五大原因支撑上海楼市“抗跌”

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1、五大原因支撑上海楼市“抗跌”　　各地市场震荡加剧下载论文网　　　　近一段时间以来，全国各地房地产市场震荡加剧，甚至出现房价下跌的消息源源不断地传来。在深圳、广州、成都、武汉以及其他一些二线城市，许多人都在感叹现在的房价已今不如昔，资产的“缩水”已经成了切身的感受。　　所谓“下跌潮”的领头羊无疑是深圳和广州，今年以来，它们在房地产市场的角色发生了重大的变化，从过去的“领涨者”变成了“领跌者”。其实自去年10月后，随着市场交易量的大幅减少，深圳住宅价格出现调整。今年1-5月，深圳住宅均价分别为元／平方米、元／平方米、元／平方米、元／平

2、方米、元／平方米，呈现持续下滑态势。　　其实不仅是在深圳、广州等地，目前像北京等中心城市的房价也出现了“滞涨”的现象。根据亚豪地产机构的统计数据显示，今年5月北京整体开盘均价为15628元，平方米，环比涨幅不到1％。二手房成交平均价格为9697元／平方米，环比涨幅仅为％。　　　　上海楼市仍呈强势　　　　而上海楼市近期的表现却颇为出人意料，仍然表现出强势不改的特征。6月第一周，就出现了尚海湾13、15号楼被收购、天山怡景苑发号抢购、宝宸怡景园政府回购等三个较大事件，带动了6月开局楼市的量价齐升。根据佑威房地产研究中心的监测数据显示，

3、6月第一周商品住宅的成交量环比上升了10％，达万平方米；均价则高达17296元／平方米，环比大幅上升17％。我们从表1中可以看出，17296元，平方米的价格已经创出了上海房价的又一高点。但是6月的第二周市场却发生了一定的变化，由于6月新推房源的御翠豪庭成交价有所下降为33806元／平方米，由此商品房整体成交均价下跌了4％，为16648元，平方米。但从表1的房价走势图中可以看出，6月前两周上海房价仍然处在高位，市场并没有改变强势特征。　　　　在上海的二手房市场，房价同样也是非常平稳，而没有出现大起大落。根据21世纪不动产上海区域市场

4、中心的统计，5月二手房市场虽然没有像往年那样成交量继续攀升，但价格仍保持平稳。5月中原(上海)领先指数为162点，样本成交均价为18437元／平方米，环比上涨个百分点，但在成交价格保持高位的同时，5月二手房成交量却有所回落，根据中原统计数据显示，5月成交量较上月减少了20％左右。总体来说，5月上海二手房市场呈现价稳量跌的态势。　　　　未来能否独善其身　　　　那么，为何上海房价在严厉调控的大背景下还能出现如此平稳的走势呢?首先我们可以发现，上海楼市的需求仍然非常旺盛，而且其来源越来越表现出全国性和国际性的特点。上海银监局日前发布的一

5、季度上海房地产信贷运行分析报告称，一季度上海市中外资银行机构房地产贷款运行平稳，信贷质量基本稳定，而在个人住房贷款增速趋缓的同时。“两外人士”(外地居民、境外居民)贷款余额占比逐步走高。报告认为，这说明在调控政策连续出台、贷款需求整体下滑的情况下，“两外人士”比本地居民具备更强的资金成本承受能力，其购房贷款需求被抑制的程度要明显低于本地居民。显然这些需求受调控的影响较小，对上海楼市就构成了较强的支撑。　　其次，我们都看到了2007年上海房价的大幅上涨，但是从本质上看，供应与需求的脱节是根本原因。佑威房地产研究中心分析师黄河滔表示，

6、纵观上海2007年商品住宅市场，供不应求贯穿全年并导致房价飙升。2007年上海共成交商品住宅万平方米，环比上升了％，供求比也从2006年的1：变成1：。　　第三，此前有很多人对上海楼市可售面积居高不下备感忧虑，甚至认为这可能引发市场走向的逆转。但是由于这几年需求量的猛增，截至6月15日，上海房地产市场可售总面积仅为万平方米，而且其中大部分是在外环以外，外环以内只有万平方米。在这种情况下，如果在供应上没有有效的突破，就难以对房价构成实际的影响。　　第四，2008年上海住宅供应量仍然无法有效放大。上海统计局数据显示，2007年前11月

7、，上海住宅累计开工面积为万平方米，较2006年同期下降％。对此上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为，根据《2008年上海市住房建设计划要点》，2008年计划新增住宅用地供应800－1000公顷，同比2007年有所减少，比2003、2004年供应量锐减。另外新开工住房面积约2000万平方米，虽然同比2007年有所增加，但当年难以全部上市。因此可以预测，2008年住宅供应依然偏紧。　　第五，记者通过对历史资料的收集，可以发现在1996年、1997年和1998年的楼市低迷期，当年的商品房竣工面积都大大高于商品房销售面积，而这几

8、年情况却发生了变化。除了2006年外，2004、2005和2007商品房的销售面积都要高于商品房的竣工面积，并且在2007年两者之间还出现了不少差距。另外从空置房的面积来看，除了在1998～2000年超过了1000万平方米以外，近几年都基本在600