上海某写字楼项目市场研究报告

《上海某写字楼项目市场研究报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

上海中山北路写字楼项目市场研究报告第一部分项目投资环境分析一、经济、政策、市政环境分析1、宏观经济、政策、市政环境分析（1）上海市宏观经济发展状况1.1GDP与GDP增长率从99年到2002年，上海的国民经济一直平稳快速的运行，GDP总额从99年的4035亿元人民币上升至2002年的5400亿元，基本上保持每年10%左右的增长率。2002年上海人均GDP已经达到4900美元。根据城市十五规划，今后五年，上海国民经济将保持持续快速健康发展，GDP年均增长率继续高于全国2-3个百分点，到2007年人均GDP达到7500美元左右。健康的国民经济为房地产业的发展提供了良好的运行环境。图1-1上海GDP与增长率变化数据来源：上海市统计局，GDP增长率为截至当季末按可比价格计算的增长率。单位：亿元人民币1.2外商直接投资合同金额98年以来的上海外商直接投资合同金额除99年略低外，基本保持着较稳定的增长，2002年更是达到了105.76亿美元。外商直接投资带来的不仅有资本，还有大量的外方工作人员， 而恰恰这些长期驻沪的外方人员将会成为未来上海房地产市场的重要潜在消费者。但此外也应该看到，部分外商投资开始从房地产行业的各个领域挤入，房地产市场资金的复杂化加剧了市场的竞争。图1-2上海FDI及增长率变化数据来源：上海市统计局，单位：亿美元1.3房地产投资总额92年以来上海的房地产投资额呈现出波浪型向上抬升发展，经历了土地购置高峰期、房屋建设高峰期、投资建设低靡期和新一轮城市发展四个阶段。99年以来，上海房地产市场走出低谷，投资也开始活跃，2000-2002年房地产市场的投资水平均超过97年第一个波峰。未来三年上海房地产市场将继续保持在650-750亿元水平。房地产投资市场的活跃表明了国内外资本对于上海房地产市场未来发展的乐观和信心。图1-3上海房地产投资总额变化数据来源：上海市统计局，单位：亿元人民币（2）重大产业政策上海房地产市场受政策的影响程度较大。97年以来，上海市房地产市场经过了高峰、低潮、高峰的“U”型发展历程。为了更好的引导市场走向成熟，加强宏观调控，上海市政府出台了一系列相应的土地、房贷等方面的政策，取得了很好的效果。2.1土地政策（1）1992年，土地使用权有偿出让制度全面推行。 （2）1994年，全面对内资六类用地实行土地有偿出让。（3）1996年，颁布并实施土地使用权出让办法，加强土地市场管理。（4）2001年，内外销土地并轨，进一步完善房地产市场管理。（5）2002年，全面实行以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权。（6）2003年，上海开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况的执法检查，进一步规范上海市经营性土地使用权出让工作。2.2购房政策（1）1998年，住房制度改革的全面推进，售后公房可上市交易。（2）2001年，新的预售标准实施。（3）2001年，内外销商品住宅交易并轨，住宅商品房市场统一。（4）2003年，实行经济适用房价格管理办法。（5）2003年，取消本市非居住房屋租售对象限制。（6）2003年，对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付比例，并按照央行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。2.3拉动政策（1）1994年，实行蓝印户口政策。（2）1998年，实行购房退税政策。（3）1999年，实行购房契税补贴政策，由地方财政补贴0.75%的契税，按0.75%征收。2.4抑制政策（1）2002年，取消蓝印户口政策。（2）2002年，不再延长退税截至时间。（3）2002年，取消购房契税补贴政策。（4）2003年，加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作。（5）2003年，央行出台《应对非典影响做好当前货币信贷工作的通知》。（6）2003年，房地产贷款，应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，限制大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目。（7）2003年，预售标准提高为“结构封顶”。（8）2003年，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。 （3）重大城市规划、市政城市建设日新月异。随着新一轮城市改造的进行，轨道交通的建设、苏州河的整治、旧区改造的实施、浦江开发、郊区化计划实施等等一系列改变城市面貌和传统居住理念的重大市政工程相继规划、启动和完工。伴随着世博会的申办成功，整个城市体现出了无限活力。（1）轨道交通1、2、3号线相继开通，其他线路规划及部分施工。（2）苏州河整治工程。（3）浦江开发规划启动。（4）世博会申办成功。（5）中环线工程开工。（6）一城九镇计划启动。2、上述因素发展对房地产市场影响（1）经济运行的良好趋势为房地产市场平稳发展提供了坚实基础未来三年，城市GDP水平仍将保持每年两位数水平增长，并在调整产业结构的同时加大力度引进外资，2005年人均GDP水平将达到6500美元。上海的经济地位在国内外都将得到进一步提升，为房地产市场的平稳发展提供了坚实基础。（2）产业政策的及时有效性为房地产市场的健康发展提供了充分保障上海房地产市场刚刚发展10多年，尚有较多不完善不成熟不规范之处。作为城市发展的支柱产业之一，政府对产业发展将起到监督和宏观调控作用。从历年产业政策的颁布、实施情况和实际效果来看，其具备了较强的及时性和有效性，对于城市房地产市场的健康发展起到了相当关键的作用。相信未来几年，针对城市房地产市场发展中出现的各类问题，政府将继续调整、颁布、实施相关产业政策，为房地产市场的健康发展提供充分保障。表1-1历年产业政策对房地产市场的影响产业政策主要影响土地政策规范一级市场，促进公平竞争，保证市场健康住房制度改革促进房地产市场化的关键因素新预售标准保证消费者利益。但市场出现供应短缺，空置房被大量吸纳，并加快价格上涨。内外销房并轨吸引更多国内外客户资金，导致高档住宅在近年升温。非居住用房并轨商铺等非居住用房热潮诞生拉动政策促使房地产市场短期内走出低谷抑制政策减小投机机会，降低泡沫成分 数据来源：上海中原市场研究部（3）规划、市政的强大力度为房地产市场的多样发展提供了强大动力城市经济地位的定位和经济发展形势让城市产生了新的发展格局，为满足居住、购物、办公、娱乐、出行等种种要求的情况下，城市结合自身特点在发生着新的布局规划、发展。新的市政工程、规划动态和特殊事件都在不断刺激着城市房地产市场热点的诞生，为城市房地产市场的多样发展提供了强大动力。表1-2上海房地产市场热点发展态势市场热点关键促进因素目前发展态势轨道交通周边住宅轨道交通发展依旧是住房发展趋势苏州河沿岸住宅苏州河整治后续储备地块少，目前向其上游延伸小户型公寓烂尾楼改造市场发展过了最高峰，进入惯性发展阶段产权式酒店（含商务型）烂尾楼改造小户型公寓变种，炒作因素大于产品研发，市场呼唤真正的该类精品江景住宅浦江规划江景豪宅毕竟是稀缺的，投资势头不减世博效应圈世博申办成功价格上涨幅度过大过快，开发商预收了未来升值空间，投资风险相当大一城九镇发展一城九镇开发，轨道交通建设以及相关产业发展未来投资新热点，一、二、三级市场皆具有巨大的投资空间商铺投资内需拉动相关政策市场运行态势良好，但在政策干预下，投资回报有所下降全装修住宅装修住宅政策住宅发展趋势，但目前市场并不规范可售型写字楼并轨政策以及经济结构变化已从萌芽期发展到发育期，具有较大的投资价值二、上海房地产市场环境分析1、总体供求及价格特征1995年至今上海市房地产市场商品房供求经历了供大于求（1995-2000年）、供小于求（2000-2002年）、供求平稳（2002年至今）三个阶段。在良好的经济环境和相应的政策拉动下，上海商品房的需求量从99年开始大幅增大。受到2001年新的预售标准限制，商品房供应一度出现短缺，从而出现了供不应求的市场特征。