1999年香港楼市大跌原因

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1、1999年香港楼市大跌原因许多人总喊中国大陆的房屋市场有泡沫，说到激动处，还举出香港的例子。出现了类似这样的言论：“不跌则已，跌则崩溃，这是由投机性市场投机性资金的本质特性决定的。这也是香港房地产泡沫破灭后，房价从1999年最高峰开始持续下跌，6年来跌幅累计高达65%的根本原因。历史上这样的例子并不鲜见。”许多人只是笼统地说香港楼市泡沫破灭，但假如不了解香港楼市泡沫破灭的原因，那也就不会有什么借鉴，无法吸取经验和教训。实际上，香港楼市的价格涨跌，以及经验教训还是有相当借鉴意义的。因为，中国大陆的房屋市场与香港还是有很大相似之处的——都是供应受到政府的严格限制，需求较为高涨。当然也有不同，

2、比如，香港并没有中国大陆城市这么多的外来人口！这使得其需求还是在一个基本可预测的范围之内。而在中国大陆的不少城市，由于大量外来人口的迁入，住房需求几乎难以预测。还是让我们回顾一下香港楼市的高涨和在1990年代末的大幅下跌是怎么回事吧。香港房价上世纪八九十年代的高涨，其实与1984年底签署的《中英联合声明》有很大关系。在这份联合声明中，有许多附加条款，其中一条专门针对了香港的土地供应。因为中国政府认识到，对香港政府来说，最宝贵的财富就是它所控制的土地。为了防止港英政府在主权移交之前，将香港的土地卖光，特别是担心将卖地的收入带走。因此，在这个附加条款中限制了香港每年的土地出让数量，总起来说是

3、相当微小的。这使得在协议签署到回归的那段时间里，香港的土地供应一直有些不足。9在需求方面，由于《中英联合声明》签署，人们对香港的前景抱有了更多信心。另外，随着中国大陆的改革开放，大陆经济蓬勃发展。而香港也借重于这种势头，经济出现了极大繁荣。在大量金钱的推动下，楼市、股市便迭创新高了。特别是楼市，一方面供应上有很大缺口，另一方面随着经济的扩展，需求旺盛，当然价格更是步步推升。据统计，香港的整体房价在1994年1月至1997年10月的高峰期，3年零10个月之间上升了68%。更有说法，说香港的房价十年涨了十倍。这也就是后来许多人所说的香港的泡沫经济。有一个报道是如此描绘当时的香港楼市的：“在高

4、峰时期，一般中档私人住宅每平方呎要大约7000至8000港元，如果有海景或是高层单位则价格更高，一般中产人士需要持续工作直到退休后才可完成供款。楼价的持续上扬使中下阶层难以自置物业，即使是租住物业，租金也连年上升。在1997年的高峰期，香港人平均把月薪的74%用作供楼。”就像如今我们大陆的状况一样，这个时候，香港的舆论开始掀起波澜，纷纷抱怨房价过高，要求政府采取措施，降低房价。当时的港英政府知道多供地是降低房价的办法，但是，由于《中英联合声明》严格限制了土地供应，港英政府对此也无能为力，无法增加供应。1997年，中国政府收回了香港主权。董建华先生正式出任香港首任特别行政区行政长官，香港政

5、府拥有了对土地完全的使用处置权。但是，很不巧，也就在那一年，爆发了亚洲金融危机。危机严重冲击了香港的经济，香港楼市也受到严重打击，楼价在1997年10月19日到达最高峰后的一年里下跌了近一半。不过，随着危机消退，经济得以复苏，香港的楼市也开始回升，到1999年已反弹了20%。但是，就在这个时候，特区政府推出的八万五建屋计划的楼盘陆续建成并上市了。所谓的八万五建屋计划，源于港英政府时期就计划推出的一个大型住宅建设计划。因为，直到上世纪80年代末90年代初，还有很多香港人住在临时房屋和中转房中。这些住房条件很差，没有独立的厕所，还有不少人住在笼屋里。91997年，香港社区组织协会曾组织调查过

6、最低收入者居住的笼屋的状况，发现笼屋是一系列社会问题的集中表现。主要是因为香港的房子太贵，普通居民阶层的人可能终其一生的收入也买不起一套住房。而由高房价衍生出的一系列后果，也成为了一个比较严重的社会问题。正因为此，历史上就有多届香港政府提出要解决这些问题。如一九七三年，港英政府曾制定过一个“十年建屋计划”。当时制定了三大目标：第一，让每个香港家庭均拥有自己的居住单位（大陆俗称的套式住房）；第二，全部单位都应是水、电、厨、厕等设施齐备的独立式单位；第三，每个家庭成员的居住面积不少于三点二五平方米。这是上世纪七十年代制定的标准，很显然，这些标准现在看来都有些低，但是，在当时却已经是一个了不起

7、的计划了。香港政府为实现此计划，还成立了一个“房屋委员会”的机构。然后时间来到上世纪90年代，即将结束统治的港英政府为了“光荣撤退”，又准备开始实行大型建屋计划，制定了一个涵盖到2001年的“长远房屋策略”。97年1月，正值楼市高峰期，在当时港英政府发表了名为《长远房屋策略评议咨询文件》，提出未来十年房屋需求每年将高达八万个。建议以后香港每年需修建90000多套房屋。同时由于计划还要不断拆除旧楼宇，大约每年拆除30000多套旧式房屋