上海写字楼市场研究月报2012年7月

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1、写字楼月报上海中原研究咨询部

2、2012年7月低价商住楼独领风骚甲级办公空臵率遇反弹7月份，全市一手办公物业市场表现平稳，供求总量与上月基本持平。供应方面，开发企业推盘力度维持平稳，全市新增供应面积仅现微幅上涨，并且所有新增供应项目均位于中环线以外区域。成交方面，全市一手办公物业的成交量平稳中小幅下降，全月无一例整栋成交案例，以商住楼为主力的低价房源，继续为全市成交“中坚力量”，这也直接导致成交价格持续低位水平。国内外经济发展的不景气，正在削弱企业扩大规模的步伐，办公物业买卖及租赁需求都受到一定的不利影响，但上海作为国内经济、文化中心城市

3、之一，良好的金融环境和成熟的商务氛围，对实力企业的吸引力仍是巨大的，优质办公物业前景中长期依然看好。租赁方面，全市甲级写字楼租金再现上行趋势，多个中心商务区涨幅突出，其中南京西路甲级写字楼租金单月涨幅甚至超过六个百分点。然而与此同时，全市甲级写字楼的空臵率却持续反弹，部分区域已经升至去年下半年空臵水平。核心商务区不断上涨的租金正在对租户的盈利能力形成考验，盈利偏弱的企业在租金持续上涨的压迫下也在向非核心商务区转移。国外商业巨头深入中国市场7月份上海办公市场简要l上海北外滩欲打造复合功能型中央商务活Ø全市新增供应维持低位，供应案例均为中环

4、外。本月一手办公物业新动区：位于虹口区的北外滩正积极打造复合功能增供应10.52万平方米，环比上月微涨0.87%，同比去年，则大幅下型中央商务活动区，除了连片的城市综合体群用滑37.81%。本月新增办公物业共7例，比上个月增加了2例，其中有于办公、商务活动外，还将规划构建海军主题公4例项目供应面积过万平方米，占全市供应比重超过八成。园、海鸥广场、外国邮轮博览、私人游艇泊岸等各类设施，区域内240米高的塔楼也将成为北外滩标志。而首次提出的高架人行步廊、空中平台等连接形式，也将为游客提供更好的观景视角。Ø市场未现整栋成交案例，低价商铺仍为成

5、交主力。本月一手办公物业成交12.15万平方米，环比下降7.61%，同比降幅达到21.18%。本月并未出现整栋办公物业成交案例，奉贤区南桥新城板块的卓越商务中心继续拔得成交头筹。l上海港汇恒隆广场打造奢侈品地标国际一线品牌扎堆入驻：时近日，意大利顶级品牌BottegaVeneta正式进驻徐家汇港汇恒隆广场，与GUCCI、Dunhill、Chloé、ESCADA、Loewe、Burberry、EmporioArmani等多个国Ø办公物业市场供不应求，全市库存回落加速。7月，全市一手办公市场供求表现平稳，市场连续第三个月呈现供不应求的局面，

6、供求比为0.87：1，整体库再次回落。截至本月底，全市一手办公物业库存量448.69万平方米，较上月减少了1.64万平方米。际品牌毗邻而居。港汇恒隆广场通过几次品牌升Ø低价商铺火热不减，全市价格难破两万。本月，全市一手办公市场成级，已经成为申城又一个奢侈品消费地标。交均价环比抬升19.05%，升至19,642元/平方米，但与去年同期相比l美国商业巨头强势入驻南翔：日前，嘉定区政府就轨道交通11号线花园站综合体项目与也下滑了16.61%，仍未摆脱低位水平。在成交面积排行前五的项目中，有四例项目的成交均价在2万元/平方米以下。美国塔博曼亚洲

7、公司签订意向合作协议，将引发Ø甲级写字楼租金恢复上行，空臵率持续反弹。7月，甲级写字楼租金出区域升级连锁效应。项目依计划打造成为国际一现小幅环比增长，增幅为2.50%，为9.49元/平方米•天。同时，全市流的大型综合性现代化社区，包括大型购物中甲级写字楼的平均空臵率回升至6.69%。心、智能办公楼、星级公寓式酒店及高品质住宅上海办公市场整体走势图（2011年7月-2012年7月）的功能，建成后将成为又一区域性商业地标。塔万㎡元/㎡博曼是世界知名的商业巨头，总部位于美国密歇5040000根州，旗下零售物业有着全美最高的单位面积收益。403

8、03500030000中原解读：外资企业积极进入中国市场，无非期望在火热的商业地产领域分得一杯羹。对于该行业来讲，外资开发、经营公司的涉足能带来外国2010250002000015000010000较为成熟的商业开发、运营理念，利于商业多样1107110911111201120312051207化竞争，但此类企业的本土化深耕才是取得成功的关键因素。新增供应面积成交面积成交均价数据来源：上海中原研究咨询部第1页共9页 写字楼月报上海中原研究咨询部

9、2012年7月全市新增供应维持低位供应案例均为中环外本月，开发企业推盘力度保持平稳，全市一手

10、办公物业新增供应面积于上个月相持平。本月一手办公物业新增供应10.52万平方米，环比上月微涨0.87%，同比去年，则大幅下滑37.81%。本月新增办公物业共7例，比上个月增加了2例，其中有4例项目供应面积过