房地产投资信托基金财务视角研究

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1、房地产投资信托基金财务视角研究2007年，美国爆发了次贷危机，进而引发了更大规模的金融危机，造成了世界范围内金融经济的巨大波动。次贷危机的爆发，表明以信贷资产证券化为主要手段的基于债权的房地产金融市场出现了问题。进入21世纪以来，在以房地产投资信托基金为代表的房地产股权市场上，上市权益型房地产投资信托基金已经成为市场主流。所谓房地产投资信托基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，专门用于房地产租赁、投资、销售等方面，集众多分散资金于一体的一种投资体制。　　目前，在我国,房地产投资信托基金的发展受到国家的肯定与支持。根据实践分析，房地产

2、投资信托基金是从税法角度确立的，税收优惠是房地产投资信托基金发展的主要驱动因素。在我国，房地产投资信托基金是一种新生事物，应理性看待并完善发展过程中面临的内部控制风险，并利用科学的分析方法指导投资者投资、改善管理当局的决策。笔者认为，健全的税收优惠政策、完善的内部风险控制制度、成熟的财务评价体系三个方面相辅相成构成了房地产投资信托基金的有机整体，是其健康发展的有力保证。如果不具备这一条件而仓促上马反而会给我国房地产业、金融业造成适得其反的效果，甚至会影响我国社会经济可持续健康发展。　　一、税收优惠政策的制定　　一般而言，房地产投资信托基金在组织结构、投资范围

3、、收益分配等方面的发展都随税法变更而展开。目前，我国对房地产投资信托基金还没有明确的法律界定。参照国际惯例并根据我国国情，我国应及时制定针对房地产投资信托基金业发展的《投资基金法》及税收优惠政策，明确房地产投资信托基金在税法上独立经济实体的法律地位，在税法政策优惠方面予以必要的扶持。　　双重征税是中国房地产投资信托基金发展过程中在税收制度方面最突出和最需要解决的问题。其主要表现在房地产投资信托基金存续期间，由于受托人经营管理信托财产产生的信托受益，信托公司应当缴纳企业所得税，而当信托终止，收益分配时将再次产生所得税的纳税义务，两者是重复的。参照国际惯例并根据

4、我国国情，我国应及时制定针对房地产投资信托基金业发展的《投资基金法》及税收优惠政策，明确房地产投资信托基金在税法上独立经济实体的法律地位，因地制宜适时推出减免房地产投资信托基金企业所得税的措施，避免对企业和投资人双重征税，即对派息征收个人所得税，不在公司层面征缴企业所得税。　　由于房地产投资信托基金的90%以上的税前收益一般以现金形式分配给投资者，房地产投资信托基金的分配功能远远大于再生产或再投资功能，这一点与普通股的公司利润分配是不同的。而根据我国现行的企业所得税和个人所得税的相关规则，房地产投资信托基金承担着较高的税收负担，因此在房地产投资信托基金立法的

5、过程中，既要尽快制定相关文件规范房地产投资信托基金的税制问题，又应当在制定时充分考虑到房地产投资信托基金总体税负水平，应当寻求对-同类法律关系进行良好规则的确立以及对可预见的法律关系模型的提前预测，应当严格遵循实质课税原则。　　根据我国营业税有关规定，受托人以信托财产进行投资或财产处分的行为属于营业税的征税范围，房地产投资信托基金在进行住房保障体系建设中，无疑将承担较高的营业税，影响了投资人的投资热情，因此，税法可以规定在流转税方面委托人向信托公司转移资产的环节免征相应的营业税，避免双重征税；对信托基金首次购买普通住宅并提供出来作为廉租房出租的减免过户的契税

6、、印花税等优惠政策，同时对租金收入计征的营业税和房产税等统一按综合税率4%收取，这样既可降低运营成本又确保了廉租房源提供，降低空置率避免资源浪费。　　二、内部风险控制的完善及应对　　对投资者而言，房地产投资信托基金是较新的投资工具，与传统的股票、债券投资相比不尽相同，如果不能有效地规范或控制房地产投资信托基金所带来的风险，我国房地产投资信托基金将很难发展甚至可能半途而废，一般而言，风险控制水平的高低首先取决于公司治理结构的完善程度，完善的公司治理结构会推动加强风险管理工作。　　从房地产投资信托基金治理结构层面看，其主要风险在于：治理结构形同虚设，缺乏科学决策

7、、良性运行机制和执行力，可能导致企业经营失效，难以实现发展战略。具体表现为：房地产投资信托基金往往会出现一股独大的局面，从而可能弱化股东会作用，使中小股东无法获得同大股东一致的信息，行使相应的权利；董事会无法独立于管理层和大股东，形成事实上的“内部人控制”；董事会及其审计委员会没有适当数量的独立董事存在且能够有效发挥作用。　　为有效应对以上风险，房地产投资信托基金应逐步完善治理结构：　　1．加强董事会、监事会建设。建立小股东在董事会监事会的话语权和恰当的沟通机制，强化股东会作用；对于董事会、监事会和管理层等共同构成的公司治理机制提出详细的要求认真贯彻实施，公

8、司战略和风险可承受的水平须经董事会制定审批后由高级管