上海各区域楼市发展纵横(五)

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1、上海各区域楼市发展纵横（五）——浦东篇陈立一、发展历程新中国建成后，上海经济重心始终在浦西，由于经济活动日趋频繁，浦西出现了城市综合症，人口密集，道路差、交通拥堵，区域改造难度大，影响到各行业的进一步发展，也开始制约上海国际化大都市的发展定位。在这个大历史背景下，上海开始着手寻找属于自己的城市发展新区。1990年4月18日，中共中央、国务院同意上海市加快浦东地区的开发，标志着浦东新区规划正式拉开序幕。浦东规划确立之初，区域的发展瓶颈在于交通，当时连接浦东、浦西仅靠打浦路、延安东路隧道以及公平路、十六铺等轮渡。加上那

2、里之前是农村的观念根深蒂固，直接导致了老上海人产生“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”的观念，浦西浦东的人文观念也因这一江之隔产生天壤之别。浦东新区成立之后，通过各方面的努力，引入了创新的融资模式，在自有资金投入的基础上，拓宽融资渠道，如售出隧道大桥的部分股份给港资企业等，解决了初期发展各类基础设施的资金来源，中央也适时地改革了上海的财政收入分税制改革，逐步解开了上海发展的枷锁。按照初期的开发目标，第一步是发展交通，为吸引外资创造条件；第二步是重点开发阶段，初步形成基础设施比较配套的浦东新区大格局；第三步是全面建设时

3、期，在浦东建设5个各具特色的综合区，辟建保税区、外商投资区和出口加工区。浦东新区从此开始了腾飞之旅：众多大桥、隧道和轨道交通不断建成，浦东国际机场启用；外高桥保税区、张江高科技园区、金桥出口加工区等成立；陆家嘴金融贸易区巨厦高楼春笋般涌现，区域各种配套设施日臻完善；中高档和普通的居住社区遍地林立……至今浦东新区已初步建立了外向型、多功能、现代化新城区框架，成为“中国改革开放的窗口”、上海现代化建设的缩影和上海经济发展的重要增长极。上世纪90年代初期，浦东区政府适时地在全市率先出台了导入外区域人口的政策——蓝印户口，

4、给购买房产或投资的外地人士申报可基本上享受与上海户籍同等待遇的蓝印户口。这一政策极大地鼓动了非本市客户对浦东的兴趣，浦东房地产国有企业纷纷开始“造城”，吸引了一批如汤臣集团的港台企业参与到浦东早期的建设中。港台房企带来的客户，成为陆家嘴写字楼和侨汇住宅、外销住宅的最早购买者，进驻公司由本地企业逐步转型为跨国公司和国内大企业，随后金桥和外高桥也仿效此法逐步启动。为了便于进行更大规模的土地开发房地产融资，区域的“土地主”如陆家嘴集团、张江集团、金桥集团，先后实行了股份制改革，并逐步通过市政建设——土地出让——再市政建设

5、的模式，将各自所管辖的区域土地不断出售，区域价值的不断提升，吸引了众多地产公司加入开发。这种联合建造，加速引导区域房地产市场产品形态衍变，配套设施的完善又使得人文环境的档次逐步提升。二十年的时间，浦东已彻底大变样，不断完善的区域环境，让消费者转变观念，纷纷在浦东购置房产。下表是相应年份的重大工程对浦东楼市发展的影响：浦东新区主要市政工程建设与同期房地产项目重要影响工程建成时间工程意义同期代表楼盘物业形态锦绣路一期工程竣工通车1995成为贯通陆家嘴、联洋的区域交通南北主干道东波苑、东陆六街坊板式多层东方路辟通、栖霞路

6、拓建、浦东国际机场配套道路建设开工1996推动与陆家嘴毗邻、生活氛围相对成熟的塘桥地区发展东园三村、罗山四村老公房外环线一期（浦东段）、申江路、上南路、浦东大道和浦东南路改扩建，崂山西路和南泉路改辟建1997改善陆家嘴、三林、世博板块的内部交通网络，提升连接外围区域如国际机场的便捷度鹏欣家园、恒大星级公寓中高档公寓浦东国际机场一期建成通航，南干线贯通1999串联机场与金融中心，改善浦西航运压力，为浦东日后形成国际社区奠定基础恒大华城、芳佳苑高档公寓轨道交通2号线运营，罗山路延长线竣工通车2000本质上提高浦东出行，

7、并改善外围内外环间物流和出行交通网络汤臣高尔夫花园、恒大翰城中高档公寓磁悬浮投入运营2002改善区域环境，提升区域形象棕榈泉别墅、上海绿城、联洋年华中高档公寓别墅建成顾唐路、金京路、东陆路、顾江路等6条城市式道路2003改善张江、金桥、高桥和曹路地区的出行环境盛大金磐、世茂滨江花园三期滨江豪宅重新划分陆家嘴、张江、金桥、外高桥、三林、川沙6个功能区域2004明确产业划分，促进各产业区针对性发展九间堂、财富海景顶级公寓独栋别墅五洲大道浦东北路以西段、北蔡、唐镇二号动迁基地、浦三路一号基地四期等项目建成，四号线贯通20

8、05大力发展新兴镇，为后续商品房开发造势，促进区域更加均衡地发展裕景国际商务广场、中融·碧玉蓝天、汤臣一品甲级写字楼酒店顶级公寓五洲大道、张杨北路等交通干道按计划竣工2006提升浦东与浦西的连接，外高桥板块加速发展阳光花城、尚东国际名园公寓联排四号线全线贯通、六号线运营，高科西路、中环线、机场北通道、内环改造2007以世博为契机，带动张江、唐镇等区域基础设施