2001年下半年，受到预售标准限制的一批商品房集中上市，另外，楼市的利好吸引了大量的投资资金，市场供应急剧增加，短时期内就实现了供求平稳，供略大于求的市场状况。图1-4上海市历年商品房供求分布 数据来源：上海市房地产交易中心及国民经济和社会发展历史统计资料1949－2000，95年至今上海市商品房价格基本保持了平稳向上的趋势。但是2000年之前商品房长期处于供大于求的不景气状态，故价格涨幅不大，并且有一定的起伏；而2000年以后，在商品住宅价格的拉动下，两年内商品房的价格累计涨幅达16%。图1-5上海市历年商品房价格分布数据来源：上海市房地产交易中心及国民经济和社会发展历史统计资料1949－2000，2、市场结构发展分析2.1市场结构发展因素的发展趋势经济发展、城市人口发展、城市规划情况是影响城市房地产市场发展的三大因素。作为商品房主体的商品住宅、商业物业、写字楼三大物业发展均受以上因素影响。三大因素的未来发展对于市场结构发展起到相当关键的作用。表1-3市场结构发展的因素近期发展趋势细分市场影响因素因素发展趋势商品住宅经济发展nGDP增长每年保持两位数n人均GDP为2005年为6500美元n居民收入快速增加城市人口发展n户籍人口增加150万n外地人和境外人士的比例不断提高城市规划情况n轨道交通逐渐完善n住宅郊区化开始显现n十五期间住宅供应7500-8000万平方米商用物业经济发展n居民实际收入不断增加n恩格尔系数逐渐降低城市人口发展n户籍人口增加150万n外地人和境外人士的比例不断提高n旅游参观人数逐年增加城市规划情况n期末外商业网点总数要达到3000个n市外零售总额达到100亿元，年均增长15%n期末建立3到5个市外大型配送中心n期末超过2000家的大型连锁商业企业n扩大内需政策继续实行写字楼经济发展n三次产业产值不断上升n期末三种产业产值比重为1.5∶46.5∶52 城市人口发展n劳动力数量不断增加n期末第三产业从业人员占总就业人员的50%城市规划情况n内环线以内，以第三产业为重点，适当保留都市型工业n内外环线之间，以高科技、高增值、无污染的工业为重点，调整、整治、完善现有工业区n外环线以外，以第一、二产业为重点，提高经济规模和集约化水平，集中建设市级工业区，发展现代化农业和郊区旅游业数据来源：上海中原市场研究部注：近期是指2003-2005年。2.2各细分市场结构发展分析2002年登记预售的商品房中，以成交面积统计，商品住宅占96.3%，商业用房占2.1%，写字楼占1.6%。非居住商品房所占比重过小，而一个成熟的房地产市场其非居住商品房所占比重应该在10%以上。结合影响各细分市场结构发展的因素变化趋势，以及上海市“十五”规划等已有资料，对各细分市场近期（2003-2005年）的市场结构（供应规模、供应格局）做以下预测。表1-4各细分市场结构发展分析细分市场市场结构发展预测商品住宅供应规模n住宅投资额每年500亿人民币n2000—2002年住宅土地出让可建面积为5239万平方米，将在近期供应n每年将有1500万平方米以上住宅批准预售供应格局n十五期间环内：1950－2080万平方米n十五期间环间：3220－3440万平方米n十五期间环外：2330－2480万平方米商业物业供应规模n十五期间商业物业规划面积近500万平方米供应格局n十五期间市级商业区：110万平方米n十五期间区级商业区：126.5万平方米n十五期间社区配套商业：240万平方米写字楼供应规模n2000—2002年办公土地出让可建面积为547.4万平方米，部分将在近期供应n浦江两岸规划67公顷办公用地，将有部分供应供应格局n以中心城区为主n陆家嘴、徐家汇、新天地、静安区均有大规模高档写字楼供应数据来源：上海中原市场研究部注：市级商业中心指四街四城，区级商业中心指老西门、曹家渡、中山公园、虹桥、大柏树、提篮桥、打浦桥、上海莘城、武宁新城、彭浦、昌里、真如等重点规划区域。 第二部分项目可建方案市场可行性分析一、可建方案模式分析（公寓部分）1可售型小户型物业模式1.1方案模式阐述可售型小户型物业是指以全产权出售、面积小而紧凑并提供全屋装修的物业。该类物业一般由酒店管理集团或专业物业管理公司管理，并能提供全部或部分酒店式服务，业主可使用该类物业以作居住、办公或自行经营、委托管理公司经营以作长线食租。可售型小户型物业的出现是房地产住宅多元化发展的必然结果，其在上海的发展始于2000年，兴于2001年，2002-2003年步入加速发展期。3年的发展历程，小户型物业在产品的定位和功能上有了更多的细分和变化，从普通型单身公寓至立体空间单身公寓，从酒店式小户型至产权式酒店，小户型物业的产品概念和包装手段日渐丰富，已经成为上海房地产市场的一大热点。根据上海可售型小户型物业的性质，本报告将其大致分为两类：一类为“酒店式公寓”，另一类为“产权式酒店”。表3-11酒店式公寓和产权式酒店比较物业类别土地性质产权年限产品特征适合用途代表案例酒店式公寓住宅70年居家氛围较浓，完整的住宅使用功能居住金隆海悦静安自由自宅产权式酒店商住办50年可进行工商登记，亦商亦住居住+办公世纪时空感性达利数据来源：上海中瑞市场研究部1.2市场特征分析1.2.1酒店式公寓1.2.1.1市场供求特征本报告所分析的酒店式公寓单指可供出售的小户型酒店式公寓，即不包括以高端客户为主要服务对象，有统一酒店经营管理的传统出租型的酒店式服务公寓（如雅诗阁、芝大厦等）。从2000年开始，此类小户型酒店式公寓便以迅雷不及掩耳之势冲进上海住宅市场，以‘小户型、全装修、低总价和酒店式服务”为主要卖点，赢得了上海新兴白领和投资客的青睐。此类物业比较典型的有：青年汇、东方时空、奔腾新干线、静安自由自宅等。 截止2003年5月，市场累计供应小户型酒店式公寓项目14例，共计5047套，供应的时域分布大体呈上扬之势。新年以来，金隆海悦、圣天地、万源晶典、君悦静安等新建小户型酒店式公寓的推出使2003年1-5月的供应量便达到了1991套，这些项目在品质和服务上都有明显的抬高。小户型公寓的开发投资建立在市场需求的基础之上，在供应放量增长的同时，小户型公寓的热销程度超乎想象，大批投资客和年轻白领介入该类物业市场，多个项目甚至出现了排队抢购、楼盘脱销的现象，2002年，市场供求出现倒挂，1：1.05的供求比反映出小户型市场的景气态势。进入2003年，小户型供应紧缺的现象已经不再，需方也逐渐趋于成熟，新上市项目的销售和预订速度略有放缓，小户型需求保持稳定。图3-42000-2002年上海小户型酒店式公寓供求变化状况数据来源：上海中瑞市场研究部注：2003年1-5月，上市量为1991套1.2.1.2市场平均销售价格n地段因素明显小户型的最终消费群体是在中央商务区、商业区内办公的年轻白领或中高级商务经营人士，因此小户型物业非常注重项目的地段。有一个好的地段，不仅能够提高租金，同时也易于出租，降低投资风险。基于此，小户型酒店式公寓的价格受地段作用非常明显，黄金地段的项目销售价格普遍超过1万元/平方米。n价格上升幅度高于普通住宅2000-2003年，小户型物业在总体供应紧缺而需求旺盛的情况下，产品本身的局限性便“一俊而掩百丑”地被人们所忽略，市场销售价格节节攀高。此外，小户型市场的操作不规范，投机炒作的因素过多，人为地抬升了该类物业的价格。据统计，城市中心区的小户型物业价格涨幅超过15%，抬升势头令人咋舌。表3-12上海小户型酒店式公寓销售价格情况区域细分区域平均销售价格（元/M2）涨幅城市中心区CBD及附近地区9000-1200018-20% 中心商业区11000-1300012-15%城市次中心区区级商务区7000-1000015-18%传统居住区6300-700012%城市边缘地区新兴居住区5800-680012%资料来源：上海中瑞市场研究部1.2.1.3客户构成开放带来各种新思潮、新的生活方式，家庭人口的变少直接导致居室数量的减少，阶梯置业的概念正在为更多人所接受，对于那些年轻、思想更新速度较快的第一次置业者来说，小户型的出现迎合了他们的需要；而对于那些投资人士，低总价、易出租的小户型可以为其带来可观的投资回报，无疑是他们心目中的理想投资品种。据上分析，投资客、年轻的高收入白领、SOHO族构成了小户型酒店式公寓主力购买客户，其中投资客比例略高于自住客。1.2.2产权式酒店严格意义上说，产权式酒店是指投资者购买该类物业以后，通常每年确定自己的使用天数，其他时间则交给酒店管理公司统一出租（经营），收取一定比例的返租（经营）收入，实现保值增值。如上所述，海南的康乐园、海航度假酒店等这类酒店物业均可作为严格的产权式酒店，它们每年为投资者提供6-7%的投资回报。