上海某写字楼市场咨询及项目定位报告197页

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1、上海元海大厦(暂名）市场咨询及项目定位报告戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司机密1客户定位分析宏观政策分析写字楼市场分析项目定位分析项目竞争分析项目设计建议2静安区控制性详细规划南京西路、威海路规划新颁布的房地产政策法规宏观政策分析宏观政策分析写字楼市场分析项目竞争分析项目定位分析客户定位分析项目设计建议3静安区控制性详细规划宏观政策分析4规划指导思想明确其作为中心城区内的“双高区”定位：高品位的商业商务区、高品质的生活居住区。进一步推进以南京路为主体的“一轴两翼”和七大分区功能的完善，推进静安南京路高品位的商务办公、商业

2、服务区的形成和南北两翼高品质生活居住区的形成合理地进行全区中小学、菜场集市、幼托、老年设施、社区卫生保健中心、社区服务中心、社区活动中心、公共绿地广场等配置，构筑高品质生活居住区的基本框架。进一步提升静安高品质中心城区的环境形象，并成为改善城市投资环境、吸引中外企事业单位和居民入驻、促进房地产市场兴旺的重要抓手。优化总体布局,促进经济发展明确发展目标确定总体规模重塑社区结构,完善设施配置推进环境建设,提升环境品质保护保留体现静安历史文脉的传统建筑和街区，展示静安以及上海现代化建设丰厚的传统文化底蕴；同时，加强对高层建筑布点

3、的梳理工作，以形成高品质的城市风貌空间体系。维护建筑特色,优化空间设计规划期限2010年5上海中心商业区的重要部分上海国际经济、金融和贸易中心区的主体组成之一上海城市东西发展景观主轴（陆家嘴-外滩-静安寺-虹桥）的重要窗口城区用地分配与建筑总量规模居住用地占全区用地比重为41％商业、办公、文化娱乐服务用地占21％科研教育卫生体育用地占9％城市道路停车场用地占20％公共绿地占4％市政、水域、特殊用地等其他占4.4％工业仓储用地占0.6％全区建筑总量达到1640万平方米，其中：住宅建筑:900万平方米商务贸易办公建筑:360万

4、平方米商业服务娱乐业建筑:230万平方米科教体卫建筑:130万平方米市政设施及其它设施:10万平方米工业仓储:10万平方米城区发展定位与配比“双高”定位高品位的商业商务区高品质的生活居住区6处于上海城市东西发展主轴上（虹桥机场-静安寺-外滩-陆家嘴），静安城区社会经济发展的主轴线和黄金走廊。本案城区总体布局“两翼”——南翼地区：延安路～威海路以南北翼地区：愚园路～北京路以北是静安高品质的生活居住区“一轴”——静安南京路沿线地区面积约1.8平方公里约180万商务办公建筑和80万商业建筑面积是静安高质量的商务商业区南翼：面积0

5、.96平方公里。地属上海十个近代建筑风貌保护区之一，是以花园住宅、新式里弄和近代公寓为主体的高档居住区和办公区。北翼：面积3.86平方公里。由大片老工业区和危棚简住宅改造而成的现代化高层住宅集中地区。7城区总体布局西分区静安寺地区面积0.87平方公里全区及上海中心城区西部最重要的综合型中心商业区和文化娱乐旅游宾馆区。上海西区主要的综合交通换乘枢纽之一。以静安古寺和静安公园为核心的上海重要景观旅游轴线和休闲集会中心。反映中西文化合璧特征的近代历史风貌集中的文化窗口地区。东分区王家沙～上海电视台地区面积0.96平方公里全区传

6、统商业中心区之一老字号、专业街、专业商厦密集分布区之一以上海电视台、文汇报业集团为主体的文化传媒领先区和信息服务贸易区全区主要的居住区之一和近代居住风貌保留地区之一。中分区上海商城～梅龙镇广场地区面积0.96方公里全区高级商务活动中心区和全市四大高级商务办公写字楼区之一。全市高档时尚商品消费中心区和国际型商业区之一。全市政治活动、外事接待和大型展览活动的重要地区之一。近代建筑风貌和现代都市建筑景观结合最为完美的地区之一。8北西分区:曹家渡～武宁南路地区面积1.29平方公里现代高层居住区以区际综合商业服务为特色的曹家渡地区

7、商业中心组成区之一以武宁南路为主体的商贸办公及文化娱乐密集地带。北中分区昌平路～常德路地区)面积1.16方公里现代高层居住区全区的居住分布重心以昌平路为主体的全区北翼主要的商业服务业中心和行政、文化、体育、科技活动中心北东分区江宁路～苏州河沿线地区面积1.41平方公里现代高层居住区苏州河滨水居住及旅游观光地带以江宁路为主体的商业服务贸易区和文化公共活动区城区总体布局南分区延安路以南地区面积0.97平方公里全市三大宾馆区之一重要的市级医疗、文化单位分布区。全区高档外销公寓及中小型外销写字楼集中分布地区。全区最集中的花园

8、住宅、新式里弄分布区和上海近代历史风貌保护地区之一。9南京西路商业街——隶属全市商业布局“四街四城”的主框架特色：以高级商务区、宾馆区、公寓区为依托并辐射全市的国际性的高档商业区和时尚商品消费中心四大商业业态相组合:现代化大型商业广场、专业特色商厦、潮流品牌专卖店、传统“老字号”特色店布局：静安寺地区、