上海楼市研究

《上海楼市研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、上海市高档住宅简析高档住宅一般都处于优秀的地理位置（CBD、临江、临绿地、传统高尚地段、经济开发区等），对于市屮心地块的不可再生性，其客源构成、辐射力度、竞争范围都将扩展到全币范围。如虹桥、徐家汇等概念的高档住宅一直在上海市高档住宅的竟争中占有重要的地位，而与本案邻近的太平桥地区、老西门地区、董家渡地区将在3_5年内成为新崛起的高档住宅聚居区。因此，本报告在此首先放眼上海分析高档住宅市场状况冇着重要意义。1、总体市场状况上海楼市步入高价房时代近一年来，上海房地产市场上高价房的市场份额明显增加。且在市场上受到了越来越多的注II。

2、房地产市场呈现明显地向高档住宅市场过渡的形态。这主要得益于两点：A、随着经济的发展和在整个东南亚经济中心地位的日益突出，」:海吸引了越來越多的国内外高层次、高收入阶层來沪发展。高收入群体的膨胀造就了高档住宅市场的需求繁荣。B、上海新一轮市政建设的力度很大，且大多集屮于市屮心地区。大市政投入带动了很多区域的价值捉升。大范围动迁又增加了大量的土地供应，催生出了一批高档住宅供应板块。价格不断拉升前两年，6000-7000元己是上海高档公寓的天价。但在这一、两年來，高档住宅的价格己冇了普遍的大范围拉升，这反映在两个方面：A、区域价格升

3、值效应明显，各高档住宅板块在近一年來普遍经刃了较大幅度的价格提升，如联洋新社区、古北、新华路等等，有的区域升幅达到2、3千元。B、上海高档住宅的顶价不断被打破：嘉里华庭的12000-13000元、世茂滨江的16000元、翠湖夭地的24000元，据说汤臣怡园的二手价已到了28000元。销售速度快虽然高价房的价格不断提升，但其总体的销售速度却非常快，基木的上市周期都很短，排队现彖不断出现。现实的市场状况是：很多地区的高价盘出现了冇价无市的局面，供不应求的悄况依然严匝。未来潜在供应量巨大随着前一阶段土地供应量的放大和动迁范围的扩大，

4、市中心高价地段的土地消化量十分惊人。在改造力度较人的黄浦、虹口、浦东等区域，潜在的上市量都在白万以上。而卢湾、静安、徐汇、长宁这些老牌高尚地区也不断有土地被拆平、有围墙在建造、有高楼拔地而起。未來的市场供应量非常惊人。板块特征明显高档住宅的一大特性是对区位价值的依赖非常大。因此，在上海各个高区位价值区域都会产生一个高档住宅的供应板块，而这些板块都冇属于自己的独特标识。各个板块Z间的竞争也更多地衣现为区位价值之间的比较。关于高档住宅板块的分析将在后文中详细论述。需求的旺盛A、经济的持续发展，上海的人均GDPC突破4500美元，伴

5、随政府金融政策的放宽及相关配套政策的拉动，上海涌现出越来越多的高档住宅的消费阶层。B、经济形势的人好，使上海在全国发展的龙头地位更加坚定，外省市富裕资本人士向往上海现代化的城市氛围及投资环境而纷至沓來。C、中国加入WTO,APEC在上海的召开等利好消息，使港台、境外人士看好本地的投资环境而大量涌入。产品品质的不断提高儿年來，外资发展商抢滩上海，上海本土发展商在开发理念上经历了一个吐故纳新的过程。可以预见:内外销并轨Z后，内外资互动，上海楼市的整体水平将上一个新的台阶，全面进入品质、品牌、服务的全而竞争阶段。投资信心的増加A、随

6、着连续两年多來上海房地产市场的供需两吒，海内外投资客已积聚了一定的购房信心，一旦物色到合适的物业，其购买能力便得到稳步的释放，此时，一些营造高品质的项目不失时机的推出，正吻合了这些投资买家的心理。B、中国去年底加入WT0,中国的外贸门槛将遂-解除，大量外资即将涌入，激发了消费者对未来住宅市场的投资信心。内外销房并轨内外销并轨的吉接受益者将是地理位置优秀的高档住宅，在传统外销房客源分布中,东南亚华侨及港澳台同胞一直占有绝对的数量，他们对上海情有独钟，对区位非常在乎，内外销并轨厉，将使他们从外销房转移到品质、地段优秀的高品质内销住

7、宅。2、高档住宅的产品特色经过多年的激烈发展，高价物业竞争已不再是简单的地段和部分产品要索的竞争，而面临着全方位产品要素、品牌、环境、营销企划等综合高指标项H的挑战，归纳分析一下，大致从地段、品质、景观、品牌等儿大方面来作为楼盘的特色和价格支持。地段不可或缺地段是众多高价位楼盘的第一“王牌”。西区是高档楼盘交战的一级战区，徐家汇、淮海浙路、建国路等地段凭借着地段的尊贵性和唯一性，聚集了众多高档知名项目。上述地区仅徐汇区就陆续推出了明园世纪城、创世纪花园、新家坡美树馆、东方巴黎、东方曼哈顿、步高苑、徐汇苑等。陕西南路、南吕路的东

8、方巴黎以淮海路的前身霞飞路的昔日风华來吸引注巫地段的客户，Jt开盘均价在8500元/平米，现已攀升至looooit/平米。建国路邻近老式里弄'‘步高里”的步高苑，用怀111的色彩巧妙地融合，一•举成为引人注目的个案。上影厂高尚地段的创世纪花园，凭借创新的产品定位和智能化包装，