而在上海，真正意义上的产权式酒店仅有年初上市的“世福汇”一例，其为投资者承诺的年回报率为6.5%。在本报告中，我们对产权式酒店的定义作适当放宽以便更好地细分上海的可售型小户型物业，本文的产权式酒店泛指那些商办性质立项、土地使用年限为50年，亦商亦住的商务公寓，物业出租需由业主自行经营或委托管理公司代为经营。1.2.2.1市场供求特征从市场角度来看，可售型小户型物业的出现一方面由来于对小面积的客观需求，另一方面也是出于盘活楼盘，拯救烂尾工程的主观要求。在以‘MYCITY”、“青年汇”等为代表的住宅楼改造获得成功之后，一批长期停工的商住或商办大楼纷纷效仿，包装成为产权式酒店或近似的产权式酒店，其作为一种居住+办公+投资的物业类型迅速抢占楼市。截止2003年5月，沪上产权式酒店的项目总量达到15例，共计5549套，累计供应量与酒店式公寓相当。2002年至今，产权式酒店步入加速发展期，2002年全年产权式酒店供应单元3045套，2003年1-5月的供应量亦达到1888套，上海产权式酒店的供应趋旺。 与小户型酒店式公寓相同，产权式酒店的需求旺盛。相对而言，由于产权式酒店50年的产权年限，同时销售价格和经营税费过高，该类物业的动销速度不及住宅性质的酒店式公寓。据统计，2001年和2002年产权式酒店的市场供求比分别为1：0.84和1：0.91。图3-52001—2002年上海产权式酒店供求变化状况数据来源：上海中瑞市场研究部注：2003年1-5月，上市量为1888套1.2.2.2市场平均销售价格n产权式酒店的平均销售价格高于酒店式公寓结合表2-1和表2-3来看，可以发现，产权式酒店的销售价格要高于酒店式公寓，同类地段的两种物业价差一般在500-1000元/平方米之间。n统一经营管理的产权式酒店价格高企坐落在山东路近外滩的“世福汇”作为目前上海唯一的统一经营管理、提供固定投资回报的产权式酒店，价格标准明显高于其他产权式酒店，项目销售均价为2万元/平方米。开盘5个月以来，销售过半。目前项目处于封盘阶段，预计7月推出后续可售单元。表3-13上海产权式酒店销售价格情况区域细分区域平均销售价格（元/M2）涨幅城市中心区CBD及附近地区10000-2000015-18%中心商业区12000-2000015-18%城市次中心区区级商务区8000-1000012-15%传统居住区6500-750012%数据来源：上海中瑞市场研究部1.2.2.3客户构成 产权式酒店作为一种投资+居住+办公的房产，其销售的对象多元化，购买对象除了投资客、年轻的高收入白领、SOHO以外，另有部分以办公为目的的小型公司。相比酒店式公寓，该类产品的投资客比例更高，自住客比例减少。表3-14上海产权式酒店客户构成情况客户类别比例构成客户来源客户特征投资客60%-65%江浙+上海经济实力强自住用户15-20%江浙+上海25-35岁的中高级白领、SOHO族公司用户15-20%上海为主2—4人的新兴公司数据来源：上海中瑞市场研究部1.2.3中山北路白兰路项目周边区域可售型小户型物业市场特征上海可售型小户型物业的地域分布相对集中在城市中心和次中心的商务、商业区，这些区域是大部分白领的工作娱乐场所。本项目所在的中山北路白兰路紧邻武宁路、普雄路等普陀区的商业、办公、行政中心，同时又紧靠知名学府华东师范大学，区域的地脉、人文条件决定了该区域可售型小户型物业的市场空间。1.2.3.1中山北路白兰路项目周边区域可售型小户型物业市场供求特征n烂尾项目改建而成的小户型酒店式公寓先导市场2002年，随着小户型市场的兴起，在普陀区曹杨新村兰溪路上一例烂尾项目改建为酒店式公寓，名为摩登时代，成为中山北路白兰路周边区域内的首个小户型物业。由于市场对此类项目的推崇，该楼盘市场去化良好。n邻近地区近期出现新建的小户型酒店式公寓近期，在中山北路、华师大对面出现一例全新的小户型酒店式公寓——中环家园，这是本区域范围内一例以住宅立项的可售型小户型物业，该盘目前已经开始正式销售。此外，位于宁夏路、曹杨路口的绿地*世家也将在8、9月份推出其小区里的一幢酒店式公寓。表3-15中山北路白兰路项目周边区域可售型小户型物业的供求状况项目名称地址建筑楼层单位量主力面积销售率开盘日期摩登时代兰溪路141号15F/121037-66M298%2002.11中环家园中山北路3880号25F/160039-57M275%2003.6绿地*世家宁夏路、曹杨路口30F/166040-60M2未销售未开盘数据来源：上海中瑞市场研究部1.2.3.2中山北路白兰路项目周边区域 可售型小户型物业市场平均销售价格n市场平均销售价格处于全市中下游水准中山北路白兰路项目周边区域2002年可售型小户型物业摩登时代销售时期的平均价格在6700元/平方米，新建的小户型物业——中环家园以及绿地*世家的价格超过烂尾楼改建的摩登时代，平均价格分别为约7200元/平方米和8000元/平方米。总体来看，中山北路白兰路项目周边区域的小户型平均销售价格处于全市中下游水准。图3-6中山北路白兰路项目周边区域可售型小户型物业价格分布（单位：元/平方米）数据来源：上海中瑞市场研究部注：楼盘的价格为开盘时的价格1.2.2.3中山北路白兰路项目周边区域可售型小户型物业客户构成分析n投资客是市场的主力客户可售型小户型物业作为一种投资性物业品种，其对投资客的吸引力较强。本区域投资客比重约60-70%，购买客户最主要用途是作长期食租。n投资客来自于外地及全市上海房地产市场是一个开放性的市场，外来客来沪投资的房产品种除了高档楼盘以外，小户型也是其热衷产品。本区域内摩登时代、中环家园的客群中有诸多来自全市及外地的经商人士。1.2.4可售型小户型物业与上海其他区域关联度分析根据我司调查，目前上海可售型小户型物业主要集中在陆家嘴区域、外滩周边区域、陆家浜路地区、南京西路地区、虹桥镇区域及本项目所在的不夜城区域，以下就本区域和其他小户型集中区域作关联度分析。 表3-16中山北路白兰路项目周边区域可售型小户型物业与上海其他可售型小户型物业关联度分析细分项目中山北路白兰路周边区域陆家嘴区域外滩周边区域陆家浜路地区南京西路地区虹桥镇区域环境特质商业环境一般一般优一般优较差交通出行优较优较优较优较优一般人文氛围较优优优一般优一般市场特质供应量1470（12%）1030（9%）1238（11%）1746（16%）1144（11%）312（3%）销售价格6700-850010000-1200010000-200008500-1100010000-200005800-6500市场接受度高高高较高较高较高客户构成投资为主投资+自住投资为主投资+自住投资+自住自住为主优势分析教育人文优发展前景优城市核心成熟社区高尚商办区价格低劣势分析区域形象欠佳缺一流商业价格高供应趋饱和价格高距中心城区远数据来源：上海中瑞市场研究部注：供应量单元格括号内数值指单元数占全市总量的百分比1.2.5未来市场竞争分析小户型项目未来供应集中。由于小户型市场的销售活跃，投资意识在个人购房者的兴起，促使大量房地产开发商跟近开发此类物业。据不完全统计，2003年上海可售型小户型市场的供应项目将达到20例左右，包括酒店式公寓和产权式酒店的总供应量将有8000多套，供应量会升至历年的最高峰。可见，小户型市场的未来供应集中，市场的竞争会比较激烈，而在不同项目的竞争之中，只有性价比高的项目才会脱颖而出。以烂尾楼改造为主的小户型逐步向全新规划建设的小户型发展。随着一大批烂尾楼项目的改造完毕，未来市场新供应的小户型项目将以新规划新建造的小户型为主，物业的品质将会得到明显提升。 租赁市场的供应规模在扩大。目前已交付使用并进入租赁市场的小户型项目并不多，租赁市场供需维持稳定。不过2003年下半年以后，随着前期开发的一批小户型项目纷纷进入交房期，小户型租赁市场的供应量将会数倍增长，届时相互间的客源竞争便会非常激烈，小户型的租赁需求有待快速拉动和扩大。1.3产品特征分析1.3.1上海市可售型小户型物业面积特征分析1.3.1.1房型主流为标房型的一室户和直套型的一室一厅对于原先烂尾楼改建而来的小户型物业，无论是酒店式公寓还是产权式酒店，房型设计大多采用宾馆标房式的一室户房型和直套型的一室一厅。这种设计的局限性是只有一面开窗，客厅采光不足，影响了居室自然通风和采光。1.3.1.2房型突破平面结构个别住宅性质的小户型物业已经突破了传统的平面结构，立体空间设计，利用5.4米左右的层高分割成上下两层，扩大了居住空间，功能分区和私密性更佳。此类跃层式房型的项目有青年汇、静安自由自宅。