状况。第一，我国以契约型为主的基金已发展多年，在实践中积累了许多宝贵的经验，这可以为我国契约型REITs的运行提供指导。第二，契约型基金是保护投资人的最佳的选择。契约型基金的财产相对具有更大的独立性，因此能更好的保护投资者的利益，能使持有规模大小不等的基金持有人享有不受数量限制的平等的权

8、利；并且契约型基金一般不是法人，不通过银行负债来扩充基金规模，风险可以把握在可控制的范围内。第三，契约型REITs的合同会明确规定相关费用，使得投资者可以在各个基金之间比较选择，充分的竞争将促使相关信托费用的大幅节约。第四，通过事先签订的合同，契约型REITs理顺了相关主体之间的权利义务关系，不会出现后续的利益纠纷，使其运作成本较低而效率更高。第五，契约型R