上海各区域楼市发展脉络.doc

《上海各区域楼市发展脉络.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、上海各区域楼市发展脉络宝山篇楼市起伏跌宕十多年，改变了上海的城市面貌，也改变了人们的居住观念。由于房地产具有独特的区域特性，上海不同区域的市场发展轨迹也不尽相同。也正因为如此，我们常常会发现总有一些区域，--些板块的市场表现异于整体市场行情。我们梳理了上海各区域楼市发展的脉络，从历史轨迹、现状特点，潜在供应等多方而剖析各区域市场。其中屮心城区由于发展起步早，市场成熟度高，成为我们关注的重点。栄山区n前已经基本摆脱原有“城屮村”的形象，正在朝着全面的城市化进程而发展，本文着重介绍的是各个已经基本成型板块的楼市发展历程。

2、一、发展历程宝山的得名來源于近600年前，当时宝山的滨江一带已经是重要的港口，是兵家必争之地，曾经堆起过一-座土山当作航海标志，而后土山虽被塌毁，但名字一直沿用至今。如今的宝山区是在1988年1月,由宝山县和吴淞区合并而来,成立的初衷是为了改变Z前城乡结合部发展不平衡、边界交错、管理权屈不清晰的混乱局面。原宝山县撤县前，管辖的范围夬致为除淞宝、淞南、张庙板块和月浦板块蕴川路以东地区外的其他区域。宋山县的罗泾、罗店、月浦一带是淞沪抗战的主战场，区域内原木繁华的月浦镇曾是屮心区和港口、铁路、道路等建设的重点地区,在战争的

3、洗礼屮，房屋损毁严重，未能保存繁荣的街貌。宝山县解放后一直是上海重工业及港口建设的重要基地，在蕴藻浜两岸建设以冶金工业为主的吴淞工业区，在境内的沿江地区相继建成了全国最大的现代化钢铁联合企业——宝山钢铁集团和全国最大的港口火力发电厂石洞口发电厂。原吴淞区主要是指如今的淞栄、淞南、张庙板块以及月浦板块的蕴川路以东地区（见后图）。H前的淞宝板块，作为JL海水陆的要塞之一，曾是抗日战争抵抗H军登陆的第一道关口，是水路运输的重要口岸，解放后吴淞区经过数次辖区调整，吴淞和宝杨两个客运码头周边区域始终是商贸活动最频繁的地区。19

4、88年刚合并的宋山区，与四年后成立的浦东新区--样，是上海市政府意欲摆脱市区过于拥堵的“城市病”而开拓的城市新区之一，半初最先的设想是先凭借宝钢的产业效应、沿江的资源和最靠近市区的板块起步来拉动整体区域发展，经过数年的发展，又基本形成了宝山城市工业园、上海大学教育产业带等产业区,大华、共康、共富等大型居住区。按照近几年最新的栄山规划（2005-2020年），宝山将在此基础上分成上海屮心城宝山部分、宝山新城区和北部综合产业区三个片区。上海中心城宝山部分以宝山外环线以内的地区为组成部分。主要形成丄海大学地区组团、张庙地区

5、组团及沿江发展组团，以完善城市功能、改善居住条件、提升生活质量为规划H标。宝山新城区位于外环线和郊环线之间区域，形成由淞宝地区、杨行地区和顾村地区共同构成的“组合式噺城空间格局。北部综合产业区为郊环线以北区域，规划形成以宝钢、宝山工业园区（北区）为主体，与罗店、罗泾和月浦等产业配套区协调发展的宝山北部综合工业产业区。并重点构筑宋山北部沿江工业带，将宋钢和宋山工业园区（北区）建设成为全国重要的精品钢及其延伸业基地。宝山建区21年来，区域交通环境不断得到改善，多条干道、高架延伸和辟建、轨道交通贯通和公共交通审联形成多层次

6、的交通网络。从1988年建区开始,为配合住房制度改革，以大华集团为代表的一批以镇起步的集体企业纷纷改制，通过大华新村售后公房资金回笼，为大华板块日后的成片开发萸定了基础；同时,宗山城市工业园、上海大学新校区及其纳米科技园的成立，形成了区域较高端的产业带，带动大华、张庙、大场开始出现居住区。而淞南、淞宝则利用黄浦江、蕴藻浜长江支流，围绕吴淞地区周边外延发展开來。随后，逸仙路高架、共和新路、屮环线、轨道交通1、3号线的贯通，顾村动迁基地的大量人口导入，位于宗山屮部的杨行（西城区）、淞栄（东城区）开始成为2003-2006

7、年宋山楼市的牛力军。而之后有“黃金轨道线”之称的轨交7号线的贯通预期，乂使得大华、大场、顾村、罗店组成的西侧区域完全申联起来,大型房地产企业不断介入，成规模地开发出屮高档住宅小区，带动商业网点多点开发。至此，除罗泾和月浦外，昔口遍地是农田、到处是工厂、局部繁荣的城屮村典型区，已经基本摆脱城郊综合区的形象。省友谊路牡丹江路罗店新城月店店★杨A顾村公园3号线cqcUNP缈空大1号线上海大学7号线、tMR代码130031300713008131011310213103UiOi131061310913111131121311

8、3II")1泾泾地区名琢关淞斷過张比thifi人场血VHWHiHtt岛壇换tttrtt^ihMibI业闻X宝钢Q宝畅和吴淞码头"I梭帀友展的影响:宝山主要市政工程建设与同期房地产项目重要影响工程建成时间工程意义同期代表楼盘物业形态沪太一级公路全线通车、宝山城市工业园区基础设施到位1995为大华板块发展舖路逸仙二村、共康三村老公房上海港高速客运屮