1.3.1.3一梯数户，走道过长现有的可售型小户型物业，大多是几梯几十户的集中式电梯设置，如金银汇的三梯24户，圣天地的四梯22户，奔腾新干线的三梯20户，电梯的运载负荷极高。同时大回廊式高密度的平面布局，不仅造成得房率低于常规住宅，同时也使物业的识别性、私密性差。1.3.1.4小户型的主力面积为35-65平方米这两年，上海推出的可售型小户型物业面积总体紧凑，主流房型面积为35-65平方米。诸如青年汇、静安新格公寓的这类立体空间小房型的底层建筑面积为37-52平方米之间，由于进行了上下分割，实际使用面积扩大了1.5—2倍，为诸多购房人士所欢迎。表3-17上海典型可售型小户型物业主力面积情况项目名称主力面积主力总价圣天地31-47M231-47万元金隆海悦56-75M267-90万元东方时空44-45M253-54万元国际金融家50-70M245-63万元世福汇34-66M268-132万元世纪时空44-67M262-94万元感性达利42-62M234-50万元宝利金33-58M235-61万元数据来源；上海中瑞市场研究部注：主力总价为项目销售时期价格 1.3.2上海市可售型小户型物业装修标准分析小户型物业是一种成品商品房，提供室内装修并附带部分家具。小户型物业的装修标准总体高于普通公寓，并且新盘项目的装修标准往往优于老盘项目，楼盘的内在品质正逐步提高。上海小户型物业中装修标准较高的有：金窿海悦、圣天地、万源精典、东方时空、国际金融家、世福汇、世纪时空、感性达利、骏豪国际等。表3-18沪上高档小户型物业典型装修材料装修部位装修材料电梯三菱、日立、迅达、OTIS地面厅卧主材为复合地板或玻化砖；厨卫主材为冠军、泛亚等品牌地砖墙面厅卧主材为多乐士、杜邦乳胶漆；厨卫主材为冠军、泛亚等品牌地砖门窗静电粉末喷涂铝合金窗、防火防盗门厨房过道式厨房或独立式厨房国内名牌或德国、西班牙、意大利等品牌橱柜和厨房电器卫生间TOTO、科勒空调美国及国内名牌中央空调和壁挂式分体空调，其他高档小户型物业配全套家具家电数据来源；上海中瑞市场研究部1.3.3上海市可售型小户型物业服务标准分析无论是酒店式公寓还是产权式酒店，小户型的一项重要指标便是物业的服务管理水平。目前上海的小户型物业虽然都宣称为“酒店式”、“星级服务”等等，但项目的物业管理水平良莠不齐，真正达到星级标准的不在多数。表3-19沪上小户型物业的物业管理项目名称物业管理公司或顾问公司圣天地上海世纪商务大厦物业管理有限公司金隆海悦FPD第一太平戴唯斯东方时空上海申大物业管理国际金融家新加坡UnitedEngineers国际酒店管理集团，戴德梁行静安自由自宅莱坊国际君悦静安仲量联行（物业顾问）骏豪国际太平洋国际（物业顾问）世福汇上海中福酒店公寓经营管理有限公司世纪时空兴业国际港联物业公司感性达利美国豪森国际酒店管理集团宝利金东湖物业SOHO时代陆家嘴物业（物业顾问）数据来源：上海中瑞市场研究部 1.4重点案例分析摩登时代物业基本情况n区域地址：普陀区兰溪路141号n发展机构：上海安天置业有限公司n物业规模：15F/1，16000M2（总建筑面积），210个单位。：n房型面积：两梯十九户/层，最小面积37平方米，最大面积106平方米，主力面积37-67平方米。n销售价格：6700元/平方米，主力总价24—47万元。n开盘日期：2002年11月n销售状况；销售情况良好，去化率达98%n入伙日期：2003年4月n物业特色：1—4层为商业裙房，投资、居住、办公三合一空间物业发展情况类别内容评价地理位置资源地处兰溪路141号位于曹杨核心生活圈，生活、社会、教育机能成熟景观资源都市生活景观景观资源一般交通配套资源兰溪路、枣阳路多条公交线路公共交通和道路条件理想生活配套资源周边生活配套设施齐全宜居的生活环境规划布局规划1栋小高层建筑，物业立面现代感强，线条简洁体现了时尚、自然、现代的建筑特点，物业间距略窄建筑布局两梯十九户格局、标准的紧凑型房型大走廊设计物业配套星空会所、coffeebar康乐中心针对时尚青年的物业配套物业管理戴德梁行酒店式服务企划思路量身定做的小户型住宅针对性强中环家园物业基本情况n区域地址：上海市中山北路3880号n发展机构：上海华广房地产开发经营有限公司n物业规模：25F/1，45000M2（总建筑面积），660个单位n房型面积：五梯三十户/层，最小面积40平方米，最大面积57平方米，主力面积为47-55平方米。n销售价格：7200元/M2，主力总价为34—40万元n开盘日期：2003年6月n销售状况：75%，由于刚开盘不久，其市场去化还有很大的上升空间n入伙日期：2004年9月物业评估情况 类别内容评价地理位置资源中山北路3880号紧邻华东师范大学，交通线路较多景观资源眺望华东师范大优美的校园环境景观资源丰富交通配套资源中山北路高架和轻轨明珠线交通便利生活配套资源商业网点不多生活配套满足日常需要规划布局独幢高层建筑基地面积不大，环境塑造能力有限建筑布局五梯三十户格局，直套房型酒店标准设计物业配套裙楼2-3层为办公用房，地层为商业配套内部配套一般物业管理有发展商自己管理物业管理较为一般1.5建设方案可行性结论1.5.1机会/威胁分析1.5.1.1机会n上海经济结构正处于调整期，第三产业比重不断扩大，良好的经济环境使高收入白领、新组建公司和投资客数量不断增多，许多客户为同时满足投资和自用两方面的需求，放眼于上海的高品质新建小户型物业。n中山北路白兰路项目周边区域是普陀区的商务、文化、行政中心，交通便捷，人气十足，目前本区域在政府规划的大力推进之下正处于上升通道。近期开发的可售型小户型物业都取得了成功，区域市场的接受度比较高，投资氛围比较浓，小户型市场具有冗实的客源基础。n中山北路白兰路项目周边区域生活机能、社会机能比较成熟，最重要的是紧邻知名学府华东师范大学，社会文化氛围比较浓厚，高素质、高学历的年轻一族对可售型小户型物业存在价值认知的偏好，其对可售型小户型物业的市场需求存在很大的容量。1.5.1.2威胁n小户型未来供应集中。据不完全统计，2003年上海小户型市场的供应量将有8000多套，未来市场竞争会比较激烈，风险也随之扩大。n单价飙升大大压缩了小户型的升值空间。近段时间，小户型的价格为市场任意夸大，价格出现背离价值的现象，使得小户型后市预期的升值空间变小，短期套现的风险加大。同时单价过高，逐渐抹平了小户型“面积小、总价低”的先天优势，抬高了消费门槛。n小户型的预期租金在2500-4500元/月，能够承受这样价格的承租群体有限，在总价日益提升的情况下，预期租赁价格可能会更高。另一方面，租赁市场的供应规模在扩大，小户型的出租率要得到保障，预期租金要得到实现，关键在于迅速拉动和扩大小户型租赁需求，一旦租赁需求不足的话，便会波及整体市场。1.5.2建设方案可行性结论 综上所述，可售型小户型物业市场上扬和下抑两大因素同时共存，决定未来上海的可售型小户型物业市场不可能出现前几年抢销的火爆现象，供需矛盾的缓和将使消费者的热度回归理性，小户型市场的竞争将进入地段、价格、产品、品牌的综合竞争层面之上。本项目中的公寓大楼作为可售型小户型物业具有潜在消费群体，存在后市介入的可能性，但后市竞争的激烈要求新的小户型项目解决原有产品的缺陷和不足，寻求产品的创新和优化，这是本项目小户型定位和开发的关键。中瑞认为本项目公寓大楼开发可售型小户型物业具有市场可行性。2、商品住宅模式2.1方案模式阐述商品住宅是指由房地产开发企业投资建设，在经营性出让土地上建造的可供出售的住宅物业。2.2方案模式可行性分析若本项目公寓楼做为居家型住宅，由建筑设计的特点可知，朝向问题无法得到根本性的解决，朝北、朝东和朝西的单元日照不足，不符合2001年度《住宅设计标准》对日照的要求，无法取得销售许可证。即便是朝南的住宅单元，由于核心桶位于建筑正中心，导致无法自然通风，这也不符住宅的设计导向准则。从居家型住宅的特点来看，居家型住宅对环境、噪音、绿化等都有较高的要求，而本项目公寓楼由于紧靠中山北路高架以及轻轨明珠线高架，交通带来的噪音较大而且无法避免，从住宅的人性化设计要求而言，该公寓楼作为传统居家型住宅开发存在很大的弊端由此可知，即便本区域目前居家型住宅市场发展良好，本项目公寓楼改作居家型住宅的可行性极小，因此对商品住宅定位没有必要作进一步的市场研究。中瑞认为本项目公寓大楼开发商品住宅不可行。 二、可建方案模式分析（办公部分）1标准型写字楼物业模式1.1方案模式阐述1.1.1标准型写字楼模式的定义及特征本研究中的标准型写字楼物业模式是针对目前市场上出现一些特殊写字楼物业而言的，指市场上最广泛采用的写字楼物业模式。