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1、有关房地产信托投资基金在我国的发展分析一.房地产信托投资基金在我国发展的背景房地产业一直是人们关注的焦点，随着房价的不断攀升，越来越多的人们将目光投向房地产业，开始寻觅新的投资。房地产业基于自身特性,属于资本密集型产业,在其开发和消费过程中离不开金融的支持。自2009年末以来，为了控制房地产业经济过热，国家开始对房地产业实施严厉的宏观调控，并发布了一系列措施控制房地产经济。主要有要求土地出让金首付比例提高到50%，控制二套房贷首付比例，上调人民币存款准备金率，收缩银行信贷。在这样的经济环境下，由于一些房地产企业主要依靠银行贷款来运作，因此其财务负担也大大加重。与此同时
2、，随着国家经济的发展，居民收入水平的提高，形成了巨额的社会闲散资金。然而由于缺乏投资渠道，居民的巨额储蓄一直无法用于多元化投资。一方面房地产企业的资金日趋紧张，另一方面，居民的闲置资金无处投资，而且就房地产特点而言，近年来经济波动加剧，房地产投资的价值开始显现，但是由于房地产行业资本密集型的特点，个人投资者几乎无法问津。只有稍有实力的民间资金则趁着房地产行业的发展机会大举进入楼市，却因此造成房价暴涨，各大城市房屋空置率居高不下，楼市有出现泡沫的危险。如果可以让民间资本也能顺利分享房地产行业发展的利益，同时拓宽房地产业的融资渠道，促进房地产业的健康发展，就可以解决经济发
3、展中的这一难题。纵观国际地产行业发展的经验来看，发展房地产投资信托基金成为比较科学的方案之一。二.房地产信托投资基金的概念对于很多人来说，房地产信托投资基金还是一个生疏且较为复杂的名词。其实其很好理解。首先，我们要先弄懂投资基金信托的概念。投资基金信托，就是指集合不特定的投资者，将资金集中起来，设立投资基金，并委托具有专门知识和经验的投资专家经营操作，共同分享投资利益。而加上“房地产”三个字，就是由专门投资机构从事房地产买卖、开发、管理等经营活动从而赚取利润。由此也可以看出，房地产信托投资基金正是可以平衡房地产企业资金缺乏的寒冬与个人投资者持币贬值的酷夏的一个全新的融
4、资形式。因此，房地产投资信托基金是十分必要的。科学的讲，房地产投资信托基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。其最早产生于20世纪中期美国的新英格兰地区,经历了40多年的发展，美国的房地产信托投资基金市场无论在资产规模、收益率以及市场占有率等多方面遥遥领先于全球其他房地产信托投资基金市场，稳居全球的霸主地位。房地产信托投资基金在美国的成功，吸引了诸多西方发达国家和亚洲新兴国家的目光。进入21世纪以来，欧洲、亚洲、南美洲的一些国家纷纷借鉴美国的经验，推进
5、房地产信托投资基金在其国家和地区的发展。从房地产的开发和建设所需资金来看,房地产投资信托基金可以较低的成本来筹集资金,它通过对现存房地产的获取和经营获得利润,在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力,促进了房地产的供给和房地产市场的发展。根据房地产投资信托基金的投资类型不同,可将其分为三大类:权益型房地产投资信托基金、抵押型房地产投资信托基金和混合型房地产投资信托基金。国内学者最早关注的是房地产投资信托基金发展的国际经验,以探讨其在中国应用的可能性。早在2004年，毛志荣房地产投资信托基金对海外的发展现状做了较为全面的介绍,并对房地产投资信托基金产品类别
6、进行了深入的国际比较。2009年，许巧玲在详细阐述国际房地产投资信托基金的运作经验并提出了发展我国房地产投资信托基金的模式设想。此后,越来越多的学者开始关注中国发展的路径，从而也促进了房地产信托投资基金的发展。三．房地产信托投资基金发展的优势近些年来，越来越多的人在抱怨房价的迅猛攀升，房地产的暴利。很多房地产商凭借着这样的市场赚足了金子，而大多数普通老百姓只能眼睁睁的看着别人发财，而自己甚至因房价的飞涨而无家可归。长此以往，人与人之间的生活水平会相差的越来越大，贫富差距也会越来越大，最后必然会导致越来越多的社会矛盾。然而，房地产信托投资基金的发展就像一盏明灯般为这样的
7、现状加了些许的亮光。对于广大的投资者而言，房地产信托投资基金风险低，回报稳定。首先,因为房地产信托投资基金一般是由专业的房地产公司发起并管理的,能够合理地选择投资的项目,并能对其进行科学的管理,所以,相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言,从经营管理上大降低了投资风险。其次,由于基金的规模比较大,因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。最后,由于房地产信托投资基金投资于房地产,可获得稳定的租金收入,有一笔持续稳定的现金流,而且收益率也比较可观。此外，不仅是投资者，对于房地产企业而言,与债务融资相比,房地产信托投资基金是以股权
