上海黄埔区某写字楼项目市场分析报告

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1、上海黄埔区四川路写字楼项目市场报告一、2004年8—9月上海办公市场分析（根据最新交易数据）1、最新情况综述2004年8月和9月份，上海办公楼总共成交了1336套，计200280.3平方米，交易金额达到了318956.6万元，成交均价为15925元/平方米。其中，8月份实现交易429套，74772.4平方米，115209.5万元，均价15408元/平方米；9月份实现交易907套，125508.1平方米，203118.3万元，均价16184元/平方米。从数据来看，无论是成交套数、成交面积还是交易金额，9月份的交易量都较8月份有大幅增长，其中办公楼套数增长了111.4%，建筑面积

2、增长了67.9%，交易金额增长了76.3%。表1　8－9月交易数据比较面积（平方米）套数金额（万元）8月86354.65091711949月113925.9827147762合计200280.51336318957从上述的数据我们可以看出，在住宅和酒店式公寓产品相继经过其价格的高涨阶段之后，写字楼产品正逐渐成为上海房地产市场的焦点。我们预计，在未来相当长一段时期内，写字楼市场将由理性兴旺转向繁荣。2．区域分析表2　上海市各区办公楼交易数据区县建筑面积（平方米）套数成交金额（万元）单价（元/平米）浦东4565819610407022793徐汇349091855269715096

3、静安328992535219115864长宁211451222448111578黄浦18490923379417937虹口15725249137458741卢湾14097882149615249普陀82678472698793闸北516540678713141杨浦29732419846673金山75213014000松江20321437067总计200281133631895715894上海市办公楼市场集中度依然很高，传统的市中心三区（静安、黄浦和卢湾）及其周边区县（浦东、徐汇、长宁、虹口）占据了办公楼市场的主要份额。这七个区无论是在交易面积，还是在成交金额上都一路领先，而且

4、七者合计总量均超过了90%。而宝山、奉贤、闵行、嘉定、南汇、表浦和崇明六区则在8、9月没有交易。3．交易面积分析从交易面积来看，8－9月份，办公楼成交面积占前五位的依次是：浦东新区、徐汇区、静安区、长宁区和黄浦区，前三名份额合计为56.7%，前五名份额合计为76.4%，如果算上虹口和卢湾区，则这七个区交易面积占了整个上海市的九成以上。4．成交金额分析从交易金额来看，8－9月份，排名前三位的依然是浦东新区、徐汇和静安，这与交易面积排序一样,紧随其后的是黄浦、长宁和卢湾区，前三名所占比例合计为65.5%，前五名合计为83.8%。原因说明：浦东新区由于交易体量远大于其他区县，因此在

5、交易金额上继续保持大幅领先。而长宁和黄浦、虹口和卢湾这两组交易面积相近区县对比来看，由于黄浦、卢湾是传统的市中心区，土地资源稀缺导致了房价高启，目前即使是住宅项目，这两区范围内也难觅单价万元以下的楼盘了，因此较高的均价使黄浦、卢湾三区的交易金额分别超过了长宁和虹口。5．平均单价从成交单价来看，9－10月份，浦东以陆家嘴金融贸易区为依托的办公楼价格一骑绝尘，以23155元/m2的单价雄居榜首，将其他区县远远抛在了后面，每平米高出第二名长宁区5210元之多。本期在单价上排名第二的长宁区以虹桥高级商务区为中心，单价达到了17945元/m2，紧随其后的是静安、卢湾和徐汇，单价依次为1

6、5820元/m2、15096元/m2、12141元/m2。具体见图3。原因说明：本期浦东办公楼市场的单价如此之高，除了作为金融贸易中心受到大量外资企业的追捧外，另一个重要原因是浦东区新上市了一个天价楼盘。东昌滨江园是8月下旬新市的一个4层办公楼，平均单价达到了58499元/m2，这比同期第二名的天安中心大厦高出了近30000元/m2，跟目前上海市办公楼16000万元/m2的均价相比，绝对是一个天价。浦东新区除东昌滨江园以外的办公楼交易均价仅为14545元/m2，由此可见东昌滨江园对本期浦东写字楼市场价格的拉升幅度。6、单价分析表3　上海市8－9月办公楼单价区间分布表单价分段建

7、筑面积（平方米）套数成交金额（万元）＜1000039092.642933920.210000－1500059711.539673182.315000－1900078307.5388129528.2＞1900023168.912382325.9合计200280.51336318956.6本报告期间，上海市办公楼市场单价两极分化现象明显，单价最高的东昌滨江园达到了59773元/平方米的天价，而最低单价仅有4000元/平方米。我们将所有交易个案的单价按价格区间排序分类。从图4－图6来看，本月单价分布有以下特点