一般而言指由专业物业管理公司管理的，全部或部分用于出租的中高档写字楼物业。它具有如下特征：n大部分用于出租，少量可租亦可售；因而可行使严格的物业管理，保证写字楼的较高品质。n一般位于市中区轨道交通沿线，交通极为便利。n建筑运用框架-剪力墙结构，空旷开间，可任意分割。1.1.2标准型写字楼模式案例目前上海已形成了数个标准写字楼的聚集区域，包括南京西路、淮海路、陆家嘴、虹桥开发区、徐家汇五个大规模标准写字楼聚集区和不夜城、竹园商贸区、江苏路等次级标准写字楼聚集区。而本区域内不构成写字楼聚集区域，区域典型案例少，如绿地科创大厦等。1.2标准写字楼市场特征分析上海办公楼市场在经历了93-95年的高潮后，由于过度开发造成供给过剩，进而导致97年以后办公楼市场的持续走低；但从99年下半年开始，上海房地产市场有了较大改观，随着国内经济形势的好转，写字楼市场需求回升，使写字楼价格止跌回升，写字楼市场迎来了新一轮的发展时机。进入2001年，随着中国正式加入WTO，外商在会直接投资的力度加大，上海作为中国经济的龙头，经济的发展速度加快，对写字楼的需求相应增加，写字楼市场进入了良性发展阶段。表3-11996年以来上海办公用房空置面积年份1996199719981999200020012002空置面积45.99117.84188.80174.20190.84163.52138.00增长（%）+208+156+60–8+10–14–16数据来源：上海统计年鉴（2002）单位：万平方米 图3-11995年以来中房上海写字楼指数走势数据来源：中房办公楼指数办公室1.2.1区域写字楼市场特征研究普陀区的商务楼主要集中在苏州河的北面靠近静安的武宁路、长寿路沿线。本项目所在区域不构成写字楼聚集区，写字楼分布较散，供应量小且有档次的典型个案不多。我们调查了此区域内的写字楼，分别分析了供求、价格和客户构成三个方面的情况。表3-2区域内写字楼项目列表项目地址售价（元）租金（￥）物管费（元/M2月）总规模（万M2）绿地科创大厦宁夏路、曹杨路6000-100001.585So时代中山北路、白兰路5800-680025-661.2.1.1供应与需求情况该区域主要是生活区，写字楼供应量极少、分布分散，未成商务办公氛围。目前的办公楼主要是一些建成较早，形象陈旧的老楼，例如：中联大厦等。近一年内只有很少新增的办公项目，其为：绿地科创大厦、so时代（在售）。1.2.1.2平均租售价格情况对目前新项目而言，建造较早的办公楼项目参考价值不大；近期区域内新推出的写字楼租金（不含物管费）的均价约为1.7元/平方米·天。 1.2.1.2主力客户构成分析由于区域内新建写字楼和老写字楼档次差距较大，导致入住企业档次也参差不齐，多为中小型的企业机构。由于沪宁高速公路的便利，主力客户构成中有大部分是贸易公司，网络公司和广告公司也占了相当比例。1.2.2区域写字楼市场与上海其他主要写字楼区域关联度分析在这一部分中，我们从两个层面进行比较，以明确该区域写字楼市场在上海写字楼市场中所处的位置以及其在市场方面的特点。1.2.2.1与上海市写字楼总体市场的关联度分析表3-5区域写字楼与上海市写字楼比较区域入驻率租金（￥）上海市整体81%2.98项目所在区域约75%1.7数据来源：上海房地产交易中心；n供需及入驻率情况由于上海和项目所在区域写字楼市场在供求总量上不具有可比性，因此主要比较写字楼的入驻率，以反映供给与需求间的关系。据抽样调查统计，2002年上海市写字楼的入驻率为81%，而根据我们调查的情况看该区域写字楼的入驻率约为75%，低于上海市写字楼市场的总体入驻率。n平均租售价格情况该区域内无甲级的写字楼，偏高档的写字楼有绿地科创大厦，是一个较具代表性的项目，其租金为1.5元/M2。区域内写字楼的平均租金为1.7元/M2·天，小于上海市乙级写字楼的2.98元/M2·天的平均租金水平，相差1.28元/M2，是其租金的60%。该项目所在区域的写字楼租金偏低，主要由于区域的环境和物业本身的档次导致，而物业的档次是最为重要的因素。1.2.2.2与类似档次写字楼聚居区域市场的关联度分析该项目所在区域的写字楼市场属于上海市写字楼的第二梯队，与淮海路、南京西路等甲级写字楼聚积区域有较大差别。因此，我们选择了不夜城区域和江苏路两个区域作为比较对象，进一步研究该项目所在区域的写字楼市场。表3-6该项目所在区域写字楼与类似档次写字楼区域比较区域供应总量项目总数乙级租金乙级物管入驻率 项目所在区域1121.7775%不夜城区域33.28122.218.470%江苏路2082.418/资料来源：上海中瑞市场研究部从比较情况看，该项目所在区域写字楼的总规模、项目总数、租金、物管都偏低，但由于项目不多，同一价格档次无太大竞争，所以入驻率比其他几个区域高。且本地块周边环境虽不如不夜城区域目前总体环境，但虽然普陀区的发展，该项目所在区域会有一定的价格潜力和升值空间。1.2.3标准写字楼市场未来竞争分析1.2.3.1该项目周边区域标准写字楼市场未来竞争分析表3-7该项目周边区域未来标准写字楼市场预测进度情况项目或地块名称规模(万M2)档次在建项目So时代6/筹建项目不详//未来规划地块不详//数据来源：上海中瑞市场研究部1.2.3.2上海市标准写字楼市场未来竞争分析从上海房地产交易中心得到的2000-2001年综合用地出让情况看，未来三年上海市综合用地物业的供应面积将达到近450万平方米，超过1998-2002年供应低谷期，达到一个新的高潮。因此，标准写字楼的供应将大规模放量。另外，在此前已经出让的土地中，新天地将建设400万平方米的甲级写字楼区域，南京西路将再添170万平方米的高档商务面积，徐家汇和浦东陆家嘴地区也将有近百万平方米的高档写字楼项目推出。因此，可见未来几年内将是写字楼市场的供需同时增长的时期，未来标准写字楼市场的竞争激励程度将取决于供给与需求的相对比例。由于不夜城区域较高档次标准写字楼市场在区域档次和规模上均处于劣势，其他区域的标准写字楼供应也将对本项目形成威胁。1.3标准型写字楼产品特征分析 上海目前约有60个左右的甲级标准型写字楼和众多乙级标准型写字楼，它们在产品特征上主要有以下两方面特征1.3.1标准型写字楼平面形状及分割面积特征分析写字楼面积的可分割性与其平面形状密切相关，在没有地块形状等其他限制的情况下，方形平面的写字楼是可分割性较好和利用率较高的。这也是大多数写字楼所选择的平面形状，如力宝广场。也有相当的标准写字楼采用类似长方形的平面形状，如恒隆广场。在可分割面积方面，由于采用大开间的空间结构形式、上述的平面形状以及公用洗手间，标准型写字楼一般可以自由分隔，面积弹性较大。1.3.2上海标准型写字楼配套设施特征由于标准型写字楼在配套设施上因档次的不同差异明显，根据本项目的总体档次定位，本研究主要分析了上海市甲级写字楼的配套设施特征。表3-8上海甲级标准型写字楼配套设施特征条件符合内容案例停车位车位必须充足，平均每150-200m²至少一个停车位，地下车库净高达到至少2.1米（能保证类似依维柯的大客车上下自由）恒隆广场地下一、二、三层有500多个车位，中信泰富地下二、三层有300多个车位电梯保证至少每五层有一部客梯服务,等待时间不少于30秒，速度2.5m/秒以上恒隆广场18台迅达电梯，嘉里中心10台高速电梯分高、中、低三区电力及承重至少具备50-60瓦/m²,并配备足够的后备电力供应设备、承重，按有关部门规定写字楼承重每平米150kg以上电讯设备有充足电话线，提供支持DDN、ISDN、ADSL等线路，最好做到光纤入户，并备有视像会议设备如智能化5A级写字楼空调系统能提供四管空调系统，并可为某特殊行业租户提供24小时空调供应，并提供楼宇新风系统恒隆广场的进口trane中央空调配套及服务配套设施要齐备，且须以服务客户为主旨如商务中心、银行、邮局、咖啡厅、餐厅等1.4重点案例分析绿地科创大厦物业基本情况n区域地址：宁夏路251号（曹杨路口）n发展机构：绿地集团锦普房地产开发有限公司（开发商）n物业规模：20,000M2（总建筑面积），由一栋总高29层；1-5F裙房、6-29F办公层组成n出租价格：1.7/平方米·天n物管费：8元/平方米·月 n出租率：90%物业评价情况类别内容评价地理位置资源近轻轨站、交通便利轻轨金沙江站，武宁路主干道通往沪宁高速公路景观资源无特别景观优势————交通配套资源轻轨和众多公交线路交通极为便利商务配套资源中山北路商贸圈商业资源中等规划布局1—5层裙楼是为绿地数码城IT专业商铺、有专业特色建筑布局标准层布局合理交房标准标准装修标准装修n综合评价：绿地科创大厦是目前区域内最高档次的写字楼，其租金水平低于上海市其他区域的同品质写字楼；而其较高的出租率则主要因为绿地集团的品牌优势及绿地集团自入驻其办公，为其档次的提升都有一定的帮助。