房地产投资信托基金理论与实践研究

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1、摘要随着我国房地产业的快速发展，房地产融资的一些深层次矛盾和问题开始显露出来。长期以来，我国房地产企业融资渠道单一，对银行依赖过大，负债率居高不下；与此同时，由于大量贷款投放于房地产项目，商业银行面临着较大的可能由房地产业引起的金融风险。在房地产融资渠道亟需进一步多元化的背景下，房地产投资信托基金(以下简称REITs)作为一种切实可行的房地产融资方式已经逐渐被房地产业和金融业所重视。但我国对REITs的研究起步较晚，绝大部分还限于对其起源、概念、国外运作模式、运作规则、现状的介绍，对REITs研究的理论深度不够，同时由于房地产投资信托发展的

2、滞后，案例的缺乏，导致实证研究也显不足。本文在以上的背景下，针对我国发展REITs将面临的理论和实践问题，从基金特性、国际经验借鉴、业务定位、委托一代理关系、风险控制、经营主体等方面进行研究，并在此基础上提出我国REITs的发展战略。论文的主要结论如下：1．通过对REITs特征、运作方式和发展REITs意义的分析可以看到，发展REITs对房地产业、金融业均有积极作用，能够拓宽房地产融资渠道、促进信托公司业务重组、降低房地产金融风险。2．房地产市场的发展阶段与REITs的发展密切相关，论文运用模糊识别理论判别我国房地产市场的发展程度，结果表明

3、我国房地产市场处于扩张阶段，适合发展REITs。3．论文对美国等发达国家发展REITs的经验做了介绍和比较，提出发展我国REITs的建议，即：为我国REITs进入实施运作创造必要的法律环境、改善市场环境、建设REITs的组织机构、加快培养大量的机构投资者、完善人才培养和信息公开化制度。4．我国发展REITs的各种经营主体中，以信托投资公司为基础发展中国的REITs是比较现实可行的途径。论文对35家信托投资公司进行实证分析。首先分析了信托公司的治理状况，主要包括基本情况、机构设置、人员状况；其次分析了信托公司的经营状况，主要包括资产规模、业务

4、模式、经营风险、利润状况；最后对33家信托公司进行聚类分析，根据聚类结果将33家公司分为4摘要类，对每类信托公司做出评价，并在此基础上提出相关建议。5．REITs制度中存在着双重委托一代理关系。论文运用委托一代理模型分析REITs运作中的委托一代理关系，结果表明：REITs运作中托管人对管理人的监督越严格，投资人为激励REITs管理人选择努力工作而必须付出的报酬就越小，投资人的收益就越高。另一方面，在基金管理人努力工作的情况下，投资人要想尽量减少为激励REITs管理人而付出的报酬，以提高自己的收益，可以采用增大基金管理人舞弊被发现时受到的处

5、罚罚金、加强托管人的监督、加强外部监督的办法。6．我国在发展REITs的过程中将遇到多种风险，主要包括：投融资J

6、)cL险、金融风险、经营管理风险、市场风险、社会环境风险和道德风险。论文设计了REITs风险控制策略，提出从宏观和微观层面来控制REITs风险。7．我国发展REITs的法律环境、市场环境、运作环境还不成熟。论文提出从宏观经济环境、微观经济环境、政策法律环境三个方面构造我国REITs的发展环境，并为我国REITs提出发展战略。论文的创新点主要表现在以下4个方面：1．REITs发展与房地产所处阶段存在密切关系，为此论文用模糊方法论证

7、了我国房地产市场所处的发展阶段，克服了以往判别方法的不足。运用模糊识别理论，论文对我国2002-2004年的房地产市场的发展程度进行了实证分析，判断房地产市场的发展阶段。现有文献中专门用于判别房地产市场发展阶段的方法并不多，已有的研究主要是采用的是线性分析方法。本文运用模糊模式识别理论，建立房地产市场发展阶段指标体系，搜集整理2001—2004年中国房地产市场数据，对供给类、需求类、金融类、心理类指标进行数据处理。分析结果表明，2002年、2003年中国房地产市场处于升温阶段，2004年则处于微热阶段。房地产市场在2002--2004年出现

8、的由升温到微热的转变主要是因为受国家宏观调控政策的影响。2．REITs的经营主体分析对发展REITs十分重要，因此论文运用聚类分析法，对我国33家信托投资公司进行了实证分析。从目前情况来看，我国发展REITs最现实可行的途径是选择契约型REITs，由信托投资公司来开展这项业务。现有文献仅限于对基金产品品种的设计，对发展REITs的主体未作深入的研究。论文对我国33家信托投资公司的治理、经营情况进行了系统的研究，运用聚类分析方法进行分类。从聚类结果可以看出，33家信托公司呈明显的分化态势，第一II摘要类有1家，第二类有5家，第三类有2家，第四

9、类有24家。用注册资本、资产总额、营业收入、净利润、自营信托收入5项指标来衡量，仅有少数公司实力较强，大多数公司处于一般水平。根据聚类分析结果，建议目前对第一类和第二类的6家信托