楼市上海启示录

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1、中国楼市的上海启示录2003-04-11中国楼市上海，在世界进入近现代之后，就一直试图展示她特有的城市魅力。中共一大会址在这里，20世纪30年代的远东金融中心在这里，新中国的工业基地在这里，改革开放后发展最快的城市在这里……现在，当代城市复兴的典范也在这里。论中国楼市的首席城市，上海当仁不让。据2002年的统计，上海市住宅的交易量（包括二手房）已超过3700万平方米。这相当于当年全国城市住宅交易量的四分之一，相当于住宅交易量居第二位的北京的两倍多。如果平均每套住房的面积为100平方米，相当于有37万套住房在2002

2、年的上海进行了交易。令人费解的是，上海发展商几乎都不张扬，上海媒体也很低调，上海楼市所有的辉煌也几乎都是在静悄悄中发生的。但是，这并没有妨碍上海楼市如今独领风骚。本邦文明正如有人曾经说过香港没文化一样，也曾听过以文化为傲的北京人说过上海没文化。其实，正如香港因为其国际化而造就了它的辉煌一样，上海也因为其海派文化的背景而拥有骄人的“本邦文明”，这种文明的基本表现是：崇洋——国际化文明的潜在影响；优雅——男女老少都有“小资”情怀；精明——商业都市和市民社会的产物；骄傲——曾经有过“东方巴黎”和“远东中心”的盛誉；包容—

3、—移民社会必须具备的胸怀；务实——每个人都深谙精打细算；服从——长期计划经济的后果；好学——发展太快所产生的压力和动力；低调——这里没有“英雄”和明星效应；攀比——等级差异所导致的追求；保守——小富即安的优雅社会的文化。这显然对上海楼市产生着至深的影响。上海的发展商、消费者、中介和媒体的种种表现，几乎都没有离开这种地域文明的约束。总体上说，上海发展商最低调、上海中介机构最沉稳、上海消费者最挑剔、上海媒体最缄默。因此，上海楼市有高潮而无喧嚣、有微波而无下滑。上海也有不少与房地产相关的专业媒体。这些媒体不热衷于楼市故事

4、和楼盘的炒作，却在消费和投资的引导方面做得十分专精。上海的“楼市地图”分区、分类、分级之细，是其它城市所远不可比的。与北京相比，上海更像一个市民社会。上海人很少热衷于政治或者营造关系。市民社会的上海，百姓都比较实际、比较现实、比较务实。这种文化，是推动上海楼市的一种本质动力。市民社会在楼市方面的主要表现是：崇尚自然和绿色环境；整体上比较讲求品位和格调；时尚、潮流意识较强；人们对商品房的细节十分挑剔；普遍有良好的投资理财意识；住房的地段价格级差明显；购房追求需求的理性化和有效性；喜好亲朋聚会；讲信用、讲诚信，讲道德；

5、服从领导、尊重政府。总之，上海市民社会的发展比较温和，竞争比较公正，办事也比较讲规矩。29/29启示之一：地缘文明影响楼市文明城市复兴世界上有过不少城市复兴的故事。但凡复兴的城市必然曾经在历史上“勃兴”过，并且后来在“天时、地利、人和”方面有重新复兴的条件。今天，上海是中国最具备“城市复兴”条件的城市，上海市目前常住人口１６４０万，其中流动人口３８０万，是中国人口密度最高、人口数量最大的城市，也是亚太地区的特大型国际城市。上海城市复兴的基础条件令人羡慕。它位于沿海经济带和长江经济带的交汇处；位于苏锡常、温甬杭和上海

6、组成的长三角中心；连续多年每年有约２０００亿元的巨额基础设施投资；人口从１６４０万向２０００万发展；“十五”期间建设大量城市和市郊交通设施工程；具有世界级国际大都市的政府规划和目标；沿江开发、沿海开发、一城九镇等战略布局；有吸引外资的良好基础和巨大潜能。在上海已经和将要发生的重大变化中，最重要的潜台词应该是“城市复兴”，在上海的“城市复兴”过程中，房地产会有许多新的商机：城市人口的不断增加，外来人口的不断增加，市民消费能力和投资能力的提高，城市人口向郊外的移动，外资的大量涌入，居住的进步使小型住区向大型社区再到新都

7、市营造演变。上海的城市复兴优势非常明显，其中最为重要的是早已国际化的海派文化，这种文化最强有力地吸引着投资者和建设者。启示之二：城市复兴是楼市的巨大动力强势政府在中国所有的城市中，上海的市政府无疑是强势的。强势的上海政府最有效地运用着上海的资源——上海市的土地每平方米对ＧＤＰ的贡献几乎是北京的两倍，２００２年政府支持的屋顶“平改坡”达到１２５７幢，全市拆旧房的总面积达到４８５万平方米。笔者认为，上海市政府对楼市的影响主要体现在以下几个方面：很早就将房地产列为支柱产业之一；市政府设有专门的住宅发展局（全国仅上海和深

8、圳两地）；对楼市的调查、研究、统计和分析工作十分认真；有关楼市的政策很透明、很及时；有政府背景的大型国企拥有良好的资源配置；政府通过土地级差积蓄了大量资金；基础设施配套良好；对住宅规划和建设的速度和品质把控良好；鲜见政府官员贪污腐败案例。上海市政府的强势，还表现在其对公共基础设施的投资组织能力上，每年约２０００亿元左右的政府投资使上海发生了许多变化。到２００