位于同一区域的so时代还在销售中，目前销售情况良好，该项目是以小户型为特色的办公楼。1.5建设方案可行性结论通过以上分析，对本项目建造标准写字楼的机会和威胁进行总结，进而得到标准写字楼建设方案的可行性结论。1.5.1机会/威胁分析1.5.1.1本地块建造标准型写字楼的机会n上海的世界级地位和上海目前的发展机遇，使上海成为国内外公司瞩目之地，对较高档次写字楼的需求因此上升。n目前上海写字楼市场正处于上升通道，而且是上升的初期，空置率下降，租金稳步上扬。n随着普陀区未来的发展，将逐渐填补这一区域中高档写字楼稀缺的状况，逐渐形成规模。n地块所处位置交通便利，具有建造标准写字楼的基本条件。1.5.1.2本地块建造标准型写字楼的威胁n目前区域写字楼整体档次偏低，目前区域形象不利于较高档次标准写字楼的发展，须依赖区域的整体建设提升区域档次。n区域未来标准写字楼供应的放量，形成竞争威胁。n 上海市高档标准写字楼未来竞争激烈，将直接威胁本项目标准写字楼的销售。n在客户偏好方面，目前不夜城区域不受较高档次写字楼的客户群体的青睐，在较高档次写字楼市场的竞争中容易处于劣势。1.5.2建设方案可行性建议考虑目前该项目所在区域中写字楼的档次及规模优势较弱，加之未来区域和上海标准写字楼供应的大规模放量，而该区域并不受此类目标客户的青睐，因此，中瑞建议本项目暂缓进入较高档次标准写字楼市场。2可售型小户型写字楼物业模式2.1方案模式阐述可售型小户型写字楼物业模式是近一两年来上海兴起的一种特殊写字楼物业模式，它一出现便受到市场的广泛关注。其产生主要受两方面因素的推动：其一，是创业型及中小型私营企业的兴起，导致对略低档次的小面积写字楼需求的增加；其二，其他的投资市场的低回报率，导致购买优于租赁。因此，此种写字楼物业模式具有如下特征：n写字楼全部用于出售，有别于可租同时亦可售的标准型写字楼。n地段稍差，但近商业中心，交通方便。n最小分割面积多在100平方米以下，主力分割面积在150平方米以下。按照70%的得房率和上海市人均10平方米的办公面积来计算，则小户型写字楼主要面向10人以下的小型企业。n整个写字楼的档次控制在乙级左右，与目标客户的要求相匹配，亦不会导致成本和价格过高。2.2可售型小户型写字楼市场特征分析2.2.1供应、吸纳及空置情况可售型写字楼已经历了从进入市场到被市场接受的过程。目前上海可售型写字楼的总量规模并不算大，但却处于迅速扩大中，纵观过去半年，平均一个月就有一个多可售型写字楼项目上市销售。截止到研究期末（2003年5月底）沪上小户型可售写字楼供应项目为8个，总建筑面积达到近234，000平方米，供应单位超过2，000套。 从吸纳情况来看，各供应项目的销售进度普遍较短，销售周期在6-12个月，销售速度较快。除去新开的国科大厦和SO时代，截止到研究期末沪上小户型可售写字楼平均去化比例为81%，空置率为19%。整体市场去化形势良好，空置比例低。表3-9小户型可售写字楼销售现状列表项目名称项目地址建筑面积(M2)开盘时间销售率绿地科创大厦宁夏路、曹杨路50，0002002年初100%虹桥银城中山西路933号32，0002002.980%胜康廖氏大厦商城路738号29，0002003.178%致远大厦斜土路768号35，0002003.265%上海静安新时代大厦（精英会）南京西路、泰兴路18，1142003.290%淮海中华大厦人民路889号20，0002003.370%国科大厦控江路1029弄25，0002003.5刚开始售SO时代中山北路、曹杨路25，2002003.5刚开始售数据来源：上海中瑞市场研究部注：本表统计时间截止为2003年5月底。2.2.2销售价格分析从沪上小户型可售写字楼的销售价格分布情况来看，单价范围在5，900-20，000元/平方米，均高于区域内同档次住宅项目销售价格（胜康廖氏大厦除外），主要定价因素在于区域同类写字楼租金情况和住宅项目推案状况。从该类小户型可售写字楼的分布情况来看，主要位于甲级写字楼集中区域的边缘或者更为偏远的区域。是故距离市中心主要高档甲级写字楼区域的远近也成为定价的重要因素之一。在总价分布上来看，小户型可售写字楼总价分布在25.4-234万元人民币，主力总价区间位于50-100万元人民币。由于分割面积普遍较小，总价低于区域同档次住宅项目。这一总价区间也大大降低了企业的营运成本，所以受到市场欢迎。表3-10小户型可售写字楼销售价格列表项目名称临近写字楼区域销售价格（元/平方米）可分割面积（平方米）总价分布（万元）装修情况绿地科创大厦虹桥6，000-10，00086-17051.6-136标准虹桥银城虹桥均13，50040-11054-148.5装修胜康廖氏大厦陆家嘴均12，00085-145102-174标准致远大厦/9，000-10，00060-15360-153标准上海静安新时代大厦（精英会）南京西路18，000-20，00050-9090-180标准淮海中华大厦淮海中路均13，00060-18078-234装修国科大厦/5，928-6，17889-14051-86.5标准SO时代/5，800-6，80060以上35以上标准数据来源：上海中瑞市场研究部 注：本表统计时间截止为2003年5月底。标准的定义为普通写字楼交房标准即指安装吊顶、墙壁粉刷、地面铺设地毯或水泥地。2.2.3市场主力客户构成分析可售型写字楼的需求来自两个方面：自用和投资。自用需求主要来自一些私营中小企业、创业公司或外地驻沪办，他们可能负担不起中央CBD高昂的租金，倾向选择此类地段稍差、但交通方便、价格适中的办公楼。既满足了自用的需要，同时也是一种投资。投资需求的来源更为广泛。因为可售型写字楼的总价一般不高，最低总价一般在100万左右，而且可以以按揭贷款形式购买。因此上海的较高收入人群便是可售型写字楼的潜在客户。在目前存款利率非常低的情况下，寻求投资是大多数中产阶级的需要，而在办公楼市场复苏的今天，投资可售型写字楼应该是一个不错的选择。另外，从行业分类来讲，技术咨询业（包括房地产咨询和代理）是这种需求的一大主力。因为此类公司的启动资金较少，多为私营，而且所需办公面积小小。目前这类企业的数量较多，而从上两部分分析可知不夜城区域一直受这类公司青睐，因此，若本项目定位为可售型写字楼前景可以期待。2.2.4未来竞争分析随着小户型可售型写字楼物业的热销，可以肯定上海市内将出现更多的小户型可售型写字楼。从该项目所在区域看，目前在建的so时代是一个小面积公寓式写字楼，分割面积60-120平方米，总供应量为6万M2，对本项目建造小户型可售型写字楼物业具有一定的竞争性。2.3产品特征分析可售型写字楼的产品特征主要表现在其品质和标准层平面形状及其面积分割上，它们决定了写字楼的最终档次及目标客户群，直接影响其销售情况。2.3.1上海可售型写字楼分割面积特征2.3.1.1标准层平面形状特征由于此种物业类型要求的面积较小，对平面自由分割性的要求较低。在此统计的可售性写字楼中淮海中华大厦、致远大厦等均采用了类似方形的平面形状。也有采用类似长方形的平面形状，如绿地科创大厦，还有运用类似住宅的版式结构的，如虹桥银城。2.3.1.2最小可分割面积特征 上表中列出了8个项目的可分割面积。从统计的项目看，其平均最小可分割面积为66.25M2。面积分割较小的主要原因是来自市场需求，因其目标客户是中小型企业。一般来说，一个层面内会兼顾面积的大小分布，也有不同层面的面积大小不同，如淮海中华大厦，其较低楼层为60M2的小面积办公间，较高楼层则为180M2的较大面积办公间。2.3.2上海可售型写字楼配套设施特征典型的小面积写字楼物业（上海静安新时代大厦除外）的内部装修及配套设施来看，主要有以下特征：n纯办公楼一般采用名牌进口中央空调及小中央空调，如‘大金’、‘约克’。公寓式商住物业一般采用分体式空调。n电梯一般采用进口品牌，如日本三菱、日立、OTIS。n通讯设施一般为基本的电话、传真及宽带网络，电力设施与普通的住宅楼无异，而与甲级写字楼的供电设施（如提供后备供电）相差较远。n办公楼的配套商务服务差别较大，部分只能提供一些简单的商务代订服务，如绿地科创大厦。也有部分提供了与标准乙级写字楼相同档次的服务，如虹桥银城。n两种物业的内装修一般都达到了能很快入住的标准。但一般都不办公家具。装修品牌一般采用进口品牌及国产名牌，如TOTO、三菱、海尔。2.4重点案例分析淮海中华大厦物业基本情况n区域地址：上海市黄浦区人民路889号（淮海东路）n发展机构：中华企业股份有限公司（投资商）上海南嘉房地产发展有限公司（开发商）李祖原建筑师事务所（立面设计）n物业规模：20,000M2（总建筑面积），由一栋30层高层塔楼组成，316个公寓式办公单位n平面结构：类似正方形的标准层平面，每个单元设有卫生间。n销售价格：RMB12,000-18,000/M2（含1,500RMB/M2装修价格）n房型面积（写字楼）类别小套中套大套面积区间（M2）60120180套数比重（%）50%41.5%8.5%注：小套、中套、大套分别分布在低层、中间楼层和最高几层 n预销售率：70%（截至2003年5月底）n入伙日期：2004年3月物业评价情况类别内容评价地理位置资源淮海东路、人民路区域相邻淮海路、人民广场办公区较近景观资源外滩、陆家嘴、人民公园、淮海路、豫园中高端以上层面景观较优交通配套资源911路，320路，126路、926路、地铁一号线公交线路较多，步行至地铁站约15分钟生活配套资源临近淮海东路商圈及较多金融机构商业资源中等偏上规划布局1-3层裙楼，4-28层办公塔楼中等偏上，大堂规划较有特色建筑布局标准层1200M2，6梯10-12户采用不垂直分区办公电梯，高峰时段容易拥挤物业管理中启物业管理公司办公物业管理品牌不强小区配套3层办公商务配套，每户卫生间中高档装修裙房设置商业及商务设施售楼处包装裙房底楼为售楼处装修布置简洁大方，符合办公气质企划思路中华BOSS的HOFFICE较高整合了项目地理及入市时机资源其他TRANE分体空调、INAX洁具等装修材料装修材料档次较高，提高物业整体售价2.5建设方案可行性结论2.5.1机会/威胁分析2.5.1.1本地块建造小户型可售型写字楼的机会n上海经济的持续高速增长，为创业型公司及中小型私营企业提供了发展空间，需要价格适中的小面积写字楼物业。n上海、外地及海外房产投资人群对写字楼投资形式的认可，使其成为项目的另一目标群体。n在区域需求特征方面，咨询业是不夜城区域写字楼市场的需求大户，也是小面积可售型写字楼的重要目标客户，因此，区域内有相当需求潜力。n地块所处位置及目前区域档次符合小户型可售型写字楼的生存条件。2.5.1.2本地块建造小户型可售型写字楼的威胁n未来几年区域类似物业供应增加，若无法做到差别化，可能对项目销售形成竞争威胁。n整个上海市小户型写字楼的未来竞争也很可能相当激烈。n此类物业对宏观经济形势的依赖性特别强，对经济的敏感性很高。因中小企业对经济衰退的抵抗力最弱。2.5.2建设方案可行性结论根据以上分析，地块具有建造此类物业的先天条件，且预计未来此类物业的市场需求较大，若能与区域类似物业做到一定的差别化，前景较为乐观。因此， 中瑞认为在本地块建造小户型可售型写字楼物业具有市场可行性。 三、可建方案模式分析（商业部分）为建设世界级城市，上海的商业发展目标是该市将成为“繁荣、繁华的与国际接轨的国际购物天堂”。按照上海市“十五”发展规划，上海将形成市级商业中心、区域商业中心和社区（居住区）商业以及商业街等四大层次。到2002年末，上海已经基本形成了以“三街四城”市级商业中心为核心，以地区商业中心和居住区商业中心为主体的多层次、多“心”化、团组式的现代都市商业框架。本部分将结合区域和本项目自身情况对这几种模式进行分析和比选，以此来确定本项目适合的层次属性。1、市级商业中心市场分析1.1市级商业中心分布上海市级商业中心有七个，既三街四城。其中“三街”指南京路、淮海路和四川北路，“四城”是徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商业城。南京路百余年来，南京东路以商盛店优著称，大店、名店、专业特色店各展所长，代表了上海商业一流水平：如市百一店、新世界、华联商厦、置地广场、伊都锦等，其经营理念主要为大而全，商品档次定位在中档，一直以来享有“中华第一街”的美喻，其客源主要是旅游观光客。而南京西路在经过改造转型之后，以高档专卖为主的上海商城、梅龙镇广场、中信泰富逐步崛起，其目标是静安区域高层次客户。淮海路上海人引以为荣的淮海路是一条堪与巴黎的香榭丽舍、纽约的第五大道、东京的银座、新加坡的乌节路媲美的大街，淮海路上的建筑可称得上华洋并处，淮海路的商业文化，高雅新潮，领导潮流：巴黎春天、百盛、华亭伊势丹等品牌商场，都是外籍人士、上海新贵徜徉休闲、购物的首选之地。四川北路 多年来四川北路逐渐形成了商品档次中高兼顾、商品价位相对中低的特色，迎合了上海市民讲究“实惠”的心理，与追求豪华消费的淮海路和追求名店信誉的南京路形成了鲜明的对照。这一特色将成为四川北路选择合理的竞争层面、促使其进一步繁荣发展的基础。徐家汇商圈徐家汇商城集购物、娱乐、餐饮、旅游、金融、信息等多种功能于一体，总建筑面积达200万平方米，是上海三年大变样的标志之一，是上海的城市副中心和市级商业中心。东方商厦、第六百货、大千美食林、中兴百货、太平洋百货、港汇广场、汇联商城……等十大商家环顾四周，同时，作为上海西南标志性建筑----港汇广场以及汇金广场、美罗文化娱乐中心等的相继建成开业，使得徐家汇的商业环境提升到一个新的高度，成为上海西南区域的商务、购物新都会。豫园商圈位于南市区东北隅，由豫园旅游商城、豫园、老城隍庙、沉香阁寺等组成，并以此为基础，向四周49公顷的范围扩大。具有明清市井建筑风格的豫园旅游商城是商业旅游区的主体：从精美的手工艺品到金银珠宝首饰、各种特色小商品到服装衣饰，可以品尝到老城隍庙特色小点心和风味小吃，有“购物天堂”、“小吃王国”之称。新客站商圈以上海不夜城为中心的商贸区面积达1.42平方公里，规划为上海城市交通枢纽、上海市级商业、商务中心、上海现代信息分港。将建成多功能、综合性、外向型、全天候的城市公共活动中心，集金融、商业、贸易、信息、旅游办公和居住功能为一体，拥有众多星级酒店和商务宾馆、设施先进的高级商务楼，大型百货商场星罗棋布。上海最大的铁路客运站座落在此，是上海人气最足的地区之一。为了进一步完善和提高城市综合功能，今后"不夜城"地区发展的重点将是：城市娱乐、旅游、展览及苏州河延岸的住宅开发等。浦东新上海商业城位于浦东陆家嘴金融贸易区张扬路上，是上海有史以来最大的商业设施建设项目，21世纪现代商务办公中心区网络的重要组成部分，占地13公顷。商业城是由以商业步行街为串联的20幢高低错落、造型优美、风格各异的建筑群组成，其中亚洲最大的百货零售企业----第一八佰伴上海新世纪商厦及其对面的时代广场这两大“商业巨人” 将谱写上海国际商业中心的新篇章。 1.2业态组合市级商业中心是高档百货为主体并集购物、餐饮、休闲多种业态结合体。商业区域业态组合徐家汇以服饰为主的百货商店、专业市场、美食城、娱乐休闲城豫园小商品市场、旅游商品市场、绿波廊酒楼南京西路服装、餐饮、影院淮海路以服饰为主的百货商店、专业市场、餐饮娱乐主要分布在支马路上。1.3市场特征市级商业中心是长期发展形成并与金融、商务结合的综合性、多功能商圈。服务对象是国内外及全市消费者。设置地域功能定位服务对象客流量基本商业面积基本设置业态与业种配套行业城市规划的中心商业区、历史形成的商业集聚地购物、文化娱乐、休闲、旅游并与金融、商务结合国内外及本市消费者50万以上30万平方米以上大型百货店、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业1.4租售价格分布区域地段价格（元/平方米）租金（元/平方米/天）三街淮海路3900023南京路3100018四川北路190007四城徐家汇3900011豫园2600016新客站不夜城160005浦东新上海商业城150003中心商业区商铺供应量的日渐饱和，使得租金持续上扬，如南京路、淮海路沿街店铺每平方米年租赁价格已上升至近1万元人民币，销售价格每平方米在3万多元人民币左右，不少热门店铺已形成有价无市的局面。 1.5市级商业中心模式可行性结论评判要素评价评判说明区位û不属于城市规划的中心商业区、历史形成的商业集聚地市场û服务对象非针对国内外及本市消费者，客流量有限，仅限于普陀区及周边辐射地段客源，购买力属于中等消费层次，配套û由于该项目地块狭长，商业建筑总面积约16万平方米，建造市级商业中心停车位及其他配套设施规模有限。政策û无政策及规划上的支持综合结论由于该项目商业建筑总面积和区位的限制，作为市级商业中心模式进入市场风险较大。 2、区域商业中心模式2.1区域商业中心分布主要分布在城市公共交通集散地、居民聚居区或商务集聚地十五期间区域商业中心建设的12个重点地段是：老西门、曹家渡、中山公园、虹桥、大柏树、提篮桥、打浦桥、上海莘城、武宁新城、彭浦、昌里、真如。2.2业态组合区域商业中心最常见的是以大卖场或购物中心为核心，涵盖各种日常购物与生活所需的业态组合模式。商业区域业态组合中山公园时尚休闲广场、数码城、香港新世界百货七宝商业中心大卖场、购物中心、昌里商业区大卖场、综合性商场、沿街精品店 2.3市场特征区域商业中心规划主要结合各个区域特点，分别突出购物、交易、餐饮、娱乐、文化、休闲、服务等功能，形成各自特色。设置地域功能定位服务对象客流量基本商业面积基本设置业态与业种配套行业居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边购物、文化娱乐、休闲该地区及外来消费者25万10万平方米购物中心、超市、百货店，文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、图书报刊、邮电业2.4租赁价格较为成熟的区域商业中心商铺单位日租金目前为在5-10元/平方米商业区域租金（元/平方米/天）中山公园5-10昌里5-13七宝商业中心3.5-82.5典型案例中山公园商圈•位置：东起华阳路、安西路，西至中山西路（内环线），南抵武夷路，北临万航渡路。区域内建有大型轨道换乘中心。•规模：规划面积114.7公顷，其中商业面积91.22万平方米，居住面积141.51万平方米。绿化面积23.3万平方米。•定位：枢纽型区域商业中心•商业设施： 长宁商城、华美达广场、新锦江商厦、康宁广场、88广场、新宁购物中心。绿地西宫项目（规划中）•位置：东起武宁路，西至曹杨路，南抵普雄路，北临中山北路路。区域内建有明珠地铁站（曹杨路站）。•规模：规划占地面积约180亩。为上海绿地集团投资开发的普陀区最大的旧区改造项目•定位：有关资料显示为枢纽型区域商业中心•商业设施：为大型商务项目。包括两座星级酒店（4-5星级）和甲级写字楼等。（目前规划未定）。其中在售项目：西门町商铺（现房）总建筑面积：13260平方米售价：1-3万元/平方米（1-4层）物业管理费：40元/平方米总价控制较合理。发展商采取“连租约发售”经营模式，投资回报稳定。2.6特殊的区域商业中心-----新城商业中心2.6.1新城商业中心分布新城商业中心主要分布在城市规划的新镇商业中心区 2.6.2业态组合新城商业中心是由大卖场、主题购物中心、SHOPPINGMALL等各种业态组合而成。商业区域业态组合上海莘城主题商业——荷兰水城大卖场——乐购休闲商业——千代广场大卖场——乐购主题商业——大学城学生街、松江商业广场SHOPPINGMALL——开元广场大卖场——开元广场、大润发2.6.3市场特征政府对新城商业中心的规划主要与新城建设和人口导入相配套，与城市规划相衔接。设置地域功能定位服务对象客流量基本商业面积基本设置业态与业种配套行业城市规划的新中心商业区，交通便利的地段购物、文化娱乐、休闲、并与金融结合以新城居民为主，并辐射外来消费者12万平方米购物中心百货店超市、专业店专卖店、餐饮文化娱乐旅馆金融服务旅游服务展示2.6.4租赁价格新城商业中心商铺售价目前在全市处于一个较低水平商业区域底层售价（元/平方米）千代广场5000-8000松江商业商场7800按照投资回报率10%计算，可得新城商业中心商铺单位日租金为1.4--2.2元/平方米。 2.7区域商业中心模式可行性结论评判要素评价评判说明区位ü该项目毗邻明珠地铁站，靠近华师大校区，文化气氛浓厚。位于公共集散地周边。市场ü服务对象针对该地区及外来消费者，客源囊括普陀区及周边辐射地段（长宁、虹口）。配套ü该项目商业建筑总面积约16万平方米，基本满足建造区域商业中心停车位及其他配套设施要求。政策û无政策及规划上的支持综合结论由于该项目商业建筑总面积和区位符合区域商业中心模式，进入市场可行性较大。但从周边项目的竞争及客源等方面考虑，商业档次以中高层次为宜。 3、社区商业中心模式3.1社区商业中心分布上海首批五个社区商业中心主要分布在大型居民社区中。3.2业态组合社区商业中心集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、便民服务和社区服务于一体。居住区商业业态组合联洋社区金融、餐饮、休闲、购物临沂社区综合百货商店、修配服务中心、超市、健身房、理发店、职业介绍所、法律援助中心、医疗咨询中心锦绣华城大型超市（乐购）、商业街田园都市购物、服务、休闲凌云小区购物、服务、休闲3.3市场特征社区商业中心是为了满足该地区居民日常所需而规划形成的新型商业模式，它的服务对象主要是社区内的居民。设置地域功能定位服务对象客流量基本商业面积基本设置业态与业种配套行业人流集中、交通便利的地段保障该地居民的日常生活，提供必要的服务当地居民5万25万平方米超市、便利店、医药店、菜市场、餐饮生活服务、图书报刊、邮电业 3.4典型案例联洋社区中心•位置：联洋邻里中心E地块内•规模：用地13422平方米，建筑面积17621平方米•定位：一个极具特色的，集购物、休闲、娱乐、饮食及高级商务活动于一体的现代化商城•商业设施：中国银行24小时自助银行、中餐厅、黎家信形象设计中心、西式快餐店、联华超市、意大利商品展示中心、柯达数码、国大药房、艺博画廊、Laya健身中心、娱乐中心3.5社区商业中心模式可行性结论评判要素评价评判说明区位ü该项目毗邻明珠地铁站，靠近华师大校区，文化气氛浓厚。位于人流集中、交通便利的地段。市场ü客源主要为普陀区居民。配套ü该项目商业建筑总面积约16万平方米，基本满足建造区域商业中心停车位及其他配套设施要求。政策û无政策及规划上的支持综合结论由于该项目商业建筑总面积和区位符合社区商业中心模式，进入市场可行性较大。但该定位价值不大，不能有效提升街区价值和开发商品牌。 4、专业街模式4.1专业街分布主要集中在市级商业中心周边，交通便利处。4.2业态组合专业街的商业组合以特色专业店、专卖店为主，街长200米以上商业街业态组合七浦路服装、箱包、鞋子、饰物、床上用品襄阳路服装、箱包、鞋子、礼品云南路特色小吃金陵东路家居、装潢、钢琴衡山路餐饮、休闲宜山路建材、家居、装潢福州路文化用品、书籍雁荡路餐饮、休闲吴江路休闲、小吃人民路婚纱4.3市场特征 专业街是政府导向性与市场需求量综合形成的商业组合，所提供的商品及服务的专业性较强，服务对象是购买专门商品，寻求专业服务的消费者。设置地域功能定位服务对象客流量基本商业面积基本设置业态与业种配套行业商业中心周边，交通便利处提供专门商品或专门服务购买专门商品，寻求专业服务的消费者5-20万街长200米以上，专业店30家以上，规模在2-10万平方米特色专业店、专卖店金融、餐饮等4.4租赁价格专业街的租金跨度较大，租金的高低与经营状况直接相关4.5专业街模式可行性结论评判要素评价评判说明区位ü该项目毗邻明珠地铁站，靠近华师大校区，文化气氛浓厚。位于人流集中、交通便利的地段。市场ü客源主要为购买专门商品、寻求专业服务的消费者。配套ü该项目商业建筑总面积约16万平方米，基本满足建造专业街停车位及其他配套设施要求。政策û无政策及规划上的支持综合结论考虑到该项目有两幢公寓大楼，作为商业街进入市场虽有可行性但无法对公寓市场产生带动。所以该定位价值不大，不能整体提升项目价值。 结论：关于商业定位的考虑：根据以上分析可以看出，目前该项目可以作为区域商业中心、社区商业中心、商业街进入市场。但定位为社区商业中心价值不大，不能有效提升街区价值和开发商品牌。定位为专业街不能有效带动该项目公寓部分市场。所以该项目最适合定位为枢纽性区域商业中心（中高档）。——未来绿地西宫高级商务圈形成，作为与此核心区域的800M的有效辐射地带，作为一种梯度延伸，营建一定规模的具时尚品牌经营条件的中高档商业空间，是有其市场机会的。——时尚品牌商业有利于带动高质量人气在这一区域的汇集，与未来绿地西宫商务圈以及金沙江路华师大文化娱乐圈呼应，带动街区价值的提升最终提升项目本身的地位。——与规划中绿地西宫的高级商务氛围融合形成时尚生活地带——周边居住人群集中，且位于上海西北部进入市中心的要道。作为枢纽性区域商业中心的中高档商业定位，可以填补目前普陀区市场空白，同时与绿地西宫高级商务圈形成适当错位。该定位可以最大限度地提升街区价值，拓展客源至周边地带（长宁区、虹口区、宝山区），带动公寓部分市场从而提升项目整体价值及开发